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El inmediato futuro de la vivienda en España

Julio Rodríguez López Publicada 04/09/2013 a las 11:46 Actualizada 04/09/2013 a las 12:49    
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Un anuncio de venta de una vivienda.  JACILLUCH

Un anuncio de venta de una vivienda. JACILLUCH

Los niveles de actividad del mercado de vivienda en España en 2013 quedan muy lejanos de los correspondientes al  pico de la pasada burbuja. En 2006 las ventas de viviendas, según los notarios, ascendieron a 955.200, mientras que las previsiones de ventas para 2013 son de menos de 300.000, un 30% de los niveles máximos del pasado.

Todas las magnitudes del mercado de vivienda presentan, pues, en 2013 unos niveles lejanos del pico citado. El descenso acumulado de los precios de las viviendas se aproxima al 40%. Las comparaciones, para ser rigurosas, deben realizarse con los niveles alcanzados en la fase equivalente del ciclo anterior, eso es, con los correspondientes a los años 1996 y 1997.

En 2013 ha persistido la situación de recesión en dicho mercado, aunque han aparecido algunas novedades respecto de los años precedentes de crisis. Los préstamos hipotecarios han retrocedido más que las ventas de viviendas, han crecido de forma relevante las ventas de viviendas a extranjeros, el número de contratos de alquiler formalizados ha debido de aumentar. Además, se han producido cambios significativos en algunos componentes de la política estatal de vivienda.

En 2012 las hipotecas registradas sobre viviendas supusieron el 86% de las compraventas de viviendas registradas, según el INE. En el primer semestre de 2013 dicha proporción ha retrocedido hasta el 62,7%. Si la proporción en cuestión se estima comparando el número de nuevas hipotecas para compra de viviendas con las transmisiones inmobiliarias, entonces el porcentaje de ventas cubiertas por préstamos hipotecarios resulta aún menor.

"Sol y playa"

De lo anterior se deduce que una parte de las ventas pueden no ser tales, sino daciones en pago. Todo apunta, además, a que los descensos de los precios de las viviendas han atraído a los inversores a la caza de oportunidades. Destaca el papel de los fondos de inversión, puesto que el “sol y playa” todavía vende bien fuera de España. Los bajos tipos de interés que se ofrecen a los ahorradores pueden impulsar la colocación en vivienda de los ahorros familiares. Dichas compras no requerirían de financiación crediticia y se adquieren así viviendas a buen precio.

Las ventas de viviendas a extranjeros mantienen un comportamiento bastante más dinámico que el de las ventas a residentes. En 2013 las ventas de viviendas a extranjeros se pueden aproximar al 20%, una proporción muy superior a la alcanzada en los buenos años de la burbuja. En las autonomías de Baleares, Canarias, Valencia y en las provincias andaluzas de Almería y Málaga la proporción de las ventas a extranjeros sobre el total se sitúan en torno al 40%.

Al ritmo de la primera mitad del año, las viviendas vendidas a extranjeros podrían ascender a más de 45.000 en 2013, circunstancia que podría contribuir a reducir el amplio stock de viviendas de nueva construcción no vendidas. El papel de dichas ventas resulta muy atenuado en el interior de España y en el norte. En todo caso, el peso de los inversores en las viviendas vendidas a extranjeros supera la proporción habitual en las ventas de viviendas no principales a españoles.

Más alquiler

En cuanto al alquiler, apenas hay estadísticas del número de contratos formalizados, pero todo apunta a que el peso de dicha forma de tenencia entre los hogares que acceden por primera vez ha debido de reforzarse con la crisis. Los más bajos niveles salariales y la fuerte inestabilidad de los nuevos empleos no impulsa a comprar la vivienda, cuyos precios todavía quedan lejanos de los niveles de ingresos de dichos nuevos hogares.

La pesada experiencia de los hogares que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca, circunstancia que convierte a los morosos en auténticos marginados sociales, tiene que pesar necesariamente a la hora de elegir entre comprar una vivienda o alquilar.

Entre los cambios introducidos en la normativa sobre vivienda en 2013, las modificaciones más significativas son las relativas al cambio en la Ley de Arrendamientos Urbanos, las ayudas a la rehabilitación urbana y el abandono de las ayudas a la vivienda protegida en propiedad. Los cambios en la normativa de arrendamientos, que pretenden apoyar sobre todo al arrendador, deberán ser objeto de un desarrollo normativo adicional que aclare abundantes extremos poco concretos, aparte de que no facilitan el alquiler a los jóvenes hogares con pocos recursos.

Pocos motivos para el optimismo

La situación del mercado de vivienda en España no ofrece, en general, elementos que permitan ver el futuro de dicho mercado con algo de optimismo. La caída de las viviendas iniciadas se ha trasladado a las viviendas terminadas, que en 2013 estarán muy por debajo de las 100.000 en el conjunto del año, con lo que apenas habrá en 2013 nuevas adiciones al stock de viviendas de nueva construcción no vendidas.

La persistencia del descenso del número de empleos tampoco ayudará a reactivar la demanda de viviendas por parte de españoles residentes. El papel de los bancos será por completo decisivo, puesto que todavía persiste la restricción crediticia para los adquirentes de viviendas que no formen parte del stock controlado por las entidades de crédito.

Por último, el papel y la actuación de banco malo, la Sareb, debería rodearse de una mayor transparencia, con el fin de evitar que el coste público del salvamento de una parte del sistema financiero no sirva para fortalecer a los que fueron los principales agentes provocadores del desarrollo de una burbuja que por poco se lleva por delante a la economía española.

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Julio Rodríguez López es expresidente del Banco Hipotecario y miembro de Economistas Frente a la Crisis



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