Los efectos de la crisis

El desplome de los precios atrae la inversión de grandes fondos en hoteles de lujo

Es todo un contraste. El sector inmobiliario no ve el final del túnel, los precios de la vivienda no dejan de caer (38% desde el inicio de la crisis, según la tasadora Tinsa), pero aparece dinero de debajo de las piedras para comprar el ladrillo con más glamour: hoteles de lujo o inmuebles que pueden ser transformados en hoteles de lujo. En las últimas semanas se han puesto en marcha operaciones que permiten adelantar una primavera del negocio hotelero orientado a las élites.

En plena crisis, la inversión en hoteles para clientes que no saben qué es la crisis, sigue la tendencia general: sobra dinero para negocios relacionados con el lujo, desde relojes de marca a vehículos, pasando por la moda o la joyería. Ejemplos: Hermés ganó en 2012 un 20% más; Ferrari un 22%; Richmont (joyería y relojes) vendió un 29% más y estudios como los que elabora el banco Julius Baer apuntan a que los consumidores de lujo se duplicarán hasta 2020.

Las diferencias entre la parte mayoritaria de la sociedad que se empobrece y la minoritaria que se enriquece y busca nuevas experiencias crecen. Los fondos de inversión lo saben bien y han puesto los ojos en España, donde la crisis del sector inmobiliario ha puesto a tiro proyectos muy rentables a medio y largo plazo. Hay mercado: la habitación de gran lujo se "vende" en Madrid o Barcelona a 300 o 360 euros noche, mientras en París se paga el doble.

Miguel Vázquez, socio de la consultora IREA, resume  la situación: "La única forma de que en estos momentos salgan los números en el sector hotelero es que inversores y fondos se posicionen en la banda alta del mercado". Lujo.

Grandes operaciones

Tres operaciones recientes ilustran el interés creciente de fondos de inversión en hoteles de lujo en España: La compra de la torre Agbar (propiedad del grupo del mismo nombre) por Emin Capital para ser explotada por la cadena estadounidense Hyatt (500 hoteles, 45.000 empleados); la creación de un gran complejo hotelero y comercial en el corazón de Madrid por OHL (grupo Villar Mir) y la venta al fondo de Catar Diar, del hotel W en Barcelona por 200 millones.

El proyecto de Hyatt prevé reconvertir las oficinas de la emblemática torre Agbar en Barcelona, diseñada por Jean Nouvel, en un espacio hotelero y lúdico bajo la marca de lujo Gran Hyatt. Incluirá restaurantes. El comprador, Emin Capital, pagará así entre 150 y 250 millones. Hyatt deberá invertir otros 35 millones en reformar el complejo, hoy dedicado a oficinas.

"Hay dos focos de inversión en España fundamentales", asegura Bruno Halle, de Magma TRI Hospitality Consulting, "Barcelona y Madrid, con alguna oportunidad en la Costa del Sol". La razón: "El mercado está tocando suelo y los precios están entre tres y cuatro veces por debajo de Londres o de París, lo qjue quiere decir que hay potencial de crecimiento".

Los expertos apuntan a que los fondos de inversión como Diar, Blackstone o Apollo "no son fondos buitre". "Esos fondos están viendo la inversión en hoteles de lujo en una doble versión de rentabilidad", sostiene Halle, como inversión inmobiliaria y como negocio hotelero.

"Aquí no hay rentabilidades del 27%", explica Vázquez (IREA), "por eso no hay operaciones distress (vinculadas a fondos distressed o fondos buitre)". En general, explica el experto, son operaciones arriesgadas, con un cierto componente emocional que explica los precios que pagan fondos, inversores de Oriente Medio o propietarios de grandes patrimonios.

Esquema que se repite

El esquema se repite: los fondos o inversores adquieren un edificio de lujo o transformable en lujo y, posteriormente, lo ceden en concesión a muy largo plazo, a cadenas capaces de atraer un viajero o turista con alta capacidad de gasto por todo el mundo.

Lo va a hacer el grupo OHL (Villar Mir), en Madrid. El proyecto consiste en construir un mega centro comercial y un hotel de lujo en la manzana de Canalejas, en el centro de Madrid, muy cerca de la puerta del Sol. Son siete edificios a reformar. El plan, con una inversión estimada de 500 millones, cuenta ya con la aprobación del Gobierno de la Comunidad de Madrid que preside Ignacio González. La concesión hotelera será para la cadena Four Seasons.

OHL no es un recién llegado al negocio de los hoteles. "Aprovechará", explica Miguel Vázquez, "la experiencia acumulada en la promoción del complej Mayakoba, en México".  Una vez más, aparece la doble lectura del negocio: inmobiliario y hostelero. "OHL considera que un proyecto como el de Canalejas, en Madrid, es una inversión líquida y que puede proporcionar retornos interesantes".

Las inversiones en el sector hotelero de lujo dan oxígeno a un sector agostado con la crisis. En 2012, la cifra de inversión hotelera, según las cifras que maneja IREA, alcanzó los 419 millones. La mitad que en 2011. Son cifras que se daban antes de la entrada en el euro, a finales del siglo pasado. 

Lo más vendido fueron los "productos vacacionales y en el segmento de cuatro estrellas" y, en este segmento sí, con participación de los llamados fondos buitres en un 60% de la inversión contabilizada.

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