El fracaso de la política de vivienda: cómo han pasado a manos privadas casi siete millones de pisos protegidos

Entre los años 1952 y 2016 se construyeron en España más de 6,8 millones de viviendas con algún tipo de apoyo público. Esta cifra representa el 37% del total de inmuebles principales existentes, que alcanzaron los 18,4 millones en 2016. Pese a ello, el parque de vivienda protegida es "ínfimo" y, por ejemplo, apenas hay 276.000 pisos disponibles para el alquiler social a precios tasados. Esta es una de las principales denuncias recogidas en el informe El parque público y protegido de viviendas en España: un análisis desde el contexto europeo, publicado por la Fundación Alternativas [consultar, aquí]. 

La explicación a estas cifras, recoge el documento, hay que encontrarla en que, históricamente, la acción pública se ha centrado en el fomento del acceso a la propiedad a través de la vivienda protegida. Es cierto que durante los años sesenta y setenta y, en menor grado, durante los ochenta y la primera mitad de los noventa, la vivienda protegida en propiedad en sus diferentes modalidades desempeñó "un papel clave como solución residencial para las clases medias y bajas". Este modelo se impulsó mediante un amplio sistema de ayudas a su construcción y también con ayudas directas a los adquirientes a través de desgravaciones fiscales, subsidiación de intereses o ayudas a la entrada. 

Sin embargo, las sucesivas legislaciones no han velado por preservar la función social de estos inmuebles a lo largo de toda su vida útil. Más bien todo lo contrario, pues han permitido que estas viviendas protegidas pudieran ser descalificadas y, en consecuencia, incorporadas de nuevo en el mercado libre a precios no tasadosimpidiendo además que el sector público pudiera dotarse de recursos residenciales con los que poder atender las necesidades de las generaciones venideras.

Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid la duración del régimen legal de protección es de 15 años para las viviendas protegidas o en alquiler y de diez años para el arrendamiento con opción de compra; mientras que en Cataluña la calificación tiene una permanencia de veinte años; o en Andalucía, de treinta. En otros lugares como el País Vasco la legislación introduce la calificación permanente o indefinida de las viviendas protegidas, aunque la situación de esta comunidad es prácticamente excepcional. 

El informe subraya que la mercantilización de estas viviendas ha generado unas plusvalías de las que se han apropiado sus adjudicatarios y que proceden del diferencial entre el valor de la vivienda social calculado a partir de su escasa o nula rentabilidad como promoción inmobiliaria y el de mercado como vivienda libre. "En otras palabras, una parte importante del esfuerzo colectivo realizado para su promoción [obtención del suelo, subvenciones e incentivos económicos para su construcción o promoción pública directa] deja la esfera de lo público para ser objeto de negocio y especulación entre privados", destaca el documento. 

Según los expertos, esta política ha tenido "una doble consecuencia funesta". Por un lado, ha dificultado el acceso a la vivienda a aquellas personas y hogares que no pueden satisfacer el precio de la vivienda libre; y, por otro, ha dejado de ejercer el papel de regulador del precio del mercado libre que se conseguía cuando las tasas de protección oficial eran elevadas. De hecho, España cuenta con el mayor parque de viviendas per cápita de toda la UE. Y sin embargo, el sector público, desempeña un papel "meramente testimonial", pues tiene una cuota de participación "llamativamente escasa" en comparación con otros países.

Escaso alquiler social

Otra de las consecuencias de este modelo basado en la propiedad es la escasez de vivienda en alquiler, lo que ha producido un grave desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado del arrendamiento que favorece la tendencia alcista de los precios, tal y como se está observando en los últimos años principalmente en las grandes ciudades y las zonas turísticas. También es muy escaso el alquiler social, régimen al que están acogidas el 1,5% de las viviendas principales, unas 276.000. España está muy alejada de países como Bélgica, con un 6,5% de viviendas en arrendamiento a precios tasados; Francia (16,8%) o Reino Unido (17,6%). 

Así, si las viviendas protegidas se hubieran sometido a un sistema de larga duración de sus calificaciones los autores estiman que hoy habría un parque protegido de casi siete millones de viviendas que permitiría, a través de la rotación, el acceso a la vivienda a muchas familias que no pueden acceder al mercado, con lo cual, "la falta de parque público suficiente sería menos llamativa y la política de vivienda más efectiva".

Con este contexto, no resulta extraño que España sea el país de la UE donde las personas que viven en alquiler tienen que destinar el mayor porcentaje de sus ingresos a satisfacer los costes de su vivienda. En concreto, de media, los arrendatarios dedican el 32,1% de sus salarios a pagar las rentas. Este porcentaje se incrementa hasta el 45,6% en el caso de la población que está en riesgo de pobreza, lo que hace que todavía sea más preocupante. 

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Ante este tipo de situaciones, los autores del documento consideran que tampoco ha habido la respuesta pública esperada. De hecho, recuerdan que el agravamiento de la situación provocada por estallido de la burbuja y la posterior crisis se ha producido precisamente en un contexto de fuertes recortes presupuestarios que han acabado por "socavar completamente el ya de por si débil alcance de la política de vivienda española".

Tradicionalmente, los recursos estatales dedicados a la política de vivienda han tenido un papel residual en los presupuestos. Y se han reducido más en los últimos años de recortes. En concreto, un 65% entre 2009 y 2016. De hecho, el gasto público en vivienda supone uno de los porcentajes más bajos de la Unión Europea en relación al PIB del país: con 1.123 millones de euros suponía en 2011 un escaso 0,23% del PIB español, cuando la media europea de la UE se sitúa en el 0,60%. Por ejemplo, en Francia llega al 0,87% y en el Reino Unido alcanza el 1,59%.

Los autores del documento son pesimistas para el futuro. Aseguran que el vigente Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 únicamente incluye ayudas directas a los hogares que, de no incrementarse sustancialmente el presupuesto asociado, "serán a buen seguro insuficientes" y cuestionan el hecho de que no recoja "ninguna medida efectiva de fomento de la vivienda protegida o social". A su juicio, este es un paso más en el "retroceso" en materia de política de vivienda, una deriva que  "puede acabar consolidando a España entre los países europeos con un menor nivel de protección social en este campo y con los mayores índices de exclusión residencial".