Viviendas alquiler

España ya ha puesto en marcha índices de precios de alquiler: Cataluña fue la primera y Madrid trabaja en el suyo

La alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, y de Madrid, Manuela Carmena, en una ponencia titulada 'Un debate entre alcaldesas' celebrada este sábado en Madrid.

El mercado del alquiler es, ahora mismo, uno de los más conflictivos. Los precios no han dejado de aumentar y el acuerdo de los Presupuestos Generales del Estado firmado la semana pasada intenta poner freno a esa subida. Ya son 41 meses al alza. A falta de estadísticas oficiales, según el portal Idealista, en el año 2017 los precios crecieron en un 18,4%. Madrid y Barcelona son dos de las ciudades que más lo han notado. En la primera, los precios del año pasado fueron un 3,5% más caros que en 2016; en la segunda, un 11,5%. Por eso, en la primera ya está vigente un índice de referencia de precios y la segunda, según anunciaron la semana pasada, ya trabaja en él. 

Esta es, precisamente, la medida que Gobierno y Unidos Podemos plantean aplicar en toda España. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y el secretario general de Podemos, Pablo Iglesias, acordaron modificar la normativa del mercado del alquiler "para poner techo a las subidas abusivas de precios en determinadas zonas" que se consideren "tensionadas". Y una de las maneras de hacerlo es dotar a los ayuntamientos de la capacidad de elaborar índices de precios que no puedan ser sobrepasados por los arrendadores

Pero este compromiso no se pondrá en marcha automáticamente con la aprobación de los Presupuestos Generales del Estado, si ésta llegara a producirse. Para ello sería necesario reformar normas como la Ley de Arrendamientos Urbanos, que modificó el PP en 2013 para reducir la duración mínima de los contratos de alquiler de cinco a tres años, instaurar la posibilidad de realizar desahucios exprés u otorgar al casero la potestad de recuperar su vivienda para residencia habitual sin necesidad de haberlo pactado y avisándolo con dos meses de antelación (una medida que también pretende revertir el acuerdo del Gobierno y Unidos Podemos). La reforma de esta normativa ni siquiera ha sido presentada y sin ella los gobiernos municipales no tienen las competencias necesarias para obligar a los arrendadores a ajustarse a los precios de referencia que, previamente, marquen los ayuntamientos.

La medida, no obstante, ya se puso en práctica en ciudades como París y Berlín, donde, según los expertos, la eficacia ha sido algo dudosa. En París porque el precio de referencia se marcó cuando los importes ya eran demasiado altos y en Berlín porque hay demasiadas excepciones para que aplicar el índice sea obligatorio. 

También hay ejemplos españoles: hay municipios que ya tienen un índice de precios, aunque su aplicación no es obligatoria. En concreto, 27, todos ellos catalanes y entre los que se encuentra la ciudad de Barcelona. Y Madrid, según avanzó el pasado jueves el concejal de Desarrollo Urbano Sostenible del Consistorio, José Manuel Calvo, pretende ponerse ya manos a la obra. "En este Ayuntamiento nos ponemos a trabajar ya para establecer el marco regulatorio y he dado la instrucción hoy para que se inicie la contratación de una asistencia técnica para elaborar en Madrid por primera vez un índice de los precios de la vivienda", dijo tras la Junta de Gobierno. 

Barcelona: el índice cumple su primer año de vida

Tras meses de subida, la Generalitat de Cataluña puso en marcha su índice de referencia en junio del año pasado. Desde entonces, se permite "estimar el precio medio del metro cuadrado de alquiler de una vivienda ubicada en una zona y con unas características determinadas", según explicó la institución. Para ello utilizaron los datos de 200.000 contratos de viviendas de alquiler de toda Cataluña que se registraron en el Incasòl –dependiente de la Consejería de Territorio y Sostenibilidad y Vivienda– desde 2014, una entidad pública en la que se registran las fianzas de todos los nuevos contratos de alquiler, ya sean renovaciones o no, explica a infoLibre Anna Vergés, directora del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona, que participó junto a la Generalitat en las labores de construcción del índice. 

A partir de las altas de contratos que se habían registrado en esa base de datos desde 2014, lanzaron una aplicación web en la que, rellenando una serie de campos obligatorios, se puede ver el precio medio de las viviendas de 27 municipios catalanes. Esos campos son, según detalla Vergés, variables como la dirección exacta de la vivienda, la superficie y el estado de conservación. A ellas, se pueden añadir otros factores como el número de planta, el año de construcción del edificio, el certificado energético, si hay o no ascensor, si hay aparcamiento o si está amueblado, añade. "Así, aumentan o disminuyen el precio en una horquilla a partir de una ponderación". 

Pero esta horquilla, especifica, no es de obligado cumplimiento. Se trata, tan solo, de un índice informativo. De este modo, aunque no se sancione a los propietarios que lo incumplan, sí se bonifica a aquellos que sí lo hagan. "En Barcelona, por ejemplo, se da ayudas a los propietarios que quieran rehabilitar su vivienda para luego alquilarla al precio que marque el índice para casas como la suya", explica.

De momento, el objetivo se cumple, aunque la metodología para establecer los precios de referencia es "mejorable". "Lo siguiente que tendremos que hacer es poder establecer diferencias de precios entre los contratos que sean renovaciones y los que se hagan a nuevos inquilinos", concluye. 

Madrid: un índice "vivienda por vivienda"

El Gobierno de Manuela Carmena quiere ahora establecer algo similar, pero con diferencias. Lo cuenta el concejal José Manuel Calvo en conversación con este diario. "Nosotros lo que estamos planteando es un índice vivienda por vivienda", explica. ¿Qué quiere decir eso? "Por ejemplo, aunque haya dos viviendas en la misma planta del mismo bloque y del mismo barrio, los precios no tienen porqué ser los mismos porque sus condiciones objetivas pueden ser diferentes", continúa.

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Por tanto, rechaza establecer un sistema de precios de referencia en función de la zona o en función de las prestaciones. "No me vale un índice que no sea la suma de todos los parámetros que se establezcan objetivos y cuantificables para definir la calidad de una vivienda", añade. Así, desde el Ayuntamiento de Madrid pretenden seguir el ejemplo de la metodología empleada para determinar qué nivel de eficiencia energética tiene cada casa. "Cada vivienda, aunque esté en el mismo edificio, tiene uno distinto porque tiene condiciones que las hace diferentes, como la orientación de la fachada", explica. 

El objetivo, además, es que sea obligatorio. Pero el problema, añade, es que les falta el marco legislativo que lo permita. Para ello, habrá que esperar a que se haga efectivo lo pactado por Gobierno y Unidos Podemos en el acuerdo de Presupuestos. Pero mientras tanto, la elaboración del índice ya ha empezado a rodar. Calculan, dice Calvo, que podrá estar listo en unos dos años, haya o no cobertura legal. En este supuesto, tomarían el ejemplo de Barcelona: no se podrá sancionar, pero sí bonificar. 

Pero la cuestión del alquiler es urgente, así que ya han puesto en práctica algunas medidas para revertir la tendencia alcista de los precios. "De momento, hemos pedido una moratoria para que cada renovación de contrato sólo pueda contemplar la subida del IPC", especifica. Porque la situación, desde su punto de vista, será peor. "La situación hoy, siendo grave, no será tanto como la que podemos tener dentro de dos años", lamenta. 

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