Vivienda

El covid no afecta a Blackstone: el valor de cada una de sus 5.920 viviendas aumenta en 7.000 euros

Pisos en alquiler de Fidere, filial de Blackstone, en Alcorcón (Madrid).
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El fondo estadounidense Blackstone, el mayor casero de España con una cartera de viviendas que podría alquilar entre 30.000 y 60.000 activos y repartida en una docena de sociedades y filiales, ha gozado de buena salud durante la crisis del coronavirus. Su principal filial, Fidere, obtuvo algo más de 52 millones de euros (52.401.053) de beneficios en 2020, unas 10 veces más que en 2019 (5,4 millones), según las cuentas anuales consolidadas de la sociedad y sociedades dependientes relativas a 2020 y publicadas recientemente. Pero la mejor noticia para Blackstone es el valor de sus pisos: el valor de mercado de cada uno ha crecido durante la pandemia. Lo que augura un futuro de rentabilidad tras las restricciones y el hundimiento de la economía. 

Cada piso del fondo de capital riesgo (también apodado de inversión o buitre) vale casi 7.000 euros más. Y la cartera en manos de Fidere es de 5.920 viviendas, prácticamente todas concentradas en la Comunidad de Madrid, que es la que más rentabilidad aporta junto a otros mercados tensionados como Barcelona o Valencia. De acuerdo con la media, confirmada con la sociedad, cada vivienda de Fidere tiene un valor de mercado de 188.040 euros a 31 de diciembre de 2020; al cierre de 2019, el valor medio de cada hogar ascendía a 181.040 euros. Y el valor de mercado es mucho más importante que el valor en libros, que se basa –este último– en estimaciones subjetivas y plasmadas en las cuentas consolidadas. 

El valor total de mercado de los casi 6.000 pisos de Fidere se situó en 1.113 millones de euros el año pasado, frente a 1.114 millones que valía su cartera en 2019 (-0,12% interanual, según los cálculos de la consultora CBRE plasmados en las cuentas consolidadas). Unos datos que se explican porque Blackstone se ha desprendido en el último año de 224 viviendas.

¿Por qué aumenta el valor medio de cada vivienda en un contexto de crisis? Primero, porque los precios de alquiler y compraventa de la vivienda en España han seguido subiendo durante la crisis, lo que ha afectado a las negociaciones en el Gobierno de coalición (PSOE y Unidas Podemos) en torno a la futura Ley de Vivienda, especialmente por el acuerdo para establecer un mecanismo que frene las subidas de los arrendamientos en zonas tensionadas. 

"Exactamente el valor por unidad ha aumentado un 3,65% de un año a otro en términos porcentuales", reconocen portavoces de Fidere. "No obstante", matizan, "hay que tener en cuenta que se ha realizado una inversión de 15,5 millones de euros en viviendas y zonas comunes durante el ejercicio 2020, lo que supone un coste medio de inversión de 2.535 euros por vivienda".

Blackstone protagonizó la polémica enajenación de 1.860 viviendas protegidas en manos de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) por parte del Ayuntamiento de Madrid en 2013, durante la Alcaldía de Ana Botella. Las compró por 128,5 millones de euros, muy por debajo del precio de mercado. El fondo Goldman Sachs-Azora hizo lo propio ese mismo año con 2.935 VPO del antiguo Ivima por 201 millones de euros, pero en esta venta uno de los inquilinos acudió a un abogado de oficio para denunciar ante los tribunales la operación y el Supremo terminó dándole la razón y anulando la enajenación a Azora. En el caso de Blackstone-Fidere, el fondo conserva los 1.860 pisos sociales, que le llevan tiempo proporcionando una gran rentabilidad. 

Una larga lista de sub-socimis 

En Fidere explican los beneficios de 2020. "Se deben al dividendo otorgado en el ejercicio pasado como consecuencia de algunas ventas en las promociones de Torrejón, Móstoles y Barcelona en diciembre de 2019 (ninguna de estas ventas de unidades son pisos compradas a la EMVS), y de la venta de unidades al ejercerse las opciones de compra de algunos inquilinos, también durante el ejercicio 2019", señalan. "Estos resultados fueron materializados en las sub-socimis durante el ejercicio 2019 y se reflejan como dividendo en la sociedad holding en este ejercicio 2020". La maraña de sociedades de Blackstone es interminable: Fidere, Testa Homes, Anticipa, Aliseda, Torbel, Albirana... Muchas han dejado de cotizar en el régimen de socimis al no apreciar más ventajas ahí que en el mercado tradicional. 

Otra de las cifras más relevantes es la concentración de patrimonio: el 97% de las viviendas de Fidere se concentran en la Comunidad de Madrid, siempre según las cuentas anuales. Esto se traduce en 5.730 de las 5.920 viviendas. 64 se localizan en Guadalajara (aproximadamente un edificio entero), 50 en Málaga, 36 en Cádiz, 19 en Barcelona, siete en Murcia, seis en Valladolid, cuatro en Tarragona, tres en Valencia y una en Las Palmas. 

Las sociedades de Blackstone están en un proceso de desinversión, y muchos de los hogares que servían para el alquiler tradicional han pasado a la venta. Según confirmó el fondo a infoLibre en enero, había 15.500 pisos y casas dispuestos para la compraventa. Los resultados de la sociedad demuestran que la vivienda sigue siendo un activo muy relevante en algunas zonas urbanas y que no se ha depreciado con la crisis.

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