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Plaza Pública

Apartamentos turísticos, ¿la última desigualdad del ladrillo?

Alberto Aznar Traval Publicada 26/10/2017 a las 06:00 Actualizada 25/10/2017 a las 21:03    
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La vivienda es, como sabemos, un derecho fundamental. Así lo recogen tratados internacionales de derechos humanos (el artículo 25.1 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos de 1948 o el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de 1966); la Constitución Española de 1978 en su artículo 47 ("vivienda digna y adecuada"); o legislaciones autonómicas como la valenciana, que recientemente aprobó la Ley de Función Social de la Vivienda, o la andaluza Ley Reguladora de Derecho a la Vivienda, que desarrollan y dotan de contenido a este derecho.

No obstante, las dificultades de acceso a la vivienda en nuestro país parecen mantenerse a pesar de que nos encontramos en una supuesta época de bonanza o, al menos, en un período de post crisis económica. Amnistía Internacional, entre otras organizaciones que han estudiado esta problemática, lleva años señalando diferentes dificultades relacionadas con el derecho a la vivienda en nuestro país como, por ejemplo, en su informe de junio de 2015 España: La vivienda, un derecho hipotecado. En este informe, además, la organización de derechos humanos señala que España es uno de los países de la UE con el porcentaje de vivienda social más bajo (un 1,1% frente al 32% de Holanda; el 23% de Austria; el 18% de Reino Unido o el 17% de Francia), algo que perjudica a aquellos con menor capacidad adquisitiva y dice poco, lógicamente, del tipo de políticas públicas que nuestras administraciones están implementando en relación a este derecho.

A su vez, y de forma paralela a las habituales dificultades de acceso a la vivienda en nuestro país, en los últimos años está teniendo lugar otro fenómeno con influencia decisiva en el mercado inmobiliario: el de los apartamentos turísticos y la adquisición de viviendas para destinarlas a este tipo de alquiler vacacional que, a falta de estudios específicos sobre el tema, parece estar contribuyendo a aumentar el precio de la vivienda en tanto en cuanto la rentabilidad de un "alquiler turístico y de corto plazo" puede doblar o triplicar la de un "alquiler convencional y de largo plazo". Esto viene señalado en diferentes informes como el del portal Nested de enero de 2017, que señala una rentabilidad hasta cuatro veces mayor en ciudades como Barcelona; o el informe de la Unión Hotelera de Valencia de febrero de 2017 que concluye una rentabilidad hasta un 66% mayor para alquileres turísticos frente a convencionales en esta ciudad.

La proliferación, además, de agencias inmobiliarias que, como intermediarias entre propietario y turista, tienen como fin específico la gestión integral del alquiler de apartamentos turísticos (desde la búsqueda de clientes a las labores de limpieza) parece ser también otro indicador de la alta rentabilidad de este tipo de alquileres y la aparición de servicios o empresas paralelos. Esta mayor rentabilidad del alquiler turístico frente al convencional parece explicarse, a su vez, por cuanto por una parte el precio que los usuarios de alquiler convencional y de largo término están dispuestos a pagar (mayoritariamente nacionales de nuestro país cuyos ingresos y condiciones laborales son, al menos, muy mejorables) "compite" con el precio que los usuarios de alquiler turístico y de corto término pueden pagar (mayoritariamente visitantes de países extranjeros cuyos ingresos y condiciones laborales son mejores que las de nuestro país). Así, la mayor capacidad económica de los visitantes por un lado y el mayor precio que cuando se viaja se está dispuesto a pagar por alojamiento en comparación del dispuesto a pagar por la vivienda-hogar por otro, son algunas de las causas que explican este mayor precio y rentabilidad del alquiler turístico frente a los convencionales.

Además, otro factor a tener en cuenta es que los ciudadanos de nuestro país que requieren de alquiler son aquellos que no tienen, lógicamente, una vivienda en propiedad, por lo que se puede presumir que se trata de colectivos con menor poder adquisitivo y, principalmente, jóvenes. En igual sentido, vemos como el precio de alquiler o compra aumenta de forma mucho mayor a los salarios (el precio de la vivienda en alquiler aumentó un 24% en 2017, según el portal Idealista: ¿cuánto aumentaron los salarios / empleo en el mismo período?), por lo que también esto afecta a la cantidad de dinero que un particular puede destinar al alquiler de su vivienda.

En línea con lo anterior, la relatora especial sobre vivienda 2008-2014 de Naciones Unidas, Rakel Rolnik, viene señalando que la crisis del alquiler y los problemas de acceso a la vivienda en diferentes países del mundo tienen su origen en mercantilizar la vivienda y convertirla en un "activo financiero": es decir, tratar la vivienda no como un derecho y como un bien esencial, si no como un privilegio y un bien de inversión con el que se pueden generar enormes plusvalías.

A pesar de la anterior crítica, es indudable que en una economía de mercado como la actual donde, junto al derecho a la vivienda, la libertad de empresa es también un principio reconocido constitucionalmente, cuando aumenta la demanda de un bien sube su precio, y teniendo en cuenta el constante aumento de la demanda/necesidad de alojamientos turísticos y su rentabilidad más elevada que el alquiler convencional, parece complicado solucionar el que, para mi, es el principal problema derivado del turismo más allá de las molestias y saturación que, a mayores, afecta especialmente a jóvenes y colectivos vulnerables (en tanto no propietarios): la subida del precio de la vivienda (alquiler y compra) y las dificultades de acceso a una vivienda "digna y adecuada".

Máxime teniendo en cuenta que, a diferencia de la burbuja del ladrillo de 2007, parte de la actual reactivación del sector inmobiliario no se basa en "dinero crediticio" derivado de la facilidad de acceso al crédito cuando los bancos concedían hipotecas por el 100 o 120% del valor de tasación con mucha facilidad, pues actualmente la ley y la banca muy raramente conceden una hipoteca por más del 80% del valor de compraventa y siendo necesario prestar aval: la actual reactivación parece basarse, más bien, en "dinero real" y en la, como se ha señalado, alta rentabilidad como bien de inversión en que se ha convertido la vivienda turística. Así, es lógico pensar que a medida que el número de visitantes siga aumentando en nuestro país (y, de momento, no hay ningún indicador que indique que esto no va a ser así), los problemas de acceso a la vivienda y de habitabilidad (el derecho a disfrutar de una vivienda "digna y adecuada", no de cualquier cosa) van a mantenerse si no aumentar.

Esto lleva, así, a plantearse qué vamos a hacer en los próximos años para hacer frente a esta problemática, que ya empieza a ser grave en ciudades como Madrid o Barcelona. ¿Qué políticas públicas van a diseñar e implementar instituciones gubernamentales de todos los niveles para hacer frente a los problemas de acceso a la vivienda derivados de la alta rentabilidad de los alquileres turísticos frente a los convencionales y las malas condiciones laborales? ¿Qué va a pasar con aquellos que disfrutan de contratos de alquiler "pre-boom" de apartamentos turísticos, una vez finalicen esos contratos, si no pueden afrontar la subida del alquiler que imponen sus caseros?

Obligar a los dueños de pisos vacíos a ofrecerlos como "alquiler social" (se está debatiendo en el proyecto de ley de vivienda de las Islas Baleares); crear un impuesto a los pisos vacíos que "obligue" a los propietarios a ponerlos en el mercado; construir y ofrecer viviendas para alquiler social o asequible (el Ayuntamiento de Barcelona ha anunciado la creación de 3.000 de estos alquileres a un precio medio de 500 €); aumentar el parque de vivienda social o pública en venta; o establecer una recaudación finalista de la tasa turística que sirva para compensar la externalidad social negativa que supone el aumento del precio de la vivienda (como ayudas a alquiler o para financiar la construcción de VPOs) son algunas medidas, aparte de otras muchas y del estudio pormenorizado de su efectividad, que diferentes administraciones están ya analizando y pueden implementarse para hacer frente a este fenómeno.

Como señalábamos, aquellos que están viéndose afectados por las dificultades de acceso a la vivienda son, a su vez, los que más han sufrido la crisis económica: quienes no tienen una vivienda en propiedad, jóvenes y colectivos vulnerables, con peores condiciones laborales y salarios en un contexto donde obtener una hipoteca para adquirir una vivienda es extraordinariamente más difícil que durante la burbuja inmobiliaria. En contrapartida, aquellos que más se están beneficiando del aumento del precio de la vivienda y de la alta rentabilidad de los alquileres turísticos son aquellos, propietarios, que en muchas ocasiones adquirieron esas viviendas con las facilidades de crédito de la época pre-crisis. Sería positivo ir analizando qué medidas y política pública de vivienda van a implementar nuestras administraciones para que la vivienda no sea, aún más, un factor de desigualdad entre propietarios y no propietarios, entre inversores y clases medias, entre mayores y jóvenes.
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Alberto Aznar Traval es doctorando de la Universitat de València y autor de 'Economía colaborativa, alojamiento y transporte'.
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