Turismo

¿Podrán los vecinos cerrar pisos turísticos con la anunciada reforma?

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El problema de los pisos turísticos es multidimensional. Afecta al mercado de la vivienda, al urbanismo y al medio ambiente. Tiene repercusiones laborales y plantea desafíos fiscales. El vértigo de su avance, las dudas políticas sobre cómo hacerle frente y la descentralización competencial componen un escenario de enorme complejidad. El Gobierno de Pedro Sánchez carece de pista libre, ya que las competencias turísticas son autonómicas. Pero eso no significa que esté atado de pies y manos. En primer lugar, puede incidir en el fenómeno a través de la planificación económica, competencia exclusiva del Estado. Y además tiene la opción de impulsar legislación en diversos campos: desde Interior (para asegurar que el boom de los pisos turísticos no facilite la cobertura de usos delincuenciales) hasta Hacienda (para garantizar la recaudación y evitar el fraude) pasando por Cultura (para asegurar el pago por derechos de propiedad intelectual por las televisiones). La complejidad de la cuestión, los múltiples agentes en disputa y la debilidad parlamentaria del Gobierno en un escenario político agitado dificultan llevar a términos reformas ambiciosas. Pero el Ejecutivo ha encontrado una puerta: actuar sobre los espacios de democracia vecinal.

La idea es que las comunidades, con mayoría de tres quintos y no por unanimidad como hasta ahora, puedan oponerse a que haya pisos turísticos. No obstante, se trata de una medida que choca con el principio de irretroactividad. Al menos dos sentencias judiciales establecen ya que las modificaciones de los estatutos de las comunidades vecinales no despliegan sus efectos más allá del momento en que se aprueban. Es decir, el actual marco legal y los antecedentes judiciales apuntan a que los pisos turísticos que ya están en funcionamiento de forma legal no podrían ser prohibidos ahora en virtud de una modificación normativa.

La puerta que quiere franquear el Gobierno era de hecho una puerta entreabierta. Como adelantó infoLibre en mayo, el Gobierno entonces del PP ya estaba buscando una vía legal para que las comunidades de vecinos pudieran vetar los pisos turísticos. Las negociaciones entre los ministerios de Energía, Turismo y Agenda Digital (Álvaro Nadal) y de Justicia (Rafael Catalá) apuntaban precisamente a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, la decisión no estaba adoptada.

Ahora el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo que lidera Reyes Maroto (PSOE) ha concretado el propósito. En una reunión mantenida este martes con representantes de las comunidades autónomas, el ministerio ha propuesto un acuerdo para dicha reforma legal. Actualmente para prohibir una actividad debe establecerse en los estatutos de la comunidad. La mayoría necesaria para ello no admite excepciones. Debe darse una "unanimidad del total de los propietarios". Si el propietario de una vivienda turística se opone, es imposible prohibirlo. Los planes del Gobierno pasan por rebajar la mayoría necesaria a tres quintos. La medida, que a priori cuenta con apoyos parlamentarios suficientes, aún está en fase preliminar. La secretaria de Estado de Turismo, Isabel Oliver, afirmó este martes que hay un consejo general entre las comunidades, gobernadas por PSOE, PP y nacionalistas. Ello garantizaría un recorrido plácido en el Congreso. Está por ver cómo reaccionan ante ellos influyentes los operadores del sector turístico. Previsiblemente desagradará a las plataformas integradas en Adigital, tipo Airbnb o Homeway, y gustará al sector hotelero tradicional y a las plataformas vecinales.

Alcance limitado

La mayoría de los estatutos no recogen una prohibición del uso turístico. Si ahora un vecino quiere poner su vivienda en alquiler, sólo tiene que preocuparse por cumplir los requerimientos de la legislación autonómica y la normativa local. Por ejemplo, darse de alta en un determinado registro y cumplir los requisitos de seguridad exigidos. Hay ayuntamientos que están ya haciendo la guerra por su cuenta, como Palma de Mallorca, que impulsa una inédita prohibición de los pisos turísticos. La Comisión Nacional del Mercado de la Competencia está marcando muy de cerca las iniciativas locales para limitar los pisos turísticos.

La vía a la que apunta el Gobierno es más sencilla y expeditiva: cambiar las reglas sobre mayorías en las comunidades vecinales para poner pie en pared y decir "aquí no". Fuentes del sector turístico afirman que se trata de una vía fácil de impulsar, sin complicaciones jurídicas y potencialmente muy efectiva.

Pero es también una medida de alcance limitado. ¿Qué ocurre con los pisos turísticos que ya funcionan como tales? Los que funcionen irregularmente –dentro de la economía sumergida y sin dar de alta en el registro correspondiente– serían tan ilegales tras la reforma como lo son ahora. Dejando estos al margen, la modificación legal también tendría dificultades para alcanzar a los pisos turísticos habilitados como tales antes de su entrada en vigor.

Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de mayo de 2016 desestima una demanda contra el propietario de un piso turístico en Barcelona al afirmar que "no consta que estuviera prohibido en los estatutos comunitarios cuando se inició la actividad". Según la sentencia del TSJC, lo que blinda la posibilidad del propietario de poner su piso en alquiler es la inexistencia de una prohibición expresa en los estatutos cuando empezó a darle de manera legal dicho uso. La "limitación" del uso, añade la sentencia", no puede "ser aplicada con carácter retroactivo". Otra cosa sería que los vecinos lograran demostrar que el piso turístico incumple alguna norma, por ejemplo de ruidos.

Insalubridad, ruido, ilicitud...

La herramienta de la que ahora disponen las comunidades cuando quieren ir contra un propietario de un piso turístico está también regulada por la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 7 prevé la acción de "cesación" para pedir a un vecino que deje de llevar a cabo "actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Si el vecino en cuestión no hace caso, el presidente puede pedir autorización a la junta de propietarios y actuar judicialmente como comunidad.

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Ahí es donde se dirimen los casos, juicio a juicio. Isabel Desviat, autora de un artículo sobre la materia en Noticias Jurídicas, afirma que además de las sentencia catalana, que dice con claridad que si no estaba prohibido en los estatutos no puede prohibirse después, "hay un principio general del derecho, el principio de irretroactividad de las normas". A su juicio, ante una prohibición en los estatutos que pretendiera impedir a un propietario que ya alquila su casa a turistas hacerlo, este "podría recurrir ante los tribunales", explica a este diario.

Desviat afirma que no hay jurisprudencia sobre esta materia en concreto, pero indica que el principio de irretroactividad inclinaría la balanza en favor de los propietarios que ya tienen viviendas en alquiler para turistas antes de la modificación estatutaria. Otra sentencia de la Audiencia Provincia de Barcelona de 2017 cita el fallo del TSJ catalán y establece también negro sobre blanco que los cambios en los estatutos no tienen "carácter retroactivo". En este caso, la sentencia dio validez a un acuerdo comunitario para limitar las molestias de un piso turístico, pero recalcando que dicha validez no hubiera podido proyectarse antes de la introducción de los cambios normativos.

infoLibre preguntó al Ministerio de Industria, Comercio y Turismo si pretendía que su reforma permitiese modificaciones con efecto retroactivo y qué alcance podía tener para las viviendas de uso turístico que ya funcionan legalmente, pero no hubo respuesta.

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