Vivienda

Beneficios fiscales para incentivar la bajada de los alquileres: el modelo portugués que se mira desde España

Protesta contra los desahucios y la subida de los alquileres en Lisboa en 2018.

La vivienda se ha convertido en un auténtico quebradero de cabeza para los españoles. Según el barómetro electoral del Centro de Investigaciones Sociológica (CIS) correspondiente al mes de junio, un 4% de los encuestados sitúan las dificultades para acceder a una casa como uno de los principales problemas del país. La cifra es baja, sobre todo si se compara con el paro, los políticos o la corrupción y el fraude, los tres asuntos que más preocupan a los ciudadanos. Sin embargo, supone un ligero crecimiento respecto a los datos de hace un lustro. En 2014, solo un 1,6% de los encuestados situaban este tema entre sus principales inquietudes. Un problema, el del acceso a la vivienda, que se ha visto agravado en los últimos años por el ascenso meteórico de los precios de los alquileres. Rentas que en el periodo 2014-2019 se han incrementado de media un 50%, según constata el Banco de España en su estudio Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España. Madrid, Barcelona, Valencia y los municipios con elevada concentración turística son las localidades más perjudicadas.

Teniendo en cuenta que los bajos ingresos están empujando a cada vez más personas a apostar por el alquiler, el aumento progresivo de la burbuja alrededor de los arrendamientos se ha situado como uno de los problemas de primer orden a nivel político. Poner fin a una factura cada vez más abultada en este asunto es, desde la pasada legislatura, uno de los caballos de batalla de Podemos. La formación que lidera Pablo Iglesias considera, tal y como consta en su programa electoral, que es necesario “intervenir el mercado del alquiler para impedir subidas abusivas mediante el control de precios”. De hecho, esta cuestión también la ha tenido muy presente la formación morada en la fallida negociación para conformar con el PSOE un Gobierno de coalición que permitiese la investidura de Pedro Sánchez. Los socialistas ofrecieron a Podemos un Ministerio de Vivienda, pero la formación liderada por Iglesias lo rechazó al considerar que “no tendría las competencias para acabar con los desahucios o para limitar los precios de los alquileres”.

La investidura falló. Pero el problema sigue estando sobre la mesa. El 37,7% de los españoles, es decir, casi cuatro de cada diez, se muestran a favor de pinchar por ley la burbuja. En este sentido, desde formaciones como Podemos se ha puesto como ejemplo de “políticas valientes” la vía lusa. En Portugal, donde en el último lustro se ha desplomado un 65% la oferta de pisos de alquiler al mismo tiempo que el precio por metro cuadrado ha escalado un 75% en Lisboa y un 57% en Oporto, entró en vigor el pasado 1 de julio el llamado Programa de Arrendamiento Asequible (PAA), un esquema de política habitacional de acceso voluntario a través del cual se ofrecen incentivos fiscales a aquellos arrendatarios que alquilen sus viviendas dentro de unos parámetros de precio claramente fijados en función del tipo de inmueble y de la zona en la que se localice. infoLibre repasa, a continuación, los aspectos más relevantes de una norma que, no obstante, no termina de convencer ni a las asociaciones de inquilinos ni a las de propietarios lusas.

  Un programa no obligatorio

El decreto ley 68/2019, aprobado el 22 de mayo, regula el conocido como PAA, un “programa de política habitacional, de acceso voluntario, destinado a incentivar la oferta de alojamientos para arrendamiento habitacional a precios reducidos”. Un esquema, del que se pueden beneficiar aquellas familias cuyos ingresos no les permitan acceder a una vivienda adecuada a sus necesidades, con el que el Gobierno luso busca “aumentar” el número de alquileres por debajo del precio de mercado, “reforzar la seguridad y la estabilidad” de los arrendamientos, “promover un mayor equilibrio” entre el sector de los alquileres y el de la vivienda en propiedad y “mejorar el aprovechamiento” del parque de edificado existente. Pero también “proporcionar respuestas” a las necesidades de “movilidad” en la vivienda, ya sea por razones familiares, profesionales o de estudio, y de desplazamiento hacia los territorios del interior de la geografía portuguesa, zonas que, como ocurre en España, se están desangrando por culpa de la despoblación.

La gestión del Programa de Arrendamiento Asequible corresponde al Instituto de Vivienda y Rehabilitación Urbana (IHRU, según sus siglas en portugués). Esta entidad, según recoge el decreto, está facultada para “actuar directamente como proveedor”, estando sujeto a “todos los deberes y requisitos” que se le aplican como tal. Así, la normativa establece que el IHRU puede, en el ámbito de sus atribuciones, “alquilar alojamientos que sean de su propiedad” o actuar “en nombre del propietario”. Además, le corresponde la función fiscalizadora, pudiendo realizar “auditorías” para verificar que los contratos firmados se ajustan a todos los requisitos establecidos. Así, en su mano está comprobar que se cumpla el “deber de contratación de los seguros obligatorios” o que los contratos estén registrados en el portal de finanzas, incluyendo datos como el número de inscripción del alojamiento, la modalidad, el propósito del alquiler, el plazo del contrato o el precio mensual de la renta. Los arrendatarios y los candidatos, por su parte, deben colaborar en todo momento con el IHRU.

  Requisitos para alojamientos y candidatos

La nueva ley portuguesa establece, además, dos obligaciones claras para todos aquellos alojamientos que quieran participar en el PAA. En primer lugar, el inmueble tiene que cumplir con los límites máximos del precio de alquiler establecidos en el marco del programa. Y, en segundo lugar, debe ajustarse a las condiciones mínimas aplicables “en materia de seguridad, salubridad y comodidad”. En este último punto, la normativa recoge que en las zonas comunes de los edificios donde se encuentra el alojamiento no podrá haber “anomalías que representen un riesgo para la seguridad o la salud de los residentes” o que afecten al “uso normal” de dichos espacios. En cuanto a la vivienda, debe contar al menos con una habitación “con luz natural y ventilación”, “un lavabo e inodoro y una ducha o base de baño”, un “espacio de fregadero” y con las condiciones adecuadas para la “instalación y uso de una cocina y un frigorífico”. Además, las instalaciones de electricidad, distribución de agua y drenaje de aguas residuales deben ser “adecuadas y funcionales”.

No todas las personas pueden optar a alquilar una vivienda a través del programa. La ley lusa establece, en primer lugar, unos límites de renta bruta anual para poder beneficiarse del PAA. Así, en el caso de un inquilino que vive solo, podrá presentar su candidatura siempre y cuando su renta bruta anual no supere los 35.000 euros. Una barrera que asciende hasta los 45.000 euros en el caso de que sean dos personas las que vayan a compartir una casa de alquiler incluida en el programa y que se va ampliado en 5.000 euros por cada hijo o persona que se sume a la solicitud presentada –en el caso de una pareja con tres hijos, por ejemplo, la barrera de renta se situaría en 60.000 euros–. Además, pueden beneficiarse del programa ciudadanos portugueses, de cualquier Estado miembro de la Unión Europea o de terceros países, siempre y cuando estos últimos tengan un permiso de residencia o de permanencia que no supere los plazos mínimos de los contratos que fija la normativa: 5 años con carácter general y nueve meses mínimo para aquellos contratos destinados a estudiantes.

  Incentivos fiscales para los arrendatarios

La incorporación de viviendas en el Programa de Arrendamiento Asequible no es obligatoria. Sin embargo, el Gobierno luso se ha mostrado convencido desde el primer momento de que funcionará a la perfección gracias a los jugosos incentivos fiscales que se ponen sobre la mesa. Por un lado, los propietarios que se sumen a la iniciativa podrán beneficiarse de una exención total en el Impuesto sobre Rentas Individuales (IRS, el equivalente al IRPF español) o en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Jurídicas (IRC, por sus siglas en portugués) sobre los ingresos resultantes del alquiler de una vivienda encuadrada en el programa. Además, tal y como recordó tras la promulgación del decreto la secretaria de Estado de Vivienda lusa, la norma también aumenta “la seguridad en el alquiler” a través de seguros obligatorios con los que se garantiza el pago de la renta en todos aquellos casos en los que se incumpla el contrato o el inquilino no pueda afrontarla por causas involuntarias, así como la protección contra daños en la vivienda arrendada.

  Límites que van desde los 200 a los 1.700 euros

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Límites generales del precio del alquiler mensual
Zona T0 T1 T2 T3 T4 T5 T>5
E1 200 275 350 425 475 525 525+n*50
E2 250 350 450 525 600 675 675+n*50
E3 325 475 600 700 800 875 875+n*75
E4 400 600 775 925 1.025 1.125 1.125+n*100
E5 525 775 1.000 1.200 1.350 1.500 1.500+n*100
E6 600 900 1.150 1.375 1.550 1.700 1.700+n*150

  

Los precios máximos de los alquileres incluidos en el PAA oscilan entre los 200 y los 1.700 euros en función del tipo de inmueble por número de habitaciones y del municipio en el que se encuentre ubicado. Así, el Ejecutivo portugués ha agrupado a las 308 localidades lusas en seis escalones diferentes (E1, E2, E3, E4, E5 y E6). La mayoría de ellas, 165, se encuentran incluidas en el primer nivel, que es el que cuenta con los precios máximos más reducidos: entre 200 euros mensuales por un estudio y 525 por una vivienda de 5 habitaciones. En la segunda zona, que aglutina 85 municipios, los límites rondan entre los 250 y los 675 euros, mientras que en la tercera y la cuarta se mueven en la horquilla 325-875 euros y 400-1.125 euros, respectivamente. En la E5, donde solo están Cascais, Oeiras y Porto, varían entre los 525 euros para un estudio y los 1.500 euros para una vivienda de gran tamaño. Y en la E6, donde sólo se encuentra incluida Lisboa, bailan entre los 600 y los 1.700 euros. Si la vivienda tiene más de 5 habitaciones, se añade una cuota determinada en cada zona por cada cuarto de más.

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