El 'banco malo' oculta los datos principales de la cesión de inmuebles a un fondo 'buitre'

El banco malo, la Sociedad de Gestión de Activos Inmobiliarios procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), acaba de cerrar su primera gran operación, por la que ha transferido 939 viviendas a una joint-venture (sociedad mixta) con un fondo de capital riesgo internacional, HIG Capital. El lote, bautizado como cartera Bull (toro en inglés), lo valora la propia Sareb en 100 millones de euros. Sin embargo, el banco malo no facilita ningún detalle concreto de la operación. No dice cuánto ha pagado HIG Capital por el 51% del Fondo de Activos Bancarios (FAB) que ha creado con la Sareb para vender esos inmuebles, ni el precio al que ha transferido el lote. Y todo ello pese a que los responsables del banco malo han hecho gala públicamente de la "transparencia" que preside sus actuaciones.

Un FAB es un instrumento diseñado exclusivamente para el banco malo, que permitirá a los futuros inversores quedar exentos del impuesto de sociedades si no son residentes, y tributar sólo al 1% –como las sicav– en caso de que vivan en territorio nacional. En el FAB recién anunciado, el fondo buitre HAIG Capital tendrá el 51% de las acciones y la Sareb el 49% restante.

Sólo desvela los descuentos medios

“Por estrategia comercial”, la Sareb tampoco facilita el descuento con que compró las viviendas de la cartera Bull, asegura una portavoz. Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario, considera "fundamentales" datos como el precio al que se transfirieron los inmuebles al banco malo o el impacto que tiene la operación en su cuenta de resultados. Por el contrario, la Sareb sólo revela los descuentos medios con que adquirió a los bancos nacionalizados –Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco de Valencia y Banco Gallego– y rescatados con ayudas públicas –Liberbank, BMN, Ceiss y Caja3– un total de 107.000 inmuebles: un 54,2% en el caso de las viviendas nuevas y un 63,2% en las promociones en curso.

“De la estructura de la operación no sabemos nada”, protesta el economista José Carlos Díez, quien cree que la Sareb debería publicar “mes a mes” una auditoría completa de todas las operaciones que firme. A imitación de lo que hace el Troubled Asset Relief Program (TARP), creado por el ex presidente George W. Bush para comprar los activos tóxicos de la crisis subprime. En la página web de ese organismo, que entró en el capital de AIG, Citigroup o General Motors, se pueden encontrar actualizaciones diarias de las operaciones en que está inmerso, así como el informe mensual completo que remite al Congreso sobre su actividad. Algo que José Carlos Díez echa en falta en el banco malo español. “La Sareb maneja 50.000 millones de euros, la mayor intervención pública de la historia de España, y debería responder todos los días de ellos”, remacha.

Nada sobre la 'tripa' de la FAB

Al economista le gustaría saber “cómo se financia la operación, quién pone el capital y la deuda y a qué tipo de interés”. “¿Tiene HIG Capital un esquema de protección de pérdidas limitado?”, se pregunta. También debería hacerse público, en su opinión, si las viviendas de la cartera Bull desaparecen del balance del banco malo y pasan al de la FAB. La Sareb, por el contrario, no va a facilitar información sobre “la tripa de la joint-venture” recién creada, ni sobre el capital invertido ni sobre las plusvalías que va a generar el negocio, asegura a infoLibre la portavoz. “Los datos básicos para conocer la rentabilidad obtenida por la operación son insuficientes”, resume Julio Rodríguez.

El banco malo, por su parte, alega que la transparencia está garantizada desde el momento en que la FAB queda bajo el control de la CNMV. A Julio Rodríguez le parece una buena garantía, pero José Carlos Díez desconfía, a la vista de los fallos del organismo regulador en casos anteriores, como las preferentes.

Otro aspecto que la Sareb califica de “confidencial” es el concurso que acaba de ganar HIG Capital. The Wall Street Journal publicó en su día que a él se presentaron también Lone Star, Apollo Global Management, Colony Capital y Centerbridge-Cerberus. En Estados Unidos, por el contrario, todas las subastas son “públicas y transparentes”, recuerda José Carlos Díez. En el comunicado oficial donde anunciaba la operación, el banco malo se limita a reseñar que eligió la oferta de HIG Capital porque “la estructura de reparto de los ingresos y el plan de negocios planteado le proporcionan un mayor potencial de retorno de la inversión realizada”.

VPO en la cartera

La falta de concreción en los datos sobre los activos adquiridos por el banco malo obliga a buscar los detalles entre líneas y en lugares apartados. Así, en el último decreto-ley aprobado antes de las vacaciones el Gobierno concede a la Sareb la condición de “entidad colaboradora en la gestión de las ayudas de los planes estatales de vivienda, para que los préstamos convenidos con dicha entidad puedan mantener las ayudas estatales vinculadas”. Según explica Julio Rodríguez, esa atribución revela que el banco malo tiene en cartera un número indeterminado de viviendas de protección oficial (VPO). La única información que la Sareb facilita sobre las características de la cartera Bull es su distribución por comunidades autónomas –la mayoría están situadas en Comunidad Valencia, Andalucía y Canarias– y la inclusión de 750 plazas de garaje y un local comercial. 

Un fondo 'buitre' y una empresa "familiar"

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HIG Capital es un fondo buitre –invierte en empresas en mala situación económica– que gestiona 13.000 millones de dólares –9.700 millones de euros– en activos en todo el mundo y en sectores tan dispares como el inmobiliario, el aeroespacial o la sanidad. La operación con la Sareb se cerrará a través de su filial Bayside Capital, que en su página web sitúa el tamaño habitual de sus inversiones entre 7,5 y 75 millones de euros. Su director en España Jaime Bergel, ex presidente de Merril Lynch para la Península Ibérica y ex director general de Goldman Sachs en España. También fue uno de los fundadores de Gala Capital, un fondo de capital riesgo participado por Alicia Koplowitz, Manuel Jove y la familia Del Pino (Ferrovial).

Ahora será socio de la Sareb en el primer Fondo de Activos Bancarios creado en España. Pero los inmuebles serán gestionados por otra empresa, Monthisa, que ha elegido la propia Bayside Capital. Se trata de una empresa española, fundada en 1968 en Murcia y presidida por Santos Montoro. En su página web se califica de "familiar" y dice gestionar una cartera de suelo de 1,6 millones de metros cuadrados y 600.000 edificables para construir 4.200 viviendas.

La Sareb destaca en su comunicado oficial que la fórmula de la joint-venture le permitirá “beneficiarse de la revalorización futura” de los activos transferidos al FAB. Según su último plan de negocios, el banco malo pretende vender su cartera por 13.600 millones de euros. Casi la mitad, unas 42.500 viviendas, quiere colocarlas en los próximos cinco años. Para este ejercicio, la previsión es vender inmuebles por valor de 1.100 millones de euros. Lo que no se sabe es el precio. Pero como la Sareb no quiere hundir el mercado y perjudicar a los bancos que participan en su capital, los precios de venta serán apreciablemente superiores a los que les fueron transferidos los inmuebles. Esa es al menos la versión oficial.