Más casas públicas. Esa es la clave del problema de la vivienda y uno de los quebraderos de cabeza que tienen las administraciones, que deben aumentar el parque inmobiliario de la forma más rápida y eficiente posible, aunque sin volver a crear una burbuja especulativa. En las soluciones al dilema actual interfieren inevitablemente los fantasmas de crisis pasadas y aquí el suelo es uno de los temas sensibles. Es la materia prima fundamental y, sin embargo, también fue, antes de 2007, el origen de los llamados pelotazos inmobiliarios. Operaciones especulativas que generaban ganancias rápidas y elevadas mediante la compra de suelo barato (generalmente rústico o no urbanizable) y su posterior recalificación a suelo urbanizable, multiplicando su valor.
Pero ahora los problemas son otros. Lejos de lo que se suele argumentar, los expertos coinciden en que no falta suelo edificable ni recalificaciones, sino que en la gestión es donde está uno de los grandes cuellos de botella. "En el planeamiento urbanístico en todas las ciudades de España, sobre todo en las medianas y grandes, hay muchísimos solares y parcelas urbanas vacantes de edificación, bien porque fueron demolidos o porque no se llegó a construir en ellos", explica el arquitecto y experto en urbanismo, Gerardo Roger. Esos suelos pueden ser públicos o privados, pero las administraciones y los ayuntamientos tienen potestad para hacer que se construya en ellos. "En Valencia ciudad se ha constatado que hay 500.000 metros cuadrados de suelos vacíos desde el año 1988 y calificados para uso escolar", señala Roger, que explica cómo estas localizaciones vacantes podrían albergar viviendas públicas en un momento de crisis como el actual.
En cuanto a los suelos privados, Roger explica que hay muchos edificios y suelos que están fuera de ordenación, es decir, pensados para albergar vivienda, pero sin construir, "bien porque sus dueños lo quieren tener vacío, o bien porque no tienen recursos para urbanizarlo". En esos casos, insiste el urbanista, la ley española permite intervenir. "El interés del propietario será el que sea, pero la función pública del urbanismo obliga a que se ejecute aquello para lo que está destinado ese suelo, ya desde la ley de suelo de 1956. En esos casos la Administración puede intervenir. Lo hace, bien expropiando y pagando; o bien sacando a concurso y edificando para después pagar al propietario en especie (con uno o varios pisos, según el valor estimado)", señala.
Pero esta ejecución sustitutoria, como se denomina en la jerga, no es un procedimiento que se suela aplicar, subraya el urbanista, a pesar de que la legislación española es de las pocas en el mundo que cuenta con estos mecanismos. "La ley valenciana, por ejemplo, contempla que, cuando estos solares salen a concurso, se adjudique el que más vivienda pública proponga dar en ese suelo", concluye. Aunque aquí, matiza, blindar la protección de forma indefinida es clave para evitar movimientos de especulación.
Un estudio reciente realizado por el economista Ignacio Ezquiaga y publicado en Círculo cívico de opinión, señala que en España hay suelo en estado de desarrollo para construir siete millones de casas. De este conjunto, grandes áreas urbanas de Madrid, Barcelona, Valencia o Zaragoza acaparan espacios para construir alrededor de 1,5 millones de unidades. Pero, si hay suelos, ¿por qué no se construye?
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Además de la falta de gestión por parte de las administraciones que constata Roger, otra razón es que muchos de estos suelos son espacios que se quedaron atrapados tras la gran crisis de 2007 en forma de propiedades fragmentadas, concursos de acreedores o bajo problemas de financiación. Otro elemento que destaca Ezquiaga es el "escaso margen de maniobra de las corporaciones locales" para endeudarse. "Con el conjunto de normas que el PP aprobó en 2013 para controlar la deuda, se suprimieron, por ejemplo, las empresas de vivienda pública que tenían algunas corporaciones municipales porque las reclasificaron como deuda pública", explica el economista a infoLibre. De hecho, un 30% de esos terrenos "en manos muertas", como los denomina el economista, son propiedad de los ayuntamientos.
¿Qué hacer para movilizar los suelos?
"Estas estimaciones de suelos que ya están listos para albergar viviendas son oficiales, son cifras que da el Gobierno y por eso cabe preguntarse por qué no se construye", apunta el economista. "Son terrenos de promociones que quebraron, que pasaron por los juzgados o que terminaron en manos de fondos de inversión", concluye. Una de las propuestas que sugiere Ezquiaga para evitar que se retengan suelos de esta forma es promover un cambio en la fiscalidad. "A los fondos y empresas que tengan esos suelos parados -muchos de ellos adquiridos prácticamente gratis, porque fueron adjudicaciones de activos tóxicos de la crisis financiera- se les podría aplicar un IBI con recargo", sugiere. La idea es que tributen a partir de un cierto tiempo parados, como si estuviesen edificados, de forma que se promueva la construcción de viviendas.
Para Gerardo Roger, otro punto clave es que las administraciones públicas se tomen en serio su rol como gestoras urbanísticas. "El planeamiento urbanístico es una función pública. El que te dice cuántas casas puedes construir en un sitio o qué tipo de edificación debe albergar ese suelo es el conjunto de la sociedad. Además, lo que se le está diciendo al propietario es que va a ganar dinero construyendo él mismo o, en el peor de los casos, que la Administración va a convocar un concurso y lo que ganará serán pisos a cambio del terreno que aporta", señala el urbanista, que identifica una ola de externalización o privatización de determinadas funciones urbanísticas en las administraciones. "Se ha renunciado a la ordenación, a la gestión y, últimamente, hasta a conceder las licencias, porque se hace a través de las ECU [acrónimo de entidades colaboradoras urbanísticas]. Si urbanismo no ordena, no gestiona y no controla, ¿entonces qué hace?", concluye el experto.
Más casas públicas. Esa es la clave del problema de la vivienda y uno de los quebraderos de cabeza que tienen las administraciones, que deben aumentar el parque inmobiliario de la forma más rápida y eficiente posible, aunque sin volver a crear una burbuja especulativa. En las soluciones al dilema actual interfieren inevitablemente los fantasmas de crisis pasadas y aquí el suelo es uno de los temas sensibles. Es la materia prima fundamental y, sin embargo, también fue, antes de 2007, el origen de los llamados pelotazos inmobiliarios. Operaciones especulativas que generaban ganancias rápidas y elevadas mediante la compra de suelo barato (generalmente rústico o no urbanizable) y su posterior recalificación a suelo urbanizable, multiplicando su valor.