Los seis ancianos a quienes José Borque y su hijo salvaron el 29 de octubre de una muerte segura en una residencia en Paiporta acabaron recalando en otra de la localidad también valenciana de Picanya. El centro, aún no operativo aunque había anunciado su apertura para diciembre, está situado en las inmediaciones del barranco, que parte el pueblo en dos, y de un puente peatonal y otro para tráfico rodado que sucumbieron, como todos salvo uno en todo el municipio, por la fuerza de la riada. A pesar de su peligrosa ubicación, el agua sólo entró en el sótano y las cocinas, lo que permitió a la residencia Solimar alojar a los ancianos, a familias picañeras que se habían quedado sin casa, al personal y equipamientos del centro de salud que funcionaba, antes de la tragedia, a pocas manzanas de distancia e incluso, en un primer momento, a guardias civiles y mossos d’escuadra desplazados a la zona cero.

De no haber mediado las inundaciones, la inauguración del Solimar Picanya habría sido el final feliz de un proyecto que había arrancado dos décadas atrás, pero que se vino abajo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria al llevarse por delante a la promotora original.

Ese brusco pinchazo también llevó a Juan Antonio Clavería a cruzar el charco. Pasada la resaca, el empresario volvió a su tierra de la mano de una empresa panameña, Urbania Developer, que ha acabado convirtiéndose en un promotor destacado de vivienda en la zona ahora arrasada por el agua y el lodo.

El grupo francés Vivalto Vie (propietario desde 2020 de Solimar) y el emprendedor valenciano han vivido, pues, una experiencia similar: ciclo inversor al abrigo del bum hasta el estallido de la burbuja, lenta recuperación y nuevo bum, esta vez en un contexto de crisis habitacional por el encarecimiento exponencial de la vivienda, especialmente en las grandes ciudades como Valencia. Hasta la gota fría de proporciones históricas que azotó parte del área metropolitana de la capital, todo parecía ir como la seda (inmobiliariamente hablando), con decenas de promociones, primeras, segundas y hasta terceras fases, carteles de todo vendido o reservado (salvo algún piso suelto, local o garaje) y la mayoría sobre plano.

Como publicó el diario económico Cinco Días, la población de la comarca de L’Horta Sud, la más afectada el pasado 29 de octubre, ha aumentado un 336% desde 1950 (la gran riada por la que se acometió el nuevo cauce del río Turia tuvo lugar siete años después) y un 661% la de Paiporta, bautizada como epicentro de la tragedia. Y como publicó Datadista, tres de cada 10 viviendas afectadas se construyeron en zonas inundables durante la burbuja. Lo que pasa es que, superada la resaca tras el crac, el negocio inmobiliario volvió a repuntar y un rastreo por las plataformas de compraventa, las páginas de las promotoras y otras fuentes arrojan un resultado demoledor: más de 3.000 viviendas entregadas recientemente o incluso en proceso de comercialización (mayoritariamente sobre plano), se ubican o ubicarán en zonas alcanzadas por el aluvión de la dana, según se desprende del cotejo de cada calle con obra nueva con el mapa cartográfico sobre la catástrofe elaborado por el Departamento de Geografía de la Universitat de València.

1.- Hasta hace muy poco, la web de Cubells Almenar informaba de que estaban haciendo lo posible por restablecer el servicio de sus oficinas, sitas en un bajo comercial anegado de Paiporta. En la pestaña de Promociones, una decena, todas desarrolladas en esta localidad inundada al 100% y, de ellas, siete atravesadas en diagonal por una banda con la leyenda vendido. Si se considera el histórico de proyectos, que suma a los anteriores los entregados en los últimos años, el volumen total de viviendas asciende a 727, de las que nueve de cada 10 se han erigido o están en proceso de hacerlo en calles dañadas por los desbordamientos. Ello se debe al casi monocultivo de esta promotora en Paiporta a la que, por cierto, califican en la última entrada de su blog (de febrero de 2023) como “un lugar para vivir ideal para ciudadanos sin estudios universitarios”.

2.- Promodern, inmobiliaria regional nacida en 1996 y con orígenes muy enfocados a la promoción de viviendas de protección oficial (VPO), ruega en su página web a “todos los interesados en la fase 3 del Residencial Nou Balaguera (Albal)” que “contacten nuevamente” con ellos “debido a que algunos archivos han sido destruidos por la dana”. Sus oficinas están, de nuevo, en un bajo, esta vez en Catarroja, localidad arrasada por el lodo y el agua que alcanzaron también la ubicación de la promoción albalense y las de las otras dos que la empresa tiene hoy vivas, en la propia Catarroja y en Aldaia. Si a éstas se le suman todos los proyectos entregados con anterioridad, estamos hablando de unas 440 casas en calles anegadas.

3.- En la misma situación de afectación por la gota fría se encuentran tres de cada cuatro viviendas, de un total cercano a las 450, promovidas desde 2018 en L’Horta Sud por Urbania Developer. La empresa, que también construye en Panamá, Nicaragua y Paraguay, tiene en la comarca valenciana un radio de acción más amplio que las anteriores (además de en Paiporta, Picanya y Albal, en Xirivella, Torrent, Benetússer, Sedaví, Algemesí, Mislata, Manises y Alcàsser), así como presencia en otras zonas y sin excluir a la capital.

4.- En la residencia de ancianos que Solimar tiene en Massanassa, el agua llegó a una altura de 1,80 metros en la planta baja. En este municipio, así como en Sedaví, Catarroja y Beniparrell, una promotora más modesta, MS Espais, lleva desde 2006 haciendo vivienda nueva. Todas sus promociones salvo una, desde la primera hasta las tres actualmente en venta en la comarca, están en calles golpeadas por la gota fría.

"Paiporta Homes tiene una ubicación privilegiada, con vistas al cauce del río, cerca del Ayuntamiento y al lado de la principal zona comercial”. El entrecomillado es de la empresa que construyó, para Neinor Homes, esta promoción de 2023 que consta de 59 viviendas (todas vendidas) entre las que se encuentran varios bajos como el de Alicia, enfermera de 30 años. Huelga explicar lo que le ocurrió a su hogar el 29 de octubre.

Históricamente, en la zona afectada por la dana abundan las casas viejas a pie de calle, pero lo que llama la atención es que hayan seguido ofertándose en promociones puestas en marcha en los últimos años, aunque esos bajos formen parte de edificios en altura; y sorprende más, si cabe, que tras la tragedia una promotora (Inmovidal, hasta ahora muy centrada en el municipio alicantino de Dénia) haya comenzado a comercializar, mediante la apelación “¡Atención, jóvenes soñadores!”, L’Alcudia Habitat, ubicada en una dirección de esta localidad (los números 12,14,16 y 18 de la calle Josep Lluís Bausset) que fue pasto de la dana según la cartografía de la Universidad de Valencia; o que otra inmobiliaria (Demidoff Inversiones) no haya retirado del portal Idealista, siquiera temporalmente, el anuncio de una parcela donde, tras derribar el inmueble que la ocupa actualmente, se podrán construir [sic] “7 bajos vivienda, 8 pisos en 1 planta, 8 aticos y 1 piso sobre atico con terraza” en una zona de Alfafar marcada en azul (inundada) en ese mapa.

Paiporta Homes, que en realidad fue asumido por Neinor al absorber en 2021 la empresa Quabit, es el caso paradigmático de construcción en primera línea de rambla y, por tanto, en zona inundable (y con bajos), pero no es el único. Ocurre lo mismo con varios inmuebles residenciales promovidos en Picanya por Careco Construcciones, compañía gestionada por la tercera generación de una familia, los Casanova, a quien se debió que el estadio Mestalla, del Valencia CF, se llamara Luis Casanova entre 1969 y 1994. A la segunda generación de esta saga se debe también la construcción, durante la dictadura, de las 600 viviendas que conforman el barrio Virgen del Carmen de Alaquás, también conocido como barrio Socusa por ser el nombre de la inmobiliaria familiar que se encargó de erigirlas. Que este barrio se inundara (de nuevo), como el de nombre Orba de Alfafar, aunque popularmente conocido como Parque Alcosa en honor a la promotora de Alfredo Corral que lo edificó allá por la década de los 50 del siglo pasado, puede resultar comprensible y hasta perdonable, ya que en aquellos años había pocos mapas de riesgo o poco precisos y el cambio climático se estaba fraguando, sí, pero ni existía como concepto.

Cosa distinta es que Careco haya seguido promoviendo en Picanya en primera o, a lo sumo, segunda línea de barranco, y que dos de sus tres proyectos hayan sido, además, de adosados unifamiliares, que por regla general suelen situar el salón y la cocina en la planta baja y los dormitorios y terraza en la primera. Tampoco en este caso los Casanova han sido los únicos en apostar por esta fórmula: Cubells Almenar también en Pincaya, Urbania Developer en Xirivella, MS Espais en Massanassa y Chilet & Chilet en Albal son algunos ejemplos, y a todos ellos llegó la crecida.

Visto lo visto, surge la siguiente pregunta: ¿pero es que se puede construir en zonas declaradas como inundables? Contestarla tras la penúltima dana (hubo otra dos semanas después, aunque con menor potencia destructiva), nos lleva a la melancolía. En pocas palabras, la respuesta es que sí, se puede; pero si se quiere una argumentación jurídica más elaborada, basta con leer este texto de Julio González García, catedrático de Derecho Administrativo de la Universidad Complutense de Madrid, donde califica de “muy laxas” las medidas limitativas tras analizar la Ley del Suelo de 2015 y la regulación general y específica del dominio público hidráulico. Dicho de otra forma, esta vez en boca de Joan Olmos, profesor titular de Urbanismo de la Universidad Politécnica de Valencia: “No ha habido ningún tipo de control (...) Hasta un niño de ocho años sabe que al lado de un río no puedes poner una casa porque el río en su curso normal es el que es, pero cuando llega una venida... Esto es tan elemental que a veces da un poco de vergüenza tener que recordarlo”.

Otros expertos llevan tiempo reclamando que se coordinen el Gobierno central, encargado de los Planes de Gestión de Riesgo de Inundación (PGRIs) de las demarcaciones hidrográficas, las comunidades autónomas (competentes en ordenación del territorio, calificación del suelo y tratamiento de los riesgos naturales) y los ayuntamientos (con competencia en urbanismo). Sobre estos últimos cabe decir dos cosas: la primera, que en 2017 alcaldes de L’Horta del Sud se pusieron “en pie de guerra contra una normativa estatal que declaraba inundables sus términos” y limitaba “los usos del suelo”. La segunda, que la mayoría de los planes urbanísticos municipales vigentes son del siglo pasado y no recogen, por tanto, las limitaciones urbanísticas que, para el caso de la Comunidad Valenciana, se remontan a 2003, como publicó el regional Las Provincias.

La avenida alcanzó al ecobarrio de Molí D’Animeta, en Quart de Poblet, donde se están construyendo 2.330 viviendas, la mitad protegidas, de la mano de promotoras como la valenciana Ática (asociada a Inmoglaciar, del grupo Cerberus, en otra promoción afectada en Xirivella), las madrileñas Aedas Homes y Metrovacesa, la aragonesa Lobe, la alavesa Gesarqus y la italiana De Agostini (junto a Harrison Street, estadounidense). Sin embargo, que llegara el agua no implica necesariamente que el proyecto, uno de los mayores de la comarca, haya que descartarlo o replantearlo, ya que lo que ha cartografiado la Universidad de Valencia es hasta dónde llegó “una riada que sólo debía ocurrir cada 1.000 años”. Sólo la indispensable mejora y actualización de los mapas de riesgo, teniendo en cuenta este desgraciado episodio y los impactos crecientes del cambio climático, determinarán si hay que sumar esos 2.330 pisos a los más de 3.000 citados más arriba porque se estarían levantando en zona inundable y no simplemente inundada el 29 de octubre.

Lo que sí puede que se produzca es una dana inmobiliaria, de la intensidad que sea. Habrá gente, siempre que pueda, que abandonará la comarca; la habrá que se replanteará la búsqueda de un hogar en la zona y la que, si aún está a tiempo, anulará su reserva aunque la vivienda escogida esté en altura; también cabe imaginar que las autoridades competentes prohibirán definitivamente la obra nueva en áreas peligrosas, o que obligarán a las promotoras a empezar los edificios por la primera planta, como aconsejan los expertos. Sin embargo, todas estas contingencias tendrán como contrapeso la crisis habitacional.

Lo que parece descartado es que el Ayuntamiento de Picanya construya vivienda de alquiler asequible para jóvenes en el suelo que adquirió con ese fin al Sareb, porque casi se asoma al barranco.   

Cuando la compañía inquilina de una parte importante del food hall del Four Seasons se declaró voluntariamente en concurso de acreedores, mucha gente y algunos medios no pudieron o quisieron disimular su regocijo. Con Mad Gourmets Canalejas SL ya bajo la vigilancia de un administrador concursal, se tambaleaba a su juicio la decidida apuesta del Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid por fomentar el turismo no ya de lujo, sino de ultralujo, cuya máxima expresión, aunque no la única, sería la vorágine de aperturas de hoteles de cinco estrellas en el eje Cibeles-Gran Vía-plaza de España. Además, el tropezón se habría producido en pleno “epicentro” del turismo más exclusivo, y en uno de los lugares del país donde se está aplicando con mayor determinación la vieja aspiración sectorial de fomentar la clientela de calidad en detrimento de la cantidad, cuya modalidad más nociva es la conocida como turismo de borrachera. El problema es que combatir la masificación favoreciendo especialmente a los viajeros de alto impacto (eufemismo reciente) puede acabar haciendo inaccesible para muchos la mayor industria nacional y agravar, de paso, la ya alta tasa de desigualdad de la capital.

En el último ejercicio cerrado, 2023, Madrid recibió 14,5 millones de visitantes, con un fuerte incremento, del 30%, de los extranjeros, que ya rozan el porcentaje de los nacionales. Sin embargo, lo que más llama la atención es el nuevo perfil de los turistas internacionales: ya no son mayoría los procedentes de otros países de Europa, que han sido reemplazados por la suma de estadounidenses y latinoamericanos, liderados estos últimos por los mexicanos (destacados compradores, también, en el mercado de viviendas de lujo). Según Hosteltur, ambos colectivos “supusieron el 54,4% del total de las llegadas de visitantes extranjeros y el 73,5% del gasto turístico internacional”, lo que da idea de su condición media de acomodados. 

Como colofón, Madrid figura en el tercer puesto del Top-100 City Destinations Index 2023 de Euromonitor International (Barcelona, en el noveno), cuando hace solo un lustro era la 47ª.

La luminosidad que emiten estos datos no puede desgajarse, sin embargo, de las sombras que produce. La primera reside en la propia proliferación de hoteles de alta gama. De los tres de cinco estrellas que había no hace tantos años en toda la ciudad se ha pasado, desde 2014 y según este análisis interactivo de Expansión únicamente sobre Gran Vía y aledaños, a 26 de cinco o cuatro; a los que hay que añadir “otros 10 anunciados que está previsto que comiencen a operar entre 2025 y 2027”. A la vista de las tasas de ocupación de los establecimientos ya operativos, aún tiene que crecer bastante el número de clientes extranjeros para cubrir la oferta por llegar para asegurar su rentabilidad. 

Si se analizan los rasgos de algunos de los alojamientos ya en funcionamiento y anunciados, es difícil sustraerse a la cuestión de si no se estará generando algo parecido a una burbuja. Por poner unos ejemplos, el hotel Radisson Collection (Alcalá, 21) albergará en su planta baja un restaurante con un aforo ni más ni menos que de 254 personas; el Four Seasons se ha visto forzado a “sacrificar tarifas para ganar ocupación” (que ronda el 50%) y sigue en pérdidas tras dos años largos de funcionamiento; sus dos accionistas, que además no se llevan bien, lo han puesto a la venta a un precio (800 millones de euros) que el mercado y los analistas consideran desorbitado; el propietario del Miguel Ángel, el único alojamiento top que no ha reabierto desde la pandemia, se ha empecinado en venderlo por 200 millones y lleva así un tiempo… 

Estos indicios conviven con los augurios del BBVA Research, que en uno de sus informes recientes sostiene que el turismo dejará de tirar del carro económico tan pronto como el año que viene. No es tontería, porque España debió a este sector el 70% de su crecimiento económico del año pasado, cuando alcanzó el 12,8% del PIB nacional, un récord histórico que muy probablemente se superará de nuevo al cierre del presente ejercicio.

Entre 2021 y 2022, el artífice del food hall de Canalejas, Gonzalo Mateos, concedió varias entrevistas. En ellas reveló que la estimación u objetivo del espacio gastronómico era que acudieran diariamente entre 1.000 y 2.000 personas. También sostuvo que su pretensión era que fuera, al mismo tiempo, un lugar exclusivo e inclusivo. Con ello quería decir que, debido a su ubicación, al lado de la Puerta del Sol, quería atraer tanto a los madrileños como a los turistas, tanto los de a pie como los más acomodados. Las cosas no han salido como se esperaba y el food hall está padeciendo los mismos males de iniciativas de restauración similares como la de Platea y, en menor medida, Teatriz, en una ciudad repleta de terrazas y de azoteas. 

El alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, reaccionó al concurso de acreedores de Mad Gourmets Canalejas lamentando la eventual pérdida de puestos de trabajo y añadiendo que “no todos los proyectos que se ponen en marcha salen adelante”. Así es. De hecho, no hay que ir muy lejos para comprobarlo: uno de los dos chefs con estrella Michelin que Mateos incorporó al espacio, Julián Mármol, solicitó también, en el primer semestre de este año, concurso de acreedores para Delicias Juleser SL, la empresa que aglutina sus tres restaurantes, dos de ellos ubicados en Canalejas. Y una de las empresas del grupo de Dani García, otro chef laureado (acaba de recuperar tres estrellas) y que está al frente de los fogones de uno de los restaurantes del propio hotel Four Seasons, entró en concurso, pero en este caso a instancias de dos acreedores. 

Aparte de comida, Dani García ofrece pases cinematográfico-gastronómicos en la azotea del hotel a 255 euros la entrada. Es una de las tendencias que destacan los prescriptores del lujo: a su público objetivo puede no importarle el precio de una habitación, pero lo que tienen claro es que busca experiencias únicas. 

Un complemento habitual del turismo de lujo es la proliferación de grandes eventos. Y Madrid lo ha puesto en práctica. El Ayuntamiento se gastó 80.000 euros sin concurso mediante porque (en cursiva) Martínez-Almeida había prometido a la entonces candidata popular de Valencia montar una gran mascletá si ambos ganaban sus elecciones municipales respectivas. El hermanamiento entre ambas ciudades se extiende ahora a la Fórmula 1: la capital levantina acogió grandes premios entre 2008 y 2012; Madrid lo hará a partir de 2026 y hasta 2035. Y pese a que en los dos casos se aseguró que no requerirían de ni un solo euro público, en Valencia la factura ascendió a 300 millones y en Madrid no encuentran socio financiero (otro indicio del supuesto agotamiento del modelo) cuando ya se ha incurrido en un coste de 51 millones. 

Como se puede leer aquí, está todo inventado: lo de los macroeventos es, junto a la veneración por los rankings, un elemento clave del city marketing, “una disciplina de las escuelas de empresariales y finanzas que en las últimas décadas ha ido ganando un gran peso en los debates urbanísticos, especialmente en lo relacionado con la gestión del turismo”. Sí, suelen atraer a un número no desdeñable de gente, prioritariamente de alto poder adquisitivo, pero al mismo tiempo irritan sobremanera a vecinos afectados (directamente o no), como ha ocurrido con los conciertos en el Santiago Bernabéu (sito, por cierto, en un barrio bastante acomodado) y con la celebración de la Copa del América en Barcelona; y no solo por las molestias que ocasionan: cada vez cunde más la queja de que son unos pocos quienes verdaderamente se benefician de la ocupación del espacio público y de l encarecimiento de bienes y servicios que suelen llevar aparejado, no sólo hoteleros y de restauración.

Mientras la oposición critica el modelo turístico de la Comunidad y el Ayuntamiento y reclama la implantación de una tasa como la que ya cobran 137 ciudades europeas, la plaza de Colón de la capital acogerá el fin de semana del 2 y 3 de noviembre un evento descrito por sus promotores como “una experiencia única que llevará a los madrileños al corazón de la competición automovilística más prestigiosa del mundo”. Uno de los vecinos de esa plaza es Platea, cuyos accionistas negocian su traspaso. Según publicó elconfidencial.com, el candidato con más probabilidades es el mexicano Grupo Paraguas, que se hizo con el icónico Edificio Metrópolis para convertirlo en un hotel de lujo, club privado y varios restaurantes y acaba de presentar el ”templo del vino más exclusivo” de la ciudad, en el distrito de Salamanca. 

Excluidos, como se ha podido ver en este recorrido descendente, los inmuebles corporativos para generar residencial que no sea de alta gama o atienda a las tendencias dirigidas a un colectivo flotante creciente, las opciones para quien busca un hogar normal se reducen. Una de ellas, desde luego bastante menos ambiciosa, es la de poner en el mercado plantas (no edificios enteros) que habían funcionado hasta ahora como oficinas una vez obtenido el cambio de uso y transformadas en viviendas de rango más normal.

El reciente bum inmobiliario, estimulado por un largo periodo de tipos de interés bajos y que ahora aguarda expectante la consolidación de una nueva fase de rebajas, contribuyó al desarrollo de decenas de compañías especializadas en la rehabilitación de casas viejas. La fórmula consiste en comprar pisos, acometer una reforma que se suele anunciar como integral (aunque rara vez incluya los factores de sostenibilidad y de eficiencia energética) y venderlos a un precio superior. Entre los activos adquiridos y mejorados se encuentran, aunque testimonialmente, algunas plantas corporativas ubicadas en inmuebles residenciales. 

Un ejemplo paradigmático es el de Velzia Homes, la empresa fundada por Chany Chapnik y Gabriel Giesen, nacida (ahí sigue su sede) en el barrio conocido popularmente como de Manoteras (distrito de Hortaleza) y que se dedica a convertir casas veteranas o algo deterioradas en “el mejor piso” de la zona de que se trate (cualquiera) de Madrid capital. Desde 2019, Velzia ha reformado centenares y entre ellas se encuentran algunas que ejercían de oficina. Aun siendo pocas, el efecto multiplicador es reseñable, dándose el caso de que una planta corporativa ha dado lugar a cuatro viviendas; eso sí, de la categoría Milano, donde la compañía ubica los pisos con un precio de venta a partir de los 950.000 euros. Ello se debe a que Velzia, sin abandonar su objeto social original, se ha sumado también al carro del lujo, en sintonía con todas y cada una de las empresas e inversores mencionados hasta ahora. Cuestión de márgenes.

El efecto multiplicador se repite, con mayor frecuencia, en oficinas o locales comerciales a pie de calle. Por seguir con Velzia, está en proceso de cambiar la fisonomía de parte de la calle Ardemans (barrio de la Guindalera, distrito de Salamanca), al convertir en 12 viviendas los 1.300 metros cuadrados de dos bajos casi consecutivos. Ya están terminadas las cinco del número 58 (colección Emerald, precio mínimo 400.000 euros), todas de un dormitorio y con amenities comunes (ocho puestos de coworking, sala de cine, gimnasio de 100 metros cuadrados, sala de billar, sauna), que han reemplazado a una superficie que fue, hasta su abandono, una oficina religiosa: un templo hindú.

Ardemans 58 es una excepción. La reconversión de bajos de uso terciario en viviendas ya era tendencia, aunque se disparó por la crisis pandémica; pero este fenómeno ha sido residual en los barrios del centro histórico. De hecho, las más de 8.300 transformaciones en Madrid capital han tenido primordialmente lugar en los distritos de Puente de Vallecas, Latina (no confundir con el barrio del mismo nombre), Tetuán, Ciudad Lineal, Carabanchel y Hortaleza, que coinciden casi al milímetro con las zonas donde han claudicado más tiendas de barrio.     

La escasez de oferta, un problema estructural en España al que se le ha sumado la derivación de inmuebles o suelo hacia las demandas descritas en esta serie de artículos, ha alimentado la burbuja de precios (la de obra nueva se encareció un 11,2% en el segundo trimestre de este año) y expulsado del mercado de compraventa a millares de familias, abocándolas a buscar piso en régimen de alquiler. Pero ni por esas: también es acuciante la falta de producto de arrendamiento y la renta subió de media otro 9% interanual en el segundo semestre; y ojo, no hay apenas comunidad autónoma que se libre. La cara (para algunos) de este caso flagrante de fallo del mercado es que “más de la mitad de las ventas de 2023 se pagaron al contado”; la cruz, que el 40% de las familias se ven o verían obligadas para comprar una casa a un esfuerzo superior al 33% de sus ingresos (el máximo recomendado por el Banco de España), porcentaje que se eleva al 76% para las que optan por alquilar. Más madera: más de la mitad de los españoles que comparten piso como inquilinos (el coliving más tradicional) lo hacen porque no les queda otra; y a duras penas, porque el precio de alquilar una habitación ha subido un 90% en nueve años.

La última esperanza que les queda, y armándose de paciencia, es que la colaboración público-privada promueva viviendas asequibles. Según un informe reciente, España necesita construir 1,2 millones de unidades a rentas moderadas en los próximos 10 años, con especial énfasis en Cataluña, Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana. De la cifra total, 761.000 deberían ofrecerse a un alquiler (renta) un 20% inferior al del mercado libre y las restantes, dirigidas a los más vulnerables, con un descuento del 40%.

Se da la circunstancia de que uno de los dos firmantes del informe es Culmia, muy presente en el incipiente mercado español de alquiler asequible y propiedad del grupo de inversión alternativa estadounidense Oaktree. Culmia acaba de anunciar la reconversión de dos edificios de oficinas en Madrid (no ha concretado si ciudad o provincia). Se suma así a la última iniciativa legislativa de esta comunidad autónoma en materia de vivienda, con la que pretende facilitar y agilizar la conversión de estos inmuebles (y la construcción desde cero en parcelas calificadas con ese uso) en viviendas protegidas por un periodo máximo de 15 años.

Como curiosidad, el impacto prometido por la Comunidad presidida por Isabel Díaz Ayuso, 1,2 millones de metros cuadrados transformados en 20.000 viviendas, coincide al milímetro con el estimado por la consultora EY (ver la primera entrega de esta serie) cuando, sin embargo, ésta atribuye un peso sustancial a zonas de la capital (Velázquez, Serrano, Almagro, Santa Engracia, Génova, La Moraleja, El Plantío) donde, por lo visto hasta ahora, son más proclives a cubrir la demanda prime que a satisfacer la de alquileres protegidos, así como a poblaciones de su periferia como Majadahonda y Alcobendas. De hecho, la propia Comunidad Autónoma acaba de admitir que el número de estas viviendas en la ciudad de Madrid erigidas sobre oficinas o solares terciarios corporativos será de 7.500, y que sólo se podría (en condicional) llegar a las 20.000 anunciadas a medida de vayan terminándose los nuevos desarrollos urbanísticos.

Además, se da la circunstancia de que otras voces cualificadas como la de Mikel Echavarren, CEO en España de la también consultora inmobiliaria Colliers, sostienen que “lo que ha sacado la Comunidad de Madrid está muy bien pensado, salvo para las oficinas que ya existen. No salen los números (...) Sí tiene sentido para suelos destinados a oficinas que no sean viables”. Su homólogo en Merlin Properties, Ismael Clemente, coincide (también al milímetro) con esta argumentación. Echevarren confiesa que “es menos políticamente correcto, pero tendría sentido si te lo dejan reconvertir en vivienda libre para venta”. Puede ser que quienes elogian genéricamente la nueva ley madrileña, aunque aguando su eventual alcance, pretendan persuadir al Gobierno regional para que mejore las condiciones. 

Sea como fuere, el grueso de estas viviendas protegidas comprometidas, en el número que resulte finalmente, provendrá casi en su totalidad de obra nueva sobre solares calificados como residencial o, en menor medida, pensados originalmente para oficinas, lo que las alejaría (salvo excepciones) de la almendra central de Madrid ciudad (dentro de la M-30) al ubicarlas en barrios cada vez más periféricos y en otras poblaciones de la comunidad autónoma, cuando el problema más grave reside en la capital. En esa tesitura se encuentran desarrollos urbanísticos muy recientes (en términos inmobiliarios) como el de Valdebebas, donde el interés real por esos activos terciarios ha defraudado los planeamientos y expectativas originales. Algo parecido ha ocurrido en el distrito 22@ de Barcelona.

Después de 33 y 29 años, respectivamente, gobernados sin apenas alternancia por el mismo partido político, el Ayuntamiento y la Comunidad madrileños han terminado por abrazar el concepto de vivienda protegida. De las más de 260.000 viviendas nuevas que se están promoviendo o proyectando en la capital y localidades cercanas como Alcobendas, Pozuelo y Alcorcón, cerca de la mitad tendrá algún tipo de protección pública. Otra cosa son los plazos: según El Economista, la culminación del nuevo Madrid tendrá lugar en 2050, y su pico de comercialización, en 2031.

La mera puesta en el mercado de tal cantidad de residencial asequible debiera destensar, cuando sea, los precios de compraventa y de alquiler. Ésa es, al menos la teoría, pero de momento uno de los desarrollos urbanísticos más avanzados, el de Valdecarros (cuando se culmine serán 51.656 pisos, el 55% protegido), ha experimentado un encarecimiento de la vivienda de hasta el 60% en ocho años porque parte de su promoción, y desde luego el resto de los desarrollos, aún no son una realidad. Es el problema de los tiempos inmobiliarios, que transcurren muchos años, y a veces una eternidad, desde que se intenta acompasar la oferta a la demanda y, muy probablemente, ésta haya cambiado cuando se entregan las llaves.

Por lo que respecta a Barcelona, cuyos ciclos inmobiliario y político, fuertemente imbricados, han caminado en los últimos años por otros derroteros, la previsible rebaja de la obligación de destinar a vivienda social el 30% de la obra nueva o rehabilitada y un eventual fin de la moratoria hotelera en el centro de la ciudad pueden cambiar el paso de la ciudad y estimular, entre otros efectos, la reconversión de oficinas obsoletas en residencial.

Mientras todo esto ocurre, aún queda un colectivo ciudadano al que le vienen muy grandes las oficinas, el lujo, los hoteles, el flex-living y hasta el alquiler asequible: las personas sin hogar. Al menos hay en España dos sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis), Primero H y tuTechô, que compran pisos para alquilárselos a las entidades sociales que intentan ayudar a las personas que sufren el sinhogarismo a que puedan salir de su agujero vital. 

Coliving, senior living, student housing, serviced apartments, extended stay… las sociedades evolucionan y los ciudadanos, por voluntad propia o forzados por las circunstancias, demandan o se resignan a otras formas de alojarse: ese alumno universitario, español o internacional, que cursa una carrera o posgrado en una ciudad o país distintos; esa familia que va a visitar o a cuidar a sus padres durante una temporada o esa otra que está de obras en su domicilio y tiene que mudarse temporalmente; o esos (primordialmente) jóvenes que prefieren o se resignan a un hogar con menos superficie privativa, más elementos comunes (salón, cocina) y servicios de hotel, donde no obstante puedan interactuar con personas con parecidas inquietudes y/o situación, o personas de edad avanzada no incapacitadas que buscan lo mismo; o profesionales desplazados en comisión de servicios, o el teletrabajo… sin olvidarnos de las nuevas hornadas de nómadas digitales. En definitiva, un variopinto colectivo de población flotante que se suma a la derivada del turismo. 

El flex living, que es la marca que aglutina a esta versión actualizada del arrendamiento de temporada de toda la vida, es otra de las demandas inmobiliarias pujantes y España lleva camino de convertirse en el tercer mercado europeo a corto-medio plazo. Para hacerse una idea, la consultora Colliers calcula que este segmento ha atraído un volumen de inversión de 4.000 millones de euros, lo que equivale a “casi el 50%” del total en España en residencial y multiplica por siete la estimación de su colega JLL hace sólo cinco años.  

Cabe añadir que el alquiler flexible también se está utilizando para intentar sortear los requisitos y limitaciones que la Ley de Vivienda impuso al alquiler tradicional, llegando hasta el punto de que en ciudades como Barcelona y San Sebastián su peso en la oferta total es muy destacado. Sin embargo, es Málaga la reina del flex al menos para ejecutivos nómadas, y no exclusivamente a nivel nacional sino mundial, sólo precedido por Dubái y Abu Dabi. Para separar el grano de la paja, el Gobierno central ha anunciado que dificultará normativamente este uso fraudulento. 

La vía escogida por los inversores para incrementar la oferta un 55% (mientras la del alquiler tradicional no deja de caer) es, principalmente, mediante el desarrollo de suelo pensado en origen para oficinas aunque, también, a través de la transformación y reposicionamiento de edificios empresariales desfasados.

En Madrid, Orinoquia (familia venezolana Capriles), con 26 unidades de alquiler de corta y media estancia en Málaga y 25 en Valencia, vendió a un family office catalán 12 viviendas en régimen de “alojamiento de lujo por temporadas” (Alcalá 84), ha acondicionado 22 en lo que fue un convento para ofrecer “alojamiento alternativo para todo tipo de viajeros, nómadas digitales y turistas en general” (Eraso 5) y está transformando una antigua nave industrial en 31 apartamentos flex (Lérida 41) en Tetuán, distrito en plena remodelación con el flex living como uno de sus vectores. Dos ejemplos: en un acelerado proceso que algunos llaman ‘gentrificación productiva’, Dazia Capital, vehículo inversor de Daniel Mazín, heredero de Tryp Hoteles, ha ido adjudicándose en subasta pública o adquiriendo hasta seis edificios corporativos (como los del que alojaron la redacción e imprenta de la revista Interviú e instalaciones que fueron de Hidroeléctrica Santillana) y okupados donde promoverá, junto con la francesa Eurazeo, 8.000 metros cuadrados de coliving repartidos entre más de 200 apartamentos, zonas comunes y amenities; y la plataforma de inversión Argis, gestora española de dinero latinoamericano e israelí, ha sacado a la venta siete colivings (4.800 metros cuadrados) ya operativos en uno de los barrios de este distrito, muestra de que las carteras de estos activos empiezan a rotar. Todos ellos colindan con o son vecinos de “luminosos ‘lofts’ con piscina en la azotea” (el lujo no sólo florece en el centro) y de otro coliving que se ha vendido como el primero que se construirá en madera y cuya promotora es Urban Campus, pionera francesa de esta modalidad residencial.

Que Argis venda en Tetuán no implica que abandone su apuesta por el coliving: sin ir más lejos, convertirá las antiguas oficinas de Metro en Cavanilles 58 (barrio de Pacífico, distrito de Retiro) en 200 habitaciones. Por cierto, el edificio está casi pegado a otros dos colindantes que van a cambiar de manos (y también de uso): Mapfre negocia con Ibosa (ya presente en el barrio y, atención, con una fuerte vocación por el alquiler residencial asequible) la venta de Doctor Esquerdo 138, mientras que Azora, la plataforma inmobiliaria fundada por Fernando Gumuzio y Concha Osácar, ha anunciado la compra de las oficinas multi-inquilino sitas en el portal inmediatamente anterior, Doctor Esquerdo 136.  

La boutique inmobiliaria Persépolis ha apostado por otra zona de la capital (Prosperidad/Ciudad Jardín, distrito de Chamartín, en plena remodelación como Tetuán), adquiriendo 3.000 metros cuadrados de oficinas para transformarlos en flex. Los “jóvenes internacionales y nómadas digitales” a los que va dirigido este proyecto tendrán como vecinos, en la acera de enfrente, a los propietarios e inquilinos de la promoción de viviendas más sostenible de Madrid, levantada sobre inmuebles que tuvieron un uso mixto (industrial y de oficinas) por Caledonian, cuyo expertise es el alto standing. 

Dazia, esta vez asociada al fondo británico Aermont, se ha hecho con un edificio de oficinas en Tres Cantos (Madrid) para transformarlo en 176 apartamentos flexibles. El objetivo que ambos se han marcado es invertir 350 millones en 3.000 viviendas de alquiler de temporada. En ello ya andan, con proyectos en lugares como Las Tablas (distrito de Fuencarral-El Pardo). Estas ubicaciones, al norte de Madrid ciudad o en su periferia septentrional, protagonizan una confluencia de desarrollos urbanísticos a los que han acudido otros actores relevantes: es el caso de Stoneshield, compañía fundada por Felipe Morenés y Juan Pepa que ha puesto en marcha el Madrid Science & Innovation District (Masid, con campus en Tres Cantos y Fuencarral-El Pardo). Esta última ubicación tiene como vecinos cercanos los hospitales La Paz y Ramón y Cajal, la Facultad de Medicina de la Universidad Autónoma de Madrid y la nueva sede de IE University (con capacidad para 6.000 alumnos), donde la Comunidad de Madrid ha anunciado (parece que ésta es la definitiva) la creación de una ciudad de la salud.

Con este cóctel urbanístico, no es de extrañar que Stoneshield haya adquirido en la zona un edificio de oficinas a Generali (sumando ya un total de 16 inmuebles) en el mismo cuadrante en el que Acciona ha comprado un parque empresarial de 30.000 metros cuadrados a Iberdrola y Mapfre para convertirlo en viviendas de alquiler; muy probablemente flex, ya que la división inmobiliaria de la familia Entrecanales ya está desarrollando 455 viviendas de coliving en Méndez Álvaro, acaba de adquirir un inmueble de oficinas en paseo de la Castellana 186 con esa pretensión y, para quienes critican el excesivo foco madrileño de los análisis sobre este fenómeno, convertirá en residencia de estudiantes el Hospital Xeral de Santiago de Compostela (Galicia).  

El elenco de la zona que acogerá la ciudad de la salud se completa con Metrovacesa, que regenerará (con hoteles, oficinas y residencial) 89.000 metros cuadrados en el entorno de la antigua fábrica de Clesa. Como se puede deducir, en este polo sanitario, científico y de innovación tendrán un papel destacado las residencias de estudiantes y el alquiler de media estancia, formatos que Stoneshield también pondrá en práctica en una parcela de 26.000 metros cuadrados de edificabilidad aledaña a la Ciudad Deportiva del Real Madrid (en Valdebebas) que ha adquirido a Merlín.

Síntoma de que este estado de ebullición dejará muy pronto obsoletas las cifras y proyecciones actuales es que Ibervalles, la socimi de la familia Isidro, fundadora y vendedora de Europac, ha anunciado que entrará en apartamentos flexibles y hoteles. Dicho y hecho: promoverá un establecimiento de cinco estrellas en la parcela ubicada en las inmediaciones del estadio Santiago Bernabéu que hoy ocupa un edificio de oficinas que será demolido. Se suma así a la fiebre de lujo derivada del boom turístico que fue objeto de la segunda entrega de esta serie.

Otro síntoma: IE University se plantea lanzar su propia filial de residencias universitarias; subsector, por cierto, en el que España repite como líder europeo y, aun así, tiene recorrido, ya que mantiene un déficit de 450.000 camas.

La antigua sede del Monte de Piedad de Madrid, aledaña a la puerta del Sol, es hoy el segundo hotel Edition en España. Lo promovió, como el anterior de la misma marca sito en Barcelona, KKH Property, iniciativa conjunta de Josep Maria Farré y varios fondos Perella Weinberg Real Estate con la que arrancaba la primera entrega de esta serie. Atiende a otra demanda, la derivada del bum del turismo en su segmento más exclusivo. De hecho, la idea original para la torre de paseo de Gràcia 111, hoy residencial de lujo, fue transformar el edificio de oficinas original en un hospedaje de cinco estrellas, pero chocó con la moratoria hotelera del Ayuntamiento barcelonés de entonces.

El edificio Edition no es, ni mucho menos, el único de oficinas madrileño convertido o por convertir en hoteles exclusivos. Por mencionar sólo los de las inmediaciones de Canalejas, los Gut Revoredo de Prosegur abrirán uno (excepcionalmente de cuatro estrellas) en Alcalá 17, frente al complejo hotelero, residencial y comercial Four Seasons; Alcalá 26, antigua sede de la Mutualidad de la Abogacía, acogerá el primer establecimiento Nobu (del chef japonés Nobu Matsuhisa, el actor Robert De Niro y el productor de cine Meir Teper); UMusic repetirá la experiencia de hotel prime más teatro, música y entretenimiento del Albéniz con la apertura, en 2027, de otro establecimiento en la zona de Canalejas que incluirá el Teatro Reina Victoria (Carrera de San Jerónimo, 24) y otros dos edificios históricos contiguos, todos ellos propiedad de los dueños de Pescaderías Coruñesas, los García Azpiroz; el icónico Edificio Metrópolis, adquirido por el Grupo Paraguas (restaurantes), abandona sus usos comercial y de oficinas para alojar un hotel boutique y un club privado; la aseguradora Generali dedicará el inmueble de oficinas en desuso de Alcalá 21 a labores de hospedaje aunque sólo de cuatro estrellas; capital mexicano encabezado por Besant y Blasson acaba de cerrar la compra del edificio de oficinas de la aseguradora Zurich en Alcalá 44 con similares intenciones, aunque no descartan dedicarlo a residencial top; en Gran Vía cuesta seguir el ritmo de los anuncios y el número de los portales involucrados (20, 60, 76…). Una cadena francesa lleva retraso en la apertura de otro hotel de superlujo en Fomento, 2, en la plaza de Santo Domingo, a espaldas de la Gran Vía, en un edificio adquirido inicialmente por el fondo británico Princeton a Telefónica… 

Y también en el centro, pero en este caso a escasos 200 metros del hotel Mandarin Oriental Ritz Madrid y a dos tiros de piedra del parque del Retiro, en Ruiz de Alarcón 5, Inverbuilding montará otro cinco estrellas. 

En San Bernardo 41 (Madrid), los apartamentos vacacionales Arizónica Suites llevaban años funcionando sin licencia de hospedaje. El 7 de enero pasado, eldiario.es lo publicó; dos días después, la Policía Municipal presentó denuncia y el 25 de ese mes el Ayuntamiento de la capital decretó el cierre del negocio, propiedad del presidente de la Cámara de Comercio de Ceuta, Karim Bulaix, y sus hermanos. No obstante, el Consistorio tramitaba en paralelo la solicitud de legalización presentada por el empresario, cosa que se produjo en el Pleno del 28 de mayo con los solos votos del PP. Poco después, Arizónica Suites fue sancionada con 270.009 euros por el tiempo que había operado sin licencia.

En ese pleno también se autorizaron, con los mismos votos a favor, los 66 apartamentos turísticos con los que Carlos Fitz-James Stuart y Martínez de Irujo, duque de Alba, quiere sustituir las viviendas y oficinas de Princesa 22 y 24, inmuebles contiguos al Palacio de Liria, residencia oficial madrileña de la Casa de Alba. Como en el caso anterior, la conversión ha destapado algunos elementos llamativos, como las visitas relámpago de los inspectores municipales y la suspensión de licencias de actividad a los despachos profesionales y empresas que ocupaban pisos pese a que su calificación era residencial; algo conocido por el duque, a tenor de que incluyó este extremo en su solicitud. No consta, al menos hasta ahora, la imposición de sanción alguna.

San Bernardo 41 y Princesa 22-24 han salido a la palestra en un momento de zozobra para el alquiler turístico. Su proliferación exponencial y descontrolada, favorecida por el nulo control administrativo, ha alcanzado tal punto de saturación y de conflictividad con los residentes que cuesta encontrar un alcalde o alcaldesa de una ciudad de cierto tamaño y proyección turística que no haya anunciado que, ahora sí, va a regularlo, o restringirlo o a aplicar efectivamente la normativa ya existente. Valga como ejemplo el de Madrid, que tiene 13.502 pisos vacacionales según el propio Ayuntamiento (cerca de 25.000 según Airbnb) y sólo el 7,4% de la primera cifra cuenta con la licencia municipal preceptiva. 

El Gobierno central también ha tomado cartas en el asunto contra los excesos e impactos en este sector, e incluso estudia más impuestos para los pisos turísticos (legales) que operen en zonas especialmente tensionadas.

Ante la enorme incertidumbre generada (el alcalde de Barcelona ha llegado incluso a comprometerse a cerrar todos los pisos turísticos de la ciudad, y el Ayuntamiento de Sevilla cortará el agua a unos 5.000 irregulares), cabe preguntarse si el duque de Alba y Bulaix saben algo más para mantener su apuesta contra viento y marea. Y no son los únicos: por poner cinco ejemplos, los dos hijos mayores de Alicia Koplowitz y Alberto Cortina llevan años trabajando para promover un “mini-Canalejas” del alquiler vacacional junto a la puerta del Sol. Orinoquia convirtió a este uso un hotel en Trafalgar 35; la catalana Alting reposiciona Fuencarral 5 de oficinas a alquiler de corta estancia, a dos pasos de la Gran Vía; Impar Grupo promueve un centenar de pisos turísticos en el centro (Doctor Cortezo, 15, Santa Engracia, 84 y Glorieta de Quevedo 8); y el empresario hotelero Kike Sarasola mantiene su apuesta por esta modalidad y no sólo en España.

Más información, mejores contactos, un enfoque e infraestructura más profesionales… o simplemente porque auguran que la fiebre regulatoria e inspectora, los eventuales cierres de negocios e imposición de sanciones anunciados por el Consistorio se centrarán en los miles individuales y dispersos (ese número A de la planta 3 del portal X de la calle Y) que carecen de licencia municipal por no haberla solicitado o porque, de haberlo hecho, les habría sido denegada al no tener, por ejemplo, una entrada independiente al portal de los residentes. Si los ayuntamientos, y el Gobierno central, acaban materializando sus tardías amenazas tras años de inacción, la oferta se reduciría (derivándose al alquiler tradicional o al mercado negro), dejando expedito el camino a esa minoría con capacidad para adquirir y transformar edificios enteros. 

Este conflicto se produce en un contexto de euforia inversora y de aumentos sostenidos de visitantes, pernoctaciones e ingresos. Por eso, es improbable que los actores involucrados, desde las inmobiliarias, aseguradoras, fortunas españolas y extranjeras hasta los propios viajeros presten la debida atención a la advertencia de BBVA Research, que en un reciente informe apuesta por que la sucesión continuada de récords del turismo post-pandémico, y su relevante contribución al crecimiento económico, pueden acabarse tan pronto como el año que viene. No es la única nube en el horizonte: por un lado, la apuesta decidida por fomentar visitantes de calidad (aka, de alto poder adquisitivo), unido al fuerte encarecimiento de los alojamientos y la restauración, puede expulsar a quienes no pueden permitirse precios disparados; si sirve de precedente, ya lo está haciendo con los nacionales. Pero además, la intensificación de la turismofobia o contra la masificación (España es, junto a Italia y Portugal, el país con mayor saturación) puede terminar retrayendo a esos visitantes que más dinero dejan, colectivo acomodado convertido en una vieja aspiración del sector y en el target de ciudades como Madrid. Sirva como indicio la política de contención de tarifas de Four Seasons, que se ha visto forzado a adoptar para ganar ocupación.

A mediados de 2023, el ático dúplex que corona el edificio sito en el número 111 del paseo de Gràcia de Barcelona, esquina con la avenida Diagonal, fue vendido por más de 40 millones de euros (61.500 euros por metro cuadrado), estableciendo un récord absoluto en España. Culminaba así la reencarnación de la que fuera sede de Deutsche Bank y el bufete Cuatrecasas, que se convirtió en el buque insignia de una de las tendencias del mercado inmobiliario que plantea el cambio a residencial de edificios de oficinas vacíos, obsoletos y/o desubicados para paliar el precio desorbitado de la vivienda debido a la escasez de oferta. El Gobierno ha estimado que el déficit residencial es de un millón de pisos y aumenta a razón de 100.000 al año. El Banco de España lo rebaja a unas 600.000, mientras que las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE) son a más largo plazo y sus cifras, igualmente mareantes: en los próximos 15 años habrá que construir tres millones de pisos.

Desde luego, el de Mandarin Oriental Residences Barcelona, que así se llama ahora, es un ejemplo extremo del aumento de la oferta residencial por la vía del cambio de uso de oficinas. Y lo es porque sólo unos pocos pueden plantearse y permitirse adquirir una de sus 30 viviendas y cuatro áticos para “primera, segunda o tercera residencia”, o incluso quedarse “con más de un piso”, según explicó en esta entrevista Josep Maria Farré, exconsejero delegado de Renta Corporación y fundador de la promotora responsable del cambio de cara del inmueble, KKH Property. Pero que sea un proyecto difícilmente replicable (o, como se verá, no tanto) no quita para que, una vez descontados sus rasgos más fastuosos, su reconversión integral mantenga puntos en común con un número creciente de antiguas oficinas redivivas. Dicho de otra forma: ante varias demandas residenciales disparadas (la normal, la de más alto standing, la hotelera/turística y la flexible), los esfuerzos del sector apenas se han dirigido a satisfacer la primera.  

Las múltiples noticias publicadas sobre este fenómeno han reproducido el siguiente razonamiento: la dificultad para acceder a una vivienda (en propiedad o alquiler) es un problema que afecta a las expectativas vitales de muchos ciudadanos; como inmobiliarias, aseguradoras, fortunas patrias y empresas tienen activos varados y depreciados (no sólo de oficinas, pero principalmente) por los cambios sociales, tecnológicos, laborales y urbanísticos, ¿por qué no contribuir con los segundos a atenuar la primera? Planteada la tesis, los textos citados se han hecho eco de estudios de consultoras como CBRE o Savills que cuantifican el alcance de esta tendencia, especialmente en Madrid y Barcelona: según su colega EY, en ambas ciudades hay “2,5 millones de metros cuadrados de espacios destinados a empresas que deberían cambiar de uso a viviendas, lo que aportaría 28.000 nuevas casas, en su mayoría “en el centro”.

Sin embargo, si se pasa de las proyecciones a los proyectos surgen las dudas, porque la inversión en transformar oficinas no parece haber implicado, al menos de momento, un aumento reseñable de la oferta de pisos asequibles; que es lo que podía inferirse del razonamiento enunciado por los inmobiliarios y replicado por algunos políticos municipales y autonómicos. Los tiros van por otro lado: pensemos, por ejemplo, en Persépolis Investments, fundada en 2014 por Mitra Ghamsari y que se autodefine como “gestora de inversiones boutique”. Hace dos años adquirió a Colonial el inmueble histórico y de uso mixto sito en el número 27 de la madrileña calle de Sagasta. Según Idealista, en su estado actual, pre-reforma, el edificio cuenta con tres viviendas (que el portal inmobiliario valora entre 1,23 y 2,22 millones de euros) y siete oficinas, incluida la de la propia compradora. La intención es convertirlo en residencial prime, “ligado a marcas de lujo” y “con servicios de hoteles de cinco estrellas”: lo que en el argot inmobiliario se conoce como branded residences. La torre de paseo de Gràcia 111 es otra de ellas.

No obstante, fue Madrid la primera ciudad española en contar con una, de la cadena Four Seasons, en las inmediaciones de la puerta del Sol. Se erigió en el complejo Canalejas, cuya penúltima función, antes de pasar a su actual uso mixto (hotelero, residencial y comercial) fue la de oficinas. Ahora busca otro inmueble idóneo en el distrito de Salamanca para abrir las que serían sus primeras branded residences puras. Competirá en la zona con Mandarin Oriental, que tras la aventura barcelonesa promoverá otras en Hermosilla 47. Lo hará en un solar que albergó, hasta su reciente demolición, una central de Telefónica que ha acabado en manos de Pictet y Blossom Property. También habrá que sumar las de Ennismore (grupo Accor) en Infantas 40 y las que se erigirán en Padilla 32. Ambos inmuebles también pertenecen a Persépolis, y el último se lo adquirió a la familia de Anna Gamazo, esposa de Juan Abelló. 

La consultora Colliers augura que la oferta de branded residences se triplicará en cuatro años, incorporando la Costa del Sol y Baleares como nuevos emplazamientos.

En la que fuera la sede de Iberia en Barcelona, en paseo de Gràcia 30, la familia Escoda levantó 21 viviendas de superlujo con una piscina en la cubierta; la de la aseguradora Winterthur en la Ciudad Condal, en Francesc Macià 10, se ha transformado en seis viviendas de 600 metros cuadrados y un ático de 1.250 de la mano de Squircle Capital, comandada por José Caireta.  

Barcelona lideró la conversión de oficinas y, en general, proyectos residenciales que pulverizaban récords de precios. Corría 2017 cuando el Ayuntamiento autorizó el cambio de uso de la Torre Antares, que se convirtió dos años después en un residencial de lujo de 24 plantas y 89 pisos. Pero todo cambió con la norma municipal que obligaba a cualquier nueva promoción a destinar el 40% a vivienda protegida. Fue a partir de entonces cuando Madrid tomó el relevo, con un papel relevante (y diferenciado respecto a su competidor) de las fortunas latinoamericanas. Hoy es la ciudad europea con el mayor encarecimiento de los pisos más exclusivos. Como se puede leer en aquí, Lagasca 99, que había albergado instalaciones de Mutua Madrileña y de Repsol, se convirtió en “el anticipo del Madrid que iba a venir”, que ha venido.

La española Admara y la mexicana Be Grand, del empresario mexicano Nicolás Carrancedo, demolerán en la calle Fúcar (cerca de Atocha) un edificio que fue de Telefónica para construir 57 pisos entre estudios y viviendas con uno o dos dormitorios y con lo que en la jerga del alto standing inmobiliario se denominan amenities, que no hay que confundir con los jabones, geles y betunes de los hoteles tradicionales. Asimismo, construirán lujo (“10 viviendas de tres o cuatro dormitorios y dos áticos con cuatro o cinco”) en paseo de la Castellana 45, donde ahora hay embajadas y oficinas.

La última operación conocida de Orinoquia Real Estate, de los venezolanos Capriles, ha sido la adquisición de un inmueble corporativo en Arturo Soria (José Silva 17) para convertirlo en 18 viviendas. Quizás sea esta compañía de las que más han frecuentado esta fórmula: lo hizo con Barquillo 12 (barrio de Justicia, distrito Centro), antigua sede del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid; con Serrano Anguita 9 (Justicia), que acogió temporalmente el Centro Universitario de Estudios Financieros (Cunef), y con Españoleto 19 (barrio de Almagro, distrito de Chamberí), que lo fuera de Analistas Financieros Internacionales.

La adquisición de Montalbán 9, edificio histórico pegado al parque del Retiro, es (que se sepa) la más reciente. El comprador es Inmobes Real Estate, de capital mexicano y que lleva tiempo trabajando en el segmento del lujo (150 viviendas) en Madrid provincia. Según Idealista, el inmueble (que acoge a pie de calle un prestigioso restaurante gallego) tiene siete viviendas y el mismo número de oficinas. En su web, Inmobes anuncia que próximamente dará a conocer su proyecto para este “enclave exclusivo y vibrante”. Vistos sus antecedentes y la voracidad inversora de los ricos por esta zona, no caben demasiadas dudas.

La Mutualidad de la Abogacía ha vendido Paseo Recoletos 14, edificio de oficinas cuyo comprador, tras reconvertirlo, lo explotará como mínimo como viviendas exclusivas o como branded residences. En Arturo Soria (distrito de Ciudad Lineal), la estadounidense HIG ha comprado dos oficinas y un hotel (20.000 metros cuadrados) para construir 267 unidades residenciales que satisfagan “la demanda de jóvenes profesionales y familias de viviendas nuevas con comodidades de lujo”.

Otra muestra de la demanda de exclusividad es el giro de Merlín: pensaba comercializar oficinas en el inmueble histórico de Velázquez 22 y lo ha puesto a la venta para viviendas de alto standing. La socimi estima que el cambio de uso puede funcionar para un mínimo de 50.000 metros cuadrados de su cartera.

ActivumSG (ASG) y Green Oak compraron Fuencarral 77, cuyas siete plantas de residencial y oficinas (por ejemplo, de la Seguridad Social) se transformarán en viviendas “de alta calidad”. ASG entregará el año que viene 28 pisos exclusivos en Marqués de Ahumada (distrito de Salamanca); según Idealista, a partir de 486.000 euros los de un dormitorio.

Quirón (sanidad privada) se mudará de sede (Zurbarán 28). Sita en el cotizado barrio de Almagro, distrito de Chamberí, la francesa Ardian se debate entre reformarla para vivienda prime a secas o para asociarla a una marca (branded). En parecida tesitura se encuentran Besant y Blasson, que han adquirido a la aseguradora Zurich Alcalá 44, en uno de los epicentros prime (residencial y hotelero) de la capital.    

Fuera del centro, el grupo vasco Amenabar promueve en otro solar que albergó oficinas 76 viviendas (desde 755.000 euros; quedan pocas por vender) “en una urbanización exclusiva y delimitada de más de 1.400 metros cuadrados” sita en el barrio Salvador (distrito de San Blas-Canillejas), junto a 190 hectáreas de espacios verdes como la Quinta de los Molinos. En todos los proyectos mencionados participan estudios de arquitectura de postín y, en su caso, de paisajismo.

Lar y Colonial deshojan la margarita sobre dos edificios emblemáticos. La primera se ha asociado a la mayor gestora del mundo, Blackrock, para adquirir la participación de Hacienda en María de Molina 50, y promover 153 unidades de residencial premium (sin descartar branded) y una residencia de estudiantes. Esto último tiene sentido per se (es otra tendencia), aunque también porque unos números más abajo, donde antes se ubicaban las oficinas de Ogilvy, la Universidad Europea ha erigido su nuevo campus madrileño.

Colonial es dueña de uno de los mayores inmuebles de oficinas de la capital, la antigua sede de IBM en Santa Hortensia 26-28: 50.000 metros cuadrados y 10 plantas. Por si sirviera de pista, la inmobiliaria acaba de vender a los latinoamericanos de Impar Grupo la que fuera sede de McKinsey, ubicada en los números 31 y 33 de la calle Sagasta. Sólo un número, el 29, los separará del portal que Persépolis adquirió a Colonial para branded.

Colonial se ha diversificado hacia proyectos híbridos de transformación urbana. Un ejemplo es Madnum, en la pujante zona de Méndez Álvaro, “el primer campus en España que une oficinas, vivienda, retail y zonas verdes”. Grupo Catalana Occidente le ha comprado más de 20.000 metros de oficinas, con los que liberará tres inmuebles también de oficinas en el centro: el icónico Plus Ultra (en plaza de las Cortes 8), Cedaceros 9 (muy próximo al Congreso) y el de mayor tamaño, en paseo de la Castellana 4. Se admiten apuestas sobre su uso futuro.

El fenómeno no sólo tiene su expresión en la capital. Dos ejemplos: Habitat adquirió el año pasado Torre Mapfre, en pleno barrio sevillano de Triana, para albergar 70 casas con “terrazas, jardines, zonas comunes y una piscina en la cubierta”. Por su parte, ASG obtuvo el cambio de uso de unas oficinas (demolidas) en plena plaza de España de Salamanca para promover 27 apartamentos.

Cabe suponer que estos cambios de uso forman parte de los miles de metros cuadrados de oficinas que, según las consultoras y parte de la clase política, se podían transformar en pisos para contribuir a abaratar la vivienda. Más dudas plantea si en ese cálculo se incluyen también los cambios a otros usos similares, sí, pero no equiparables al de proporcionar un hogar permanente a las familias. 

Recientemente, la CNMV estadounidense (SEC) multó a dos firmas de inversión por promocionarse con mensajes falsos acerca de un pretendido uso de la inteligencia artificial (AI, en sus siglas en inglés). Un estudio sobre startups europeas situaba hace poco en un preocupante 40% el porcentaje de las que, autodeclarándose como innovadoras en este campo, su uso de la tecnología de moda era en realidad, cuando menos, irrelevante. El origen del AI-washing se habría producido a mediados de la década pasada y todo apunta a un crecimiento sostenido del número de concernidos, en una lista que ya estrenaron gigantes como Amazon y Meta.

Para hacernos una idea de la eclosión por venir del postureo en inteligencia artificial basta con ver lo que ha ocurrido y sigue ocurriendo con su hermano mayor: el greenwashing. Todo comenzó hace tiempo, cuando las empresas se abalanzaron a definirse como verdes, neutras en emisiones, respetuosas con el medioambiente, amigas del planeta… en sus comunicados de prensa, en la pestaña de sostenibilidad de sus páginas corporativas y hasta en el etiquetado de sus productos. Esta barra libre se propagó a los fondos de inversión, con millares de denominaciones que llevaban los apellidos de rigor: sostenibilidad, ESG (Environmental, Social y Governance) o similares. El resultado es que la delgada línea que separa el marketing del ecolavado se ha sobrepasado demasiadas veces, forzando a los reguladores a poner orden. En eso andan. Pero mientras la batería normativa y coercitiva termina de concretarse y lo que es más importante, de aplicarse, por las calles de ciudades españolas circulan furgonetas de reparto de una conocida multinacional de refrescos y snacks con la siguiente leyenda:

“Este vehículo funciona con gas. Reducimos emisiones vs el vehículo anterior”

En sentido estricto, este eslogan no es mentira: tras una decisión discutida, el gas forma parte de la taxonomía verde de la UE y, además, siempre se reducen emisiones cuando se cambia un vehículo por otro más moderno; pero eso no quita para que haya quien pueda tacharlo de lavado verde, aunque sea venial. Como en todo, en el greenwashing hay grados, que van desde el supuesto más extremo, con derivaciones penales, que fue el Dieselgate, hasta el menos grave, aunque no desdeñable, de anunciarse con una narrativa no avalada por la Ciencia, demasiado etérea, o engañosa, no verificable o fiada a muy largo plazo. Por poner solo algunos ejemplos, corporaciones como HSBC, Goldman Sachs, Shell, Repsol o Iberdrola han recibido la 'reprimenda' de las autoridades británicas o españolas de control publicitario; Zalando, la de la UE, que a su vez tramita una queja contra 20 compañías aéreas entre las que se encuentran las españolas Vueling y Volotea y una denuncia contra Coca-Cola, Danone y Nestlé; un tribunal ha condenado a KLM, y DWS (grupo Deutsche Bank) lleva años siendo investigada, y sancionada, por EEUU y Bruselas. Sin tomar partido por ninguno de los contendientes, la guerra abierta entre Iberdrola y Repsol es otro indicio de que, parafraseando al comisario Renault de la película Casablanca (“¡qué escándalo, he descubierto que aquí se juega!”), tanto humo indica que hay fuego. Y el casino sigue abierto: hace sólo dos años, la UE dictaminó que más de la mitad de las empresas europeas que se declaraban sostenibles no lo eran al menos entonces. Y hace sólo tres meses, la Autoridad Europea de Valores y Mercados (ESMA, en su sigla en inglés) concluyó que los fondos que se venden como favorecedores de los Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS) de Naciones Unidas “no parecen mostrar un mayor alineamiento” con ellos que los de toda la vida.

En este contexto, en el que también pagan justos por pecadores, hoy es casi imposible intuir si una empresa es realmente sostenible o va en el buen camino, como tampoco en qué posición relativa se encuentra respecto a sus competidoras. Y siendo así, mientras va aprobándose por capítulos la nueva legislación antigreenwashing, solo cabe conformarse con los diagnósticos aproximados o transitorios de las agencias de rating, que se sumaron al auge ESG produciendo calificaciones específicas sobre los aspectos no estrictamente financieros de las compañías.

Sin embargo, es problemático hacerse una idea porque a menudo ocurre que lo que una agencia valora como sobresaliente otra no pasa de un aprobado raspado o incluso un suspenso. He aquí unos pocos ejemplos de compañías españolas y/o cotizadas en nuestro país, extraídos del cuadro adjunto [que puede consultar aquí en formato PDF]:

Los autores de Agreggate Confusion: the divergence of ESG ratings concluyeron en esta tribuna que “el problema fundamental no es tanto el desacuerdo en sí”, sino que es “difícil dar sentido al mismo”, comprender el porqué. A continuación, enumeraban una cuestión previa y los orígenes aparentes de tales divergencias. La primera, que en ocasiones se produce un conflicto de interés cuando la agencia que califica tiene a su vez un servicio de consultoría sobre cómo mejorar las puntuaciones; los segundos, que los evaluadores tienen diferentes enfoques, no miden lo mismo —lo que se resolvería con una mayor transparencia metodológica— y se basan en datos de partida también distintos —las autoridades trabajan precisamente para crear estándares divulgativos no voluntarios y normalizados—. En resumen, para doblegar al ESG-washing sería necesario establecer unas pocas métricas básicas y disponibles para todo el mundo.

No es ésta la única aproximación de la Academia. El también profesor Alberto Alemanno, de la reputada escuela francesa de administración de empresas HEC París, ha calificado a los calificadores y su investigación otorga a Moody’s y S&P la mejor nota (80). El matiz es que este 80 es sobre un máximo de 200. La principal carencia, aunque no la única, de todos los examinados es que ignoran o minusvaloran el factor político de las empresas, es decir, su actividad de lobby (ya sea directa o indirecta) y el “gasto político”. En palabras del autor: “Es perfectamente posible que una empresa obtenga buenas puntuaciones en las métricas medioambientales y sociales incluidas en una encuesta ESG mientras boicotea los avances en estas mismas cuestiones en las instituciones”. Dicho de otra forma, en boca del activista climático (y ex vicepresidente de EEUU) Al Gore, “las compañías son mejores capturando políticos que sus emisiones”.

La conclusión es que a día de hoy no es posible responder fehacientemente, con los ratings ESG corporativos y los específicamente medioambientales, a las preguntas planteadas más arriba. Esta realidad ha llevado a firmas de inversión a intentar salir del paso de este barullo desarrollando modelos propios de evaluación (provocando una mayor dispersión y asimetría de la información), y a que proliferen compañías de nuevo cuño que afirman haber eliminado las carencias, sesgos e incongruencias de las más veteranas. Es el caso de Clarity AI, fundada por la española Rebeca Minguela y que incorpora la inteligencia artificial y, por tanto, el machine learning a su proceso de análisis y estimaciones; y el de CSRHub, una plataforma de big data cuyos algoritmos agregan, normalizan y ponderan “13.000 métricas que proporcionan ratings de consenso tras agregar más de 940 fuentes de datos ESG con 450 millones de puntos de datos para producir una señal de consenso sólida sobre el rendimiento de la sostenibilidad corporativa”. Siguen a 248 compañías españolas, y sus rankings y ratings tienen mayor robustez cuantas más métricas hay sobre una empresa. 

En ese contexto tan confuso, a un profano le puede extrañar la presencia de algunas empresas en los muchos índices bursátiles ESG: por poner un ejemplo, la de Faes Farma en los índices ESG de Bolsa y Mercados Españoles (BME) cuando CSRHub la ubica en uno de los percentiles más bajos (58) entre las compañías españolas y, además, es una de las pocas con un riesgo alto (high) para Sustainalytics y se encuentra entre las 10 peores para LSEG en términos de descarbonización y lucha contra el cambio climático. Cosa distinta es que estén también Atresmedia y Mapfre, ya que su percentil CSRHub es el máximo (100), rasgo que comparten con el Instituto de Crédito Oficial y la recién estrenada en Bolsa Puig Brands.

Ante el endurecimiento regulatorio por venir o en ciernes, hace dos años las principales gestoras mundiales retiraron cautelarmente la etiqueta ESG a fondos con un patrimonio agregado de cientos de miles de millones de euros. Por ser justos, este movimiento tenía su punto (iban a cambiar las reglas del juego), aunque también reflejó el hecho de que hasta entonces (fundamentalmente, entre 2020 y 2023), se beneficiaron de una barra libre que les permitió captar cantidades milmillonarias de inversión. El pasado ejercicio, el patrimonio invertido mediante estos instrumentos superó los 118.000 millones sólo en España, pero de esa cifra únicamente 3.000 millones eran sostenibles puros o pata negra. Ahora que la ESMA ha concretado más los requisitos, se estima que más del 40% de los fondos ESG tendrán que renunciar a esa etiqueta.  

Por si fuera poco, la compleja batalla antipostureo tiene otro frente: la dificultad de alcanzar un estándar global. La UE, Reino Unido y Estados Unidos trabajan en la misma dirección pero sólo en sus territorios respectivos, de forma que, como sostiene Clarity AI en un informe reciente, sólo un 4% de los fondos sostenibles cumpliría los requisitos de denominación y etiquetado en las tres jurisdicciones.

Mientras el cerco a la mercadotecnia climática y el ecolavado se sigue estrechando, los vehículos de reparto de otra multinacional alimentaria (la neerlandesa Heineken) lucen un eslogan promocional aparentemente más sostenible que el de la flota de Pepsico, que es la que pregonaba haber reducido sus emisiones respecto a las que generaban sus furgonetas jubiladas. El de la cervecera europea reza: Con este vehículo eléctrico servimos a los bares de nuestra ciudad. Sin embargo, la dispar ambición contra el cambio climático que se deduciría de ambos eslóganes no se traslada a los ratings, donde la estadounidense gana salvo para alguna agencia de rating que da la victoria a Heineken. Aun así, ambas son líderes en su sector para MSCI, la misma agencia de calificación que sostiene, en la última edición de su Net-Zero Tracker, de abril pasado, que los esfuerzos de descarbonización actuales de las compañías cotizadas mundiales llevarían a un aumento de la temperatura del planeta de 3ºC, medio grado más de lo que calculaban en el anterior, de noviembre de 2023, y muy lejos —ambas estimaciones— del objetivo ideal acordado en París, de 1,5ºC o a lo sumo 2ºC. Una muestra más de que las empresas, tomadas en su conjunto, no se han tomado en serio la emergencia climática y la transición energética, y de que sigue siendo muy complicado discernir entre su política de comunicación, la realidad de los datos y la robustez de las calificaciones de terceros.