Los intereses de las hipotecas ignoran un Euríbor en mínimos y suben un 7% en un año

La lógica de la burbuja pinchada y la recesión económica dicta que cada vez se firmen menos hipotecas en España. Menos coherente resulta que los mínimos históricos marcados por el Euríbor –el índice de referencia en el 82% de los préstamos hipotecarios– gracias a la política monetaria del BCE, se conviertan por arte de los bancos en aumentos de los tipos de interés del 7% en un año.

Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al pasado mes de mayo, el número de hipotecas sobre viviendas ha caído un 29% respecto al año anterior. La tasa entre el número de hipotecas constituidas y el de viviendas existentes era en mayo del 5,2%, cuatro veces por debajo de hace un año y la menor de los últimos cinco. También ha caído, un 5,4% anual, el importe medio de las hipotecas sobre viviendas, que se sitúa en 96.400 euros. El valor de esos préstamos, un total de 18.420 firmados en mayo, es de 1.776 millones, un 33% menos que hace un año. Un panorama congruente, en fin, con un mercado en caída libre.

Sin embargo, los tipos de interés no dejan de subir. Según el INE, el tipo medio para viviendas es del 4,58%, pese a que el Euríbor marcó un mínimo histórico en mayo del 0,484% –en 2008 superó el 5%–. Lo que no es óbice para que el interés medio de las hipotecas sea hoy un 22% superior al de octubre de 2010. Porque los bancos, lejos de repercutir en el cliente la bajada del índice de referencia, se protegen con diferenciales que llegan e incluso superan el Euríbor+4. También con una política hiperconservadora en la concesión de hipotecas, el reverso de la generosidad con que otorgaban préstamos en los más alegres años de la burbuja.

Aunque es posible encontrar hipotecas con tipos del Euríbor+2,25 o Euríbor+2,50, sobre todo las ofrecidas por bancos de internet, Santander también vende préstamos con el Euríbor+ 3,50%, pero con un 6,25% los primeros 12 meses, o el Sabadell propone un Euríbor+ 3,25, que durante el primer año sube al 5,25%.

Las ofertas más bajas son las que firman intermediarios hipotecarios como RN –Euríbor+1,50–, pero con comisiones de apertura del 1% y por servicios de entre el 1% y el 5%, fijando un mínimo de 4.500 euros.

Productos adicionales y condiciones menores generosas

Adicionalmente, los bancos ya no se limitan a pedir un seguro de daños, sino que aprovechan para atar al cliente con un número de productos cada vez mayor: planes de pensiones, productos de inversión, seguros de desempleo o de protección de pagos. Sólo es obligatorio por ley el seguro de daños, pero el resto de las exigencias respeta la “libertad de contratación”, según el Banco de España, porque no existe “limitación alguna a las condiciones que se pueden incluir en un contrato de préstamo”.

También se han acabado los tiempos en que los bancos financiaban el 100% de la compra. Ahora el máximo es el 70%, e incluso en algún caso, como Ceiss, se baja al 60% si se quiere un Euríbor+2,50, aunque a cambio de domiciliar la nómina, hacer un gasto mínimo en tarjetas y contratar un plan de pensiones. Por supuesto, nada de pagar durante 50 años como llegó a ocurrir en 2006. Ahora son a 30 o 40 años.

Naturalmente, este recrudecimiento general de las condiciones se relaja de forma automática si el cliente quiere adquirir una de las viviendas de la cartera del propio banco. Entonces sí se le financia el 100% del precio, le regalan la tasación o aplican diferenciales más baratos.

Dos reveses, aunque no tanto: las cláusulas suelo y el IRPH

Si el miedo a la morosidad, que ha puesto en el primer plano el análisis de riesgos, explica el nuevo rigor de la política comercial, la subida de los tipos también sirve para cubrir dos incertidumbres recientes para la banca española: la anulación de las cláusulas suelo en caso de falta de transparencia y la desaparición del Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios (IRPH).

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Según la asociación de usuarios de banca Adicae, en España hay casi cuatro millones de hipotecas con cláusulas suelo –un tope de interés mínimo, usualmente del 3%, que protege al banco de las bajadas de tipos–. La sentencia del Tribunal Supremo afecta sólo a BBVA, Cajamar y Novagalicia Banco, que han eliminado las cláusulas a unos 600.000 clientes y perderán por ese motivo unos 378 millones de euros.

Otro riesgo que al final no lo será tanto se refiere a la desaparición del IRPH el 1 de noviembre. Este índice era del 5,2% (CECA), el 3,8% (cajas) y el 3,2% (bancos) el pasado mes de marzo. Es decir, el millón y medio de clientes que contrataron hipotecas con IRPH han estado pagando intereses hasta 10 veces superiores al Euríbor, denuncia Adicae: entre 150 y 500 euros mensuales de sobrecoste para un préstamo de 120.000 a 200.000 euros a pagar de 25 a 40 años.

De acuerdo con una enmienda introducida por el PP en el proyecto de Ley de Emprendedores, el IRPH será sustituido por el Euríbor si ése es el índice que se ha fijado como alternativo en el contrato. En el caso de que la hipoteca no haya determinado un sustituto, se aplicará un índice nuevo, el IRPH Entidades, formulado de tal manera que evita una caída del tipo final efectivo aplicable. Los afectados por el IRPH, que ya han formado su asociación, denuncian que fueron estafados por Kutxabank, Santander, Bankia, La Caixa, Banesto, BBK o Cajamar, y piden un índice equivalente al Euríbor+1.