La especulación y el rentismo siguen dominando el mercado de la vivienda tras el fin de las 'golden visa'

"No queremos un modelo de inversión especulativo", afirmó Pedro Sánchez el lunes al anunciar el fin de las golden visa. "Este tipo de inversiones tensionan el mercado" e "incrementan el precio de la vivienda", añadió Isabel Rodríguez al día siguiente. La naturaleza de estos permisos dorados de residencia para inversores extranjeros en ladrillo acredita que ni el presidente ni su ministra de Vivienda decían nada alejado de la realidad. Así lo ve Eduardo González de Molina, investigador de la University College of London, que señala que, en efecto, las golden visa son una fórmula habitualmente vinculada la especulación pura y dura y tienen un impacto al alza en los precios.

Pero añade: "Es un grano de arena en el desierto".

Las golden visa, explica este especialista en vivienda, son una fórmula especialmente obscena por el contraste con las dificultades para obtener residencia de los inmigrantes pobres y por la posibilidad que abren para el "lavado de dinero". Ahora bien, añade, estos permisos –14.576 en diez años en España– son sólo una expresión cuantitativamente poco relevante y centrada en las grandes ciudades y zonas costeras del mucho más amplio fenómeno de la especulación que domina el mercado del ladrillo.

Las razones de la fuerza de la especulación en el ecosistema inmobiliario español son diversas. El fomento de la propiedad y la atracción de inversión han dominado la acción política desde el tardofranquismo, todo ello en un mercado poco regulado dentro de una economía con fuerte peso del binomio construcción-turismo. La ley de vivienda aprobada en 2023, que pretendía matizar un modelo que hunde sus raíces en el “queremos un país de propietarios, no de proletarios” del ministro falangista de Vivienda José Luis Arrese (1957-1960), está encontrando problemas para surtir efecto por motivos que van del rechazo de las comunidades del PP a las inercias de un mercado resistente a la intervención y con escasa vivienda social.

A ello se suma, apunta González de Molina, una característica inherente al negocio del ladrillo: la condición limitada del suelo produce un "desequilibrio crónico entre oferta y demanda" que conduce fácilmente a la "especulación" –especialmente a través de la venta– y las "ganancias rentistas" –sobre todo mediante el alquiler–. Todo ha confluido en un predominio de lo mercantil sobre lo social, es decir, a que la vivienda en España sea prioritariamente un bien de mercado protegido por el derecho de propiedad, condición que se impone a la de soporte para el ejercicio de un derecho básico. La profesora de Derecho Constitucional Pilar Garrido, en el artículo El derecho a una vivienda digna en España, lo sintetiza así: “El acceso a la vivienda no forma parte de los contenidos amparados bajo el paraguas del Estado del bienestar”.

El "festín" de la vivienda

El resultado de estas condiciones legales, históricas y de modelo económico y social es lo que el especialista en demografía y urbanismo Julio Vinuesa llamó "el festín de la vivienda": un mercado basado en un concierto de intereses entre entidades financieras, sectores de la construcción y el turismo y fortunas de todo tipo arrimadas a un negocio en el que aportando muy poco, sólo el capital, se puede obtener mucho.

Hay un dato que ayuda a dimensionar ese desierto en el que las golden visa serían sólo "un grano de arena". La serie del INE entre enero y octubre de 2023 permite observar que sólo un 38,9% de las operaciones de compra de vivienda en España se realizaron mediante hipoteca: 323.998 de 832.756. El resto, al contado.

La explicación de estos datos la ofrece Funcas, el centro de difusión de ideas de la asociación de cajas de ahorro CECA, en un informe de enero: "La interpretación más clara de este contraste es que se realizan numerosas operaciones de inversión mayorista y no residente que determinan de forma importante las transacciones totales en el mercado y, por lo tanto, las subidas de precios". El pago a tocateja, señala el informe, es especialmente frecuente en zonas turísticas y alimenta un modelo que "puede ser un obstáculo para el acceso a primera vivienda para uso residencial".

Tres gigantes estadounidenses

Así que en paralelo a la condición de la vivienda como acuciante problema social y destacado factor de perpetuación de la desigualdad, el mercado en el que se integra vive en permanente frenesí. Un dato: en 2024 la inversión inmobiliaria –no sólo vivienda– crecerá hasta los 12.500 millones de euros, según un informe de la consultora CBRE, de referencia en el sector. La subida podría llegar a alcanzar el 10% con respecto al año pasado.

En el "festín" son protagonistas muchos otros actores además de los inversores extranjeros –sobre todo chinos y rusos– que quieren permiso de residencia. Estos protagonistas ya no son los mismos que antes de la crisis del ladrillo, grandes promotoras y constructoras y entidades financieras. Tras aquel crash emergieron grandes fondos de inversión estadounidenses como Blackstone, Lone Star y Cerberus, que sobresalen en el acaparamiento del ladrillo tóxico de la banca, a su vez saneada con fondos públicos a través de medidas como la constitución de la Sareb.

En siete años, entre 2015 y 2022, esta terna de lo que sus detractores llaman "fondos buitre", que en España han empleado para su expansión a hijos de la élite política y económica desde los Aznar hasta los Botín, compraron casi la mitad de más de 170.000 millones en inmuebles y créditos promotores impagados de la bancos, según datos recopilados por Axis Corporate.

Bancos, fondos, cobradores de morosos y estrellas

Entre los principales vendedores están la gran banca –Santander, Caixabank, Sabadell y BBVA– y la Sareb. Entre los compradores, al tridente citado dos párrafos atrás hay que sumar otros fondos como Oaktree, Bain Capital, KKR o Apollo y bancos como The Goldman Sachs y Deutsche Bank. Importante peso tiene también la empresa cobradora de morosos sueca Intrum, si bien en este caso es gestora y explotadora de activos, no propietaria. Otros colosos están entrando en el juego: Blackrock, la mayor gestora de activos del mundo, con sede en Nueva York, ha abierto división inmobiliaria en España.

El catálogo de empresas en el sector se amplía con gestoras de activos españolas como Azora –fondo condenado en primera instancia por cláusulas abusivas–, Meridia, Alantra o Arcano, entre otras. Cada vez es más frecuente que, dentro de los conflictos vecinales provocados por la aparición de nuevos capitales en los barrios de las grandes ciudades, las iras de los movimientos en defensa del derecho a la vivienda se dirijan no sólo contra los grandes fondos estadounidenses –caso de Blackstone o Cerberus–, sino también contra firmas de base nacional como la gestora Altamar o la socimi Vitruvio.

"El perfil de los compradores está cambiando y diversificándose", señala González de Molina, que apunta a que la única característica que une a todos los operadores es la disposición de importantes sumas de dinero, que a su vez se traduce en posibilidad de esperar hasta que esté garantizada la rentabilidad del bien.

Ello ha facilitado la irrupción de fortunas provenientes otros sectores –con ejemplos destacados como Amancio Ortega –no sólo en España y en vivienda– o la familia Koplowitz, que también tienen ya posiciones en el negocio inmobiliario. Estrellas que han hecho fortuna como Sergio Ramos (fútbol) o Rosalía (música) complementan sus múltiples apariciones en las páginas de deportes o espectáculos con otras en la prensa salmón por sus intereses en el negocio inmobiliario. El patrón no se altera: donde hay gran acumulación de capital –sea por herencia o por éxito empresarial o profesional–, el sector inmobiliario se erige en opción preferente para su destino.

El boyante negocio del alquiler

Con toda esta panorámica por delante, el sociólogo especializado en vivienda Daniel Sorando, profesor de la Universidad de Zaragoza, afirma que el fin de las golden visa es una medida que deja "buen sabor de boca", pero "no transforma las relaciones de poder en el mercado ni la estructura de propiedad, ni tampoco equilibra la relación entre vivienda desmercantilizada y mercantilizada". "Las líneas maestras no se tocan", dice.

¿Y cómo cambiarían? "Lo que habría que hacer –sintetiza– es adoptar medidas para atacar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, a la que ahora mismo nada le hace sombra. Y eso se consigue por ejemplo con un control de los precios de los alquileres que está previsto en la ley de vivienda, pero que se ha quedado en papel mojado en la mayor parte del país".

Más en concreto, Sorando apunta a la limitación o prohibición de inversión de extranjeros no residentes, aunque admite que podría quedarse en "poner puertas al campo" por la gran cantidad de operadores en el mercado y por la dificultad de hacer cumplir la medida. Otros especialistas, como Javier Gil, coautor del informe El Estado y la financiarización de la vivienda en España tras la crisis de 2008, han tomado la estela del anuncio de Sánchez para reclamar el fin de la ley de 2012 que ha fomentado la irrupción de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, las socimis, cuyo efecto en la "subida de los precios" del alquiler ve "incomparable" –por superior– al de las golden visa.

Las socimis operan en un área del negocio inmobiliario con creciente protagonismo: el alquiler, una actividad cebada por tres factores: 1) La banca difícilmente volverá a dar el número de hipotecas que dio antes de la Gran Recesión. Si en enero de 2006 fueron 124.244, en enero de 2024 han sido 33.128. 2) El negocio del alquiler ha aumentado su base al crecer el segmento de la población que vive de arrendamiento a precio de mercado: 15,4% en 2023 frente a 10,3% antes de la crisis. 3) También ha disparado su rentabilidad con el bum del turismo –casi 70 millones de pernoctaciones de 13,28 millones de viajeros en 2023– y la irrupción de plataformas como Airbnb, que elevan el precio de la vivienda en las zonas en las que gestionan apartamentos.

González de Molina subraya que el elevado porcentaje de pagos al contado en la compraventa de vivienda es sintomático, precisamente, de la "financiarización" del negocio del alquiler, en el que han aterrizado todas las tipologías de gigantes inversores. La idea de que el ladrillo para alquiler se ha convertido en la gran apuesta de futuro es repetida en todos los foros, congresos, salones y jornadas del sector. Es sintomático el surgimiento de iniciativas que van desde las empresas de crowdfunding para que cualquiera pueda convertirse en inversor inmobiliario aportando desde 500 euros (Urbanitae) a las firmas de tokenización de contratos de alquiler, es decir, de transformación de los derechos del contrato en activos digitales para "recibir un alquiler mensual sin ser dueño de una propiedad" (Nash21).

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Sorando, autor de First we take Manhattan. La destrucción creativa de las ciudades, observa que se ha impuesto en el mercado de la vivienda, y en buena parte de la sociedad, la idea de que "se puede obtener la máxima rentabilidad de la propiedad sin que ninguna medida lo limite". Y cree que en el triunfo general de esta mentalidad los fondos de inversión y las socimis han tenido "una importancia que va más allá de su peso cuantitativo" en una clase propietaria en la que la mayoría son rentistas de clase acomodada pero no lo que se ha dado en llamar "grandes tenedores". "'Si los fondos pueden, ¿yo por qué no?', piensan muchos", resume Sorando.

Tanto Sorando como González de Molina coinciden en la importante función que ha tenido el lobby inmobiliario español a la hora de establecer una alianza entre los rentistas particulares, por un lado, y los grandes tenedores, fondos de inversión y socimis. Ambos citan como ejemplo a Asval, entidad que reúne a más de 6.000 asociados entre "particulares y empresas", tratando de desdibujar los límites entre lo que representa a Blackstone –su principal socio– y un particular.

Sorando señala que la ruptura de esa "alianza de toda la clase rentista" es fundamental para que puedan progresar medidas transformadoras, más aún cuando –señala– es frecuente que incluso propietarios de una sola vivienda en la que ellos mismos residen interioricen la idea de que su revalorización permanente es clave para su propia economía. No ya para obtener rentas ahora, sino quizás en el futuro, o en todo caso para garantizar su jubilación y el futuro de sus hijos. El fortalecimiento de la "alianza rentista" gracias a la extensión de esta mentalidad incluso entre quienes no son arrendadores –extensión que explicaría también el amplio respaldo popular a la causa de la eliminación de impuesto de sucesiones– sólo podría contrarrestarse mediante un modelo socieconómico que "revalorizase trabajo frente a la propiedad" y promoviera la aparición de "otras formas de obtener rentas", por ejemplo "rentas básicas y ciudadanas", señala Sorando.