Especulación

Airbnb sí infla el precio del alquiler: estos son los informes que prueban el impacto

Turistas con maletas en Madrid.

Es una de las dinámicas constantes del comportamiento socioeconómico español del último lustro: los precios de la vivienda suben y suben. Y resulta especialmente impactante en el alquiler, antiguo refugio de los sectores que, pese al incentivo de la revalorización, carecían de los recursos –o la voluntad– para adquirir. Los números cantan. Casi uno de cada tres jóvenes de 30 a 34 años sigue en casa de sus padres, según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud. El porcentaje se eleva hasta el 81,4% entre los jóvenes de 16 a 29 años. La tasa de emancipación hasta los 30 años se queda así en un 18,6%. Y un dato impactante: los jóvenes deben dedicar un 94,4% de su salario –tomando como referencias salarios medios y sueldos medios– para alquilar un piso para sí solos. En julio, el portal Idealista hizo público que el precio del alquiler había alcanzado el tope en 25 capitales de provincia. La consultora Nestpick acaba de hacer público que en las grandes ciudades españolas el alquiler ha subido por encima del 20% desde noviembre de 2018 a noviembre de 2019, mientras que los salarios sólo han subido un 1,2%.

La situación ha alcanzado tal gravedad que el precio del alquiler forma parte de las materias constante debate político. PSOE y Unidas Podemos anuncian medidas para rebajarlo en su acuerdo de gobierno [vr aquí] Y si es difícil acertar con las medidas, también lo es con los responsables. El comportamiento del sector y el mercado de la vivienda están determinados por multitud de factores. Las socimi, los fondos buitre y la fiebre turística han alentando un nuevo ciclo especulativo sin que los poderes públicos hayan adoptado medidas efectivas sobre el enorme parque deshabitado de viviendas tras el boom del ladrillo. Cuesta atribuir matemáticamente las cargas del auge de los precios a los distintos actores en juego. No obstante, muchas miradas se han dirigido a un protagonista decisivo del nuevo escenario: Airbnb y, por extensión, todos los nuevos gigantes multinacionales que, pese a realizar una aportación fiscal mínima, hacen su agosto como plataformas digitales para el alquiler turístico.

¿Es responsable el fenómeno Airbnb del auge de los precios? infoLibre ha reunido los informes disponibles y la respuesta es sí, a pesar de la tesis contraria de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC). A esta respuesta afirmativa hay que añadirle: este efecto alcista es una parte fundamental pero no exclusiva del impacto del alquiler turístico en las ciudades. "El auge de los precios es muy importante, es algo que sufre mucha gente y la influencia directa del alquiler turístico está clara. Pero las implicaciones son mucho mayores. El precio del alquiler es la punta del iceberg", señala el antropólogo José Mansilla, que estudia "transversalmente" el fenómeno de la turistización. Hay que insertar este alza de los precios, señala, en el marco de tendencias más amplias, como la "tematización de los barrios, las políticas de seguridad y los discursos hipersecuritarios que se imponen, la desaparición del comercio tradicional, la ruptura de relaciones sociales de proximidad". A juicio de Mansilla, el fenómeno Airbnb implica un cambio cultural, que incluso se sirve de un nuevo lenguaje según el cual no hay arrendadores, sino "anfitriones", y no hay arrendatarios, sino "huéspedes", todo concebido para encubrir la naturaleza neoliberal del modelo. En línea con este discurso, Airbnb y sus defensores rechazan que su actividad provoque un tensionamiento especulativo del mercado de la vivienda. Pero la evidencia dice otra cosa.

Ni Airbnb ni Adigital, representante de las empresas de la llamada "economía digital", se pronuncian sobre el impacto de las plataformas en el precio.

Escasez de datos oficiales

En España no existe una estadística pública de alquileres, un déficit del que vienen alertando todos los observadores del sector. Así es difícil la elaboración de políticas públicas eficaces, coinciden los expertos. Ante la creciente presión, el Ministerio de Fomento hizo público en septiembre un estudio sobre precios del alquiler basado en datos de Hacienda, el INE, los notarios, los registradores y los depósitos de fianzas. El enfoque es provincial. La provincia de Madrid tiene los alquileres más caros (819 euros), seguida de la de Barcelona (769). Significativamente, el estudio se remitía a una encuesta del CIS que desvelaba que, de los españoles que creen que en su zona está subiendo los precios, un 15,9% lo atribuyen en primer lugar a que "hay muchos pisos destinados al alquiler turístico". No obstante, es incompleto afirmar que un 15,9% culpa sobre todo al alquiler turístico de la subida de los precios. ¿Por qué? Porque el alquiler turístico forma parte del resto de fenómenos a los que los españoles atribuyen estas subidas. Dos ejemplos de motivos de subida del precio percibidos por la gente: hay pocos pisos que se alquilen (21,9%), hay especulación con la actualización de los alquileres (19,4%).

Es difícil desgranar e individualizar las causas. No es lo mismo correlación que causación. Y no ayuda a arrojar la sequía analítica oficial. Ni tampoco que los estudios de las autoridades públicas no hayan obtenido reconocimiento científico en el sector. Dos ejemplos. En agosto de 2018, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) publicó un estudio sobre la regulación del alquiler turístico que minimiza la culpa de las plataformas tipo Airbnb en las molestias vecinales y el alza de los alquileres. Se trata de un diagnóstico, coincidente con el lobby digital, que soslaya la gentrificación, la elusión tributaria y la espiral especulativa, y que se centra en dar la batalla a las medidas restrictivas. La vinculación del boom de las plataformas con el auge de los precios de la vivienda, se limitaba a señalar la CNMC, "no cuenta con evidencia empírica robusta".

El Banco de España tampoco aportó esta "evidencia empírica robusta". Su informe, de agosto de 2019 y elaborado con datos del INE e Idealista, observa que "las mayores tasas de crecimiento acumulado desde 2014 se concentran en las capitales con mayor población (Barcelona, Madrid y Valencia) y en las capitales de provincia con elevada actividad turística, como Málaga, Palma, Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife). Los menores aumentos se perciben en ciudades de la España interior. Sin más.

Estados Unidos y España

Estos mimbres son escasos para construir una crítica al fenómeno Airbnb en base a su incidencia al precio de los alquileres. No es un déficit baladí. Como encarar eficazmente la actividad de estas plataformas es un asunto que trae de cabeza a las autoridades, especialmente las que han intentado apurar sus competencias para mitigar el impacto del fenómeno. Además, cualquier buena planificación política para mitigar el auge de los precios pasa por un buen diagnóstico. infoLibre preguntó al Ministerio de Fomento, con competencias sobre vivienda, qué datos o estudios maneja sobre relación de alquiler turístico y precio. La respuesta fue que a nivel estatal es una materia que compete al Ministerio de Industria. A falta de un análisis oficial, hay ya un puñado de estudios que vinculan directamente el fenómeno Airbnb con el auge de los preciosfenómeno Airbnb, ofreciendo esa "evidencia empírica robusta" que echaba en falta Competencia.

Una referencia académica es el artículo The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb, de julio de 2017, con la firma Kyle Barron, Edward Kung y Davide Proserpio. El estudio evalúa el impacto de la distribución de la vivienda en los precios de alquiler y venta. Los investigadores utilizan un conjunto de datos de anuncios de Airbnb de todos los Estados Unidos y una estrategia de estimación de variables instrumentales, demostrando que Airbnb sube el precio tanto de venta como de alquiler. Como cualquiera puede imaginar, es difícil de deslindar Airbnb del fenómeno del que forma parte para asignarle un porcentaje exacto de la subida. Pero el artículo hace las precisiones para evitar distorsiones. Un aumento del 1% en los anuncios de Airbnb conduce a un aumento del 0,018% en los alquileres y un aumento del 0,026% en los precios de las viviendas. A la hora de hacer una traducción real, hay que considerar que Airbnb tiene, ocho años después de abrir oficina en España, 200.000 anuncios. Y la cifra no para de subir, al mismo tiempo que nacen y crecen competidores.

Estados Unidos es el origen de los estudios más citados sobre la materia. Karen Horn y Mark Merante presentaron, en marzo de 2018, el estudio Is home sharing driving up rents? Evidence from Airbnb in Boston, que demostró que la creciente presencia de la popular plataforma californiana estaba asociada con un aumento de las rentas del 0,4%. Otra vez, parece poco, a primera vista. Otra vez, hay que aclarar que Airbnb se inserta en fenómenos de más amplio calado, que también son en conjunto responsables de incrementar los precios. Short-term rentals and the housing market: Quasi-experimental evidence from Airbnb in Los Angeles, de Hans R.A. Koster, Jos van Ommeren y Nicolas Volkhausen, un artículo de marzo 2019, estudia las restricciones a las plataformas de alquiler turístico activadas en 18 de las 88 ciudades del condado de Los Ángeles. "Las ordenanzas redujeron los anuncios en un 50% y los precios de la vivienda en un 3%", señala el informe. "Estas estimaciones implican grandes efectos del Airbnb sobre el valor de las propiedades en zonas atractivas para los turistas. Por ejemplo, un aumento del 10% a 2,5 kilómetros del centro de Los Ángeles", añade.

La última aportación relevante ha salido de España. Un estudio del Instituto de Economía de Barcelona, un centro de investigación de la Universidad de Barcelona, realizado Miquel-Àngel Garcia-López, Jordi Jofre-Monseny, Rodrigo Martínez Mazza, Mariona Segú, pone la lupa al efecto de Airbnb sobre el precio de la vivienda en la ciudad condal. El informe hace responsable a Airbnb de una subida de 1,9% del precio del alquiler y de un 5,3% en la venta en la ciudad. El efecto es mayor en las zonas en las que Airbnb tiene más presencia. Los autores hacen responsable a la plataforma de incrementos de hasta un 7% en el alquiler y un 19% en la venta. Palabras mayores.

En la misma línea se sitúa el informe Observatorio del Impacto de la Vivienda Turística, elaborado por Krata Sociedad de Tasación. El estudio parte del análisis de la concentración de vivienda turística en las páginas Inside Airbnb y Datahippo. El análisis concluye que las viviendas de uso turístico tienen un nivel de penetración relevante (por encima del 1%) y suficiente para impactar sobre la evolución del precio en 18 provincias españolas, que representan un 70% de la población y un 77% de las viviendas catastradas en España. El estudio confirma la relación entre la existencia del alquiler turístico y la evolución del precio de la vivienda. A mayor concentración de vivienda turística, mayor incremento del precio de la vivienda. Hay además zonas de "comportamiento homogéneo", todas ellas tensionadas por una elevada presión del alquiler turístico: área litoral (provincias del litoral mediterráneo más Cádiz, Huelva y Cantabria), área insular (ambos archipiélagos), Madrid y Sevilla.

Expectativas especulativas

Los observadores más atentos del sector coinciden en dos aspectos: 1) Airbnb –y, en general, el fenómeno de las plataformas de alquiler turístico– eleva el precio de la vivienda, en una proporción apreciable pero difícil de cuantificar, desmintiendo en todo caso que al incrementarse la oferta el precio está bajando; y 2) Evaluar únicamente el impacto del fenómeno en el precio es un planteamiento restrictivo. Agustín Cocola, investigador sobre alquiler turístico y gentrificación, que actualmente trabaja en Lisboa, detectó tendencias a pie de calle hace cuatro años. "Hemos visto que unos 2.300 apartamentos han sido sustraídos del mercado de la vivienda, lo que supone el 35% de las viviendas que actualmente están habitadas en el Gòtic. Por otro lado, esto último intensifica el incremento de los precios del alquiler. Tradicionalmente el precio de la vivienda en el Gòtic fue inferior a la media de Barcelona, sobre todo por la existencia de mucha infravivienda en el Gòtic sur. Sin embargo, desde 2008 el precio ha aumentado por encima de la media de la ciudad y desde 2013 el precio en el Gòtic es por primera vez superior a la media de Barcelona", señalaba el informe. Ello tiene implicaciones sociodemográficas: "El alza de los precios provoca que sólo individuos con altos ingresos puedan acceder al barrio, lo que intensifica el proceso de gentrificación que afecta al Gòtic desde la década de 1990. Como indica el padrón, los nuevos residentes del Gòtic suelen ser profesionales de países del Norte, mientras es el barrio de la ciudad que menos atrae a población nacida en la provincia de Barcelona".

A juicio de Cocola, los estudios realizados hasta ahora sobre el efecto de Airbnb en los precios "infravaloran el impacto". "El precio es un tema importante, pero hay más. A nivel metodológico, es muy difícil de calcular el impacto. Claro que hay relación, pero con lo que más tiene que ver Airbnb es con toda una tendencia especulativa. Los propietarios intentan igualar sus precios. Lo que acaba ocurriendo es que no hay casas para alquiler [salvo alquileres turísticos] y ello conduce a cambios de uso funcional de los barrios", explica. Se muestra de acuerdo el sociólogo Javier Gil, investigador sobre vivienda y fondos buitre. Más que la incidencia en el precio, destaca cómo "el mercado inmobiliario funciona a través de un mecanismo de expectativas" en el que las plataformas de alquiler turística han irrumpido como un elefante en una cacharrería. "No es sólo que se se sustituyan alquileres residenciales para ponerlos en alquiler turístico. Es que también cambian las expectativas de revalorización de las viviendas. Airbnb aumenta las rentas inmobiliarias. Influye en el mercado no sólo porque reduce la oferta [de alquiler de larga duración], sino porque cambia las expectativas".

Antonio Ibáñez, experto en planificación urbanística y de vivienda, consultor en la cooperativa Espacio en Común, acaba de entregar al Ayuntamiento de Sevilla el primer índice de precios del alquiler de la ciudad. El objetivo del estudio no es vincular presión turística con auge de precios, si bien es fácil establecer una relación sólo con observar el mapa interactivo que permite cruzar los datos de porcentaje de alquileres turísticos y evolución de los precios. A juicio de Ibáñez, tan obvio es que hay una "conexión", como que las implicaciones del fenómeno son de mayor alcance. Y pone un ejemplo. "En los últimos meses, es en el barrio de La Macarena donde más están subiendo los precios del alquiler. ¿Por qué? No en sí por la presión turística, sino porque es donde está yendo una población de otras zonas donde la presión sí es mayor, como el centro", explica.

Barcelona reclama a Airbnb retirar de su web 969 anuncios de pisos turísticos "ilegales"

Barcelona reclama a Airbnb retirar de su web 969 anuncios de pisos turísticos "ilegales"

Más sobre este tema
stats