El número de sociedades de inversión en alquileres se disparó un 40% en 2018

La tristeza del parqué español dejó en 2018 en el arcén la salida a Bolsa de la segunda petrolera del país, Cepsa, cuando ya había registrado su folleto en la CNMV. También ha aplazado sine die la anunciada privatización de Bankia. El año pasado sólo se presentó una oferta pública de valores –el regreso de Metrovacesa tras su marcha en enero de 2013– en comparación con las siete registradas en 2017. Sin embargo, hay un sector que parece inmune al desaliento y disfruta de su propia dinámica. Las socimis –Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario– llevan cuatro años consecutivos de “fuerte crecimiento” y cotizan ya en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) un total de 64, casi un 40% más que en 2017, según destaca el informe anual de la CNMV.

Otro tanto puede decirse de su capitalización, que se ha disparado un 32,8% en el último ejercicio, hasta alcanzar los 10.513,4 millones de euros.

A estas 64 hay que sumar las tres socimis que cotizan en el mercado continuo –Hispania, Lar España Real Estate y Árima Real Estate– y las dos que forman parte el ÍBEX 35 –Colonial y Merlin Properties–.

Las socimis son la versión española de los REIT (Real Estate Investment Trust). Nacidos en 2009, estos vehículos de inversión se dedican a comprar inmuebles para ponerlos luego en alquilercomprar inmuebles para ponerlos luego en alquiler. Desde 2013 cuentan con un régimen fiscal especial que ha determinado su explosión: no pagan impuesto de sociedades y gozan de una bonificación del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Pero están obligadas a salir a Bolsa en los dos años siguientes a su creación y a distribuir como mínimo el 80% de los beneficios obtenidos de sus alquileres y el 50% de los conseguidos con las ventas de inmuebles. Por esos dividendos tributan sus accionistas. El capital mínimo de una socimi debe ser superior a cinco millones de euros.

Sólo el año pasado se incorporaron a los mercados de valores españoles 19 socimis, de las que 18 lo hicieron en el MAB, el mercado donde buscan capitalización empresas de menor tamaño y la consiguen con costes más reducidos.

De Blackstone a la Sareb

El gigante Blackstone, el mayor casero privado de España y el segundo hotelero, es el propietario de cinco socimis en el MAB: Testa Residencial, Albirana, Fidere, Corona Patrimonial y TorbelTesta Residencial, que superan los 1.507 millones de euros de capitalización.

Incluso la Sareb, el banco malo, la sociedad semipública creada para dar salida al ladrillo tóxico de la banca, ha lanzado su propia socimi, Témpore Properties. Lo hizo el pasado abril, con 1.500 activos valorados en cerca de 152,7 millones de euros. Su capitalización actual asciende a 300,5 millones de euros.

La única salida a Bolsa en el mercado continuo la protagonizó Árima Real Estate el pasado mes de octubre. Promovida por el ex fundador de otra socimi, Axiare, Luis López de Herrera-Oria, tiene una capitalización de 138 millones de euros. Axiare fue absorbida el pasado verano por otra socimi, Colonial, cuyo valor en Bolsa queda a nivel estratosférico de sus compañeras del MAB: 5.167 millones de euros. Mayor aún es la capitalización del otro gigante del sector en el ÍBEX, Merlin Properties, que se eleva hasta los 5.750 millones.

Sicavs a la baja

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La buena salud del mercado de alquileres y de las socimis contrasta con el bajo tono que acompaña a otro vehículo de inversión con el que comparten beneficios fiscales: las sicavs. Las Sociedades de Capital de Inversión Variable se hundieron en diciembre de 2018 a su punto más bajo de lo que va de siglo, tanto en número como en patrimonio. Según el informe anual de la CNMV, a finales del año pasado el regulador tenía registradas 2.713 sicavs, un 4,4% menos que en 2017. El máximo lo vivió este tipo de sociedades en 2015, cuando sumaban 3.409. Es decir, en tres años ha desaparecido el 20,4%. El número de sus accionistas se redujo un 1,2% en 2018 –ahora son 416.029–, mientras que el descenso de su patrimonio ha sido mucho mayor, un 11,4%. Si en 2015 superaba los 34.000 millones de euros, al final del año pasado había encogido hasta 27.836 millones, detalla el informe de la CNMV. Empujados por las liquidaciones de sicavs y la atonía bursátil, también han caído el patrimonio medio por sicav, un 7,2%, y el patrimonio medio por accionista, un 9,8%.

Las sicavs, que deben tener un capital mínimo de 2,4 millones de euros y 100 partícipes, son utilizadas por las grandes fortunas son utilizadas por las grandes fortunaspara invertir su patrimonio para aprovechar sus ventajas fiscales: los beneficios sólo tributan un 1%. Los motivos de su pinchazo en los dos últimos años los atribuye la CNMV a la “incertidumbre sobre posibles cambios regulatorios”. Sujetas a polémica, el acuerdo que firmaron el pasado octubre el Gobierno y Unidas Podemos para aprobar los Presupuestos del Estado incluía la propuesta de proporcionar a la Agencia Tributaria un mayor control sobre estos vehículos de inversión y asegurarse así de que cumplen los requisitos sobre el número de accionistas. También se planteaba el establecimiento de un tope de concentración de capital en manos de un mismo inversor. El temor a que se apliquen estos requisitos para evitar el fraude ha movido a un buen número de fortunas familiares a liquidar sus sicavs, pese a que aún el Gobierno no ha concretado nada al respecto.

El mismo acuerdo presupuestario preveía un tipo de gravamen del 15% para los beneficios no distribuidos de las socimis, que también está en el aire a la espera del nuevo Ejecutivo.