El ataque de Estados Unidos e Israel sobre Irán ya se está dejando sentir a nivel económico. El precio de la energía, la inflación o el euríbor son componentes que han empezado a cambiar y no precisamente para bien. Las hipotecas variables o mixtas —que poco a poco habían ido recuperando la calma tras el conflicto de Ucrania— miran de reojo el repunte de su indicador de referencia, el euríbor, como consecuencia de un contexto internacional marcado por la guerra. Este indicador se frenaba este miércoles, pero ha experimentado un incremento sustancial desde el inicio del conflicto, pasando del 2,222% que marcó el 27 de febrero, el último día que cotizó antes del conflicto, al 2,369% que cotizó este miércoles. Por el medio llegó a sufrir una de las sesiones más agresivas, cuando el martes de esta semana se situó en el 2,553%, el mayor repunte diario en 18 años.

Pero en el extremo de esta madeja de porcentajes están los bolsillos de los consumidores, que terminarán absorbiendo el golpe, como está ocurriendo ya con los combustibles. Además, esta dinámica que encarece el crédito echa más leña a un mercado inmobiliario que ya es de por sí complicado y que representa desde hace tiempo una de las principales preocupaciones de los españoles.

Desde la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN), advierten que las subidas llegarán a las cuotas hipotecarias. “Es previsible que golpee, sobre todo a las revisiones que se realicen de hipotecas a seis meses, de hasta 177 euros de subida al año”, recogen en sus previsiones. 

En las medias mensuales aún no se aprecia el repunte, pero la experiencia anterior, cuando en 2022 estalló el conflicto en Ucrania y el Banco Central Europeo (BCE) comenzó a subir los tipos de interés, hace que este indicador sea una preocupación legítima para los ciudadanos. Entre 2023 y 2024, el euríbor se disparó por encima del 4%. En ese momento, algunos analistas llegaban a calcular incrementos de hasta 3.000 euros anuales para algunos hipotecados. Ante la tensión que este encarecimiento ponía sobre las cuentas de las familias, el Gobierno aprobó un paquete de medidas que incluía la posibilidad de alargar los plazos de pago, periodos de carencia o protocolos de refinanciación de deuda.

En relación al actual repunte del euríbor, el ministro de Economía, Carlos Cuerpo, apuntaba que la duración del conflicto sería clave para saber si el impacto económico que ya se está viendo en los combustibles se podría extender también a las cuotas hipotecarias y a los precios en general. “Todavía no estamos en esa situación y esto dependerá de la duración del conflicto. De ahí la importancia de que esto termine lo antes posible”, señaló. Aunque también matizó que es ahora cuando “estamos empezando a notar los efectos de esta guerra en nuestros bolsillos”. Cuerpo no adelantó las medidas del paquete de respuesta contra la crisis que está preparando el Gobierno, aunque sí que insistió en que se basaría en iniciativas “de protección de las rentas” y de “impulso a las energías renovables”.  

Patricia Suárez, presidenta de ASUFIN, apunta que las medidas de alivio para los consumidores deberían ser "quirúrgicas" y prevé que, en lo relativo a los costes hipotecarios, haya "un cierre de mes al alza".

En 2025 se firmaron en España 501.073 hipotecas sobre vivienda, un 17,8% más que en el ejercicio previo, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), una cifra que ha ido al alza desde 2023. De las hipotecas que se cerraron a lo largo del año pasado, el 36,6% se constituyó como variable, con un tipo de interés medio al inicio del 2,82%. En cuanto al importe de los préstamos hipotecarios, aumentó un 12,6% al calor de un mercado inmobiliario que no da tregua al encarecimiento de los precios, hasta los 163.788 euros de media. 

Cuando se habla sobre el impacto en la renta de las familias, suele hacerse referencia a los desahucios, aunque cabe destacar que la mayoría de estos proceden de los arrendamientos y no de propietarios que no consiguen pagar. En los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial, relativos a 2024, la mayoría de estos lanzamientos, el 74,6%, afectaron a inmuebles en régimen de alquiler, mientras que el 18,4% se derivaron de ejecuciones hipotecarias.

Por otro lado, el incremento en los importes de las hipotecas es casi calcado al aumento del precio de la vivienda que el INE identificó al cierre de 2025: un 12,7%. Esta es la tasa de encarecimiento más alta desde 2007, en plena burbuja inmobiliaria. La vivienda que más se encarece es la de segunda mano, con un 12,9% de subida, ya que la demanda se concentra en este ámbito debido a la escasez de la obra nueva y a que importes de estas últimas suelen estar muy por encima. 

Si bien es pronto para aventurar el impacto que puede tener este impulso del euríbor en el número de hipotecas que se firman, sí influirá en la política de tipos del Banco Central Europeo y se reflejará también, señalan los analistas, en la renta fija. "A corto plazo, la evolución de los mercados dependerá principalmente de tres variables: la persistencia del shock energético, la reacción de las expectativas de inflación y la respuesta de los bancos centrales", puntualiza Javier Molina, analista de Mercados de eToro.

Se vuelven a pedir hipotecas, tantas como hace más de una década, pero el mercado inmobiliario aún reserva un pedazo sustancial para la compra de casas a modo de inversión, esto es, a tocateja. Las hipotecas sobre vivienda crecieron un 12,4% anual, pero el acumulado del año deja 463.232 operaciones, el dato más alto en 15 años para este periodo.

Si se observan los datos agregados hasta noviembre, un 29,9% de las compraventas de vivienda se realizaron sin pasar por el banco. Hasta el penúltimo mes hubo 660.089 compraventas, de las cuales 463.232 se formalizaron acudiendo a financiación y el resto al contado, de acuerdo con los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). De hecho, la compra de viviendas sin hipoteca es un indicador que se suele utilizar para medir el apetito inversor sobre el sector.

En cuanto al dinero, el importe medio de las hipotecas sobre vivienda aumentó un 11,7%, hasta los 170.771 euros en comparación con el mismo mes del año pasado. En el acumulado del año, los préstamos sobre vivienda aumentaron un 12,6% su importe al calor de un mercado inmobiliario que ve aumentar constantemente los precios. De hecho, el importe las casas aumentó un 13,1% interanual en el cuarto trimestre del año, hasta situarse en los 2.091 euros por metro cuadrado, la mayor subida desde hace casi 20 años, de acuerdo con la tasadora Tinsa.

El plazo medio de las hipotecas que se han pedido es de 25 años y, pese a que los tipos de interés medio han subido ligeramente con respecto a octubre, hasta el 2,97%, la tendencia camina al alza. El INE también recoge que los clientes siguen optando por las hipotecas a tipo fijo (61,5%), frente a las de tipo variable (38,5%).

En cuanto a quienes compran para obtener rentabilidad o para poner a resguardo sus ahorros, el porcentaje se mueve en cifras similares a los ejercicios previos, a falta del dato definitivo que incluya diciembre. A nivel nacional, el 29,9% de casas que se adquirieron a tocateja va en la línea de la evolución de los años anteriores. Entre 2013 y 2018 ese porcentaje superó el 30%, descendió entre 2019 y 2022 y volvió a repuntar hasta el 34% en 2023 y 2024.

La adquisición sin hipoteca suele asociarse con las compraventas para inversión o las segundas residencias, y su efecto se traduce en más demanda, mayor tensión en la oferta y un ascenso vertical en los precios. Pero también se compra sin hipoteca allí donde los precios son más bajos o hay más casas para reformar cuyo importe está muy por debajo del avance del mercado. Por ejemplo, si se cruzan las cifras de compraventas con las de hipotecas que proporciona el INE, vemos que en Asturias se compra un porcentaje mayor de vivienda sin hipoteca (40,8%), que en Madrid (10%).

Aunque el número de hipotecas avanza, las viviendas que se compran a modo de inversión no disminuyen significativamente. Quienes piden financiación para comprar una casa son en su mayoría mujeres y tienen, de media, 40 años, de acuerdo con el estudio Perfil del hipotecado Español 2025, realizado por el portal inmobiliario Fotocasa. Y pese a que ese indicador ha bajado en un año con respecto a 2024, lo que persiste es una brecha en torno a quienes tienen acceso a este tipo de financiación: “En cuanto al nivel socioeconómico, se aprecia una estabilidad absoluta con respecto al año anterior, con las clases altas y medias-altas copando el 66%, mientras que las medias se mantienen en el 30%”, señala el estudio. En el escalafón de ingresos bajo, solo un 4% pudo acceder.

Y es que conseguir crédito sigue siendo difícil, algo que se manifiesta sobre todo en los jóvenes, para los que el estudio tampoco deja buenas noticias: el porcentaje que vive con sus padres vuelve a subir desde un 7% en 2024 a un 8% en 2025. De hecho, en octubre los notarios advertían que eran las donaciones y herencias las que estaban “impulsando el acceso a la vivienda de las siguientes generaciones”, señalaba una nota del Consejo General del Notariado. “Las donaciones de viviendas pasaron de las 32.623 en 2017 a las 54.735 en 2024”, explicaban. Además, sus cifras constataban que en el primer semestre de 2025 se habían donado 26.923 viviendas y el número de viviendas heredadas también aumentó, pasando de 335.888 en 2017 a 403.854 en 2024. 

¿Y qué pasa con quienes no piden hipoteca? “El retrato promedio de este grupo está dominado por los hombres (55%) y es un segmento de mucha más edad (46 años de media) que quienes demandan una hipoteca”, recoge el informe. En este segmento, alrededor de un 35% de quienes adquieren un inmueble declaran que no lo utilizarán como vivienda habitual.

Finalmente, al analizar el comportamiento de las hipotecas por comunidades, vemos que Navarra (donde caen un 3,2% interanual), Madrid (caen un 3,3%), Aragón (-7,3%) y Baleares (-9,2%) han reducido sus cifras con respecto al mismo periodo de 2024. A la cabeza, Cantabria (crece un 54% interanual), Comunidad Valenciana (25,7% más) y Andalucía (25,2% más), lideran la estadística. A falta de conocer los datos anuales completos para 2025, la inversión en vivienda en zonas de la costa y del norte podría estar animando las estadísticas en estas últimas comunidades, donde además, los precios aún están muy por debajo de los que se registran en Madrid o Baleares.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas sumó en octubre 16 meses al alza tras crecer un 0,6% y alcanzar 52.198 operaciones, la cifra más alta en 15 años, desde septiembre de 2010, según los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El capital prestado creció un 11%, hasta 8.721 millones, debido al incremento del importe medio de los prestamos, que alcanzó 167.080 euros, una subida en tasa interanual del 10,4%.

En conjunto, el número total de hipotecas para todo tipo de inmuebles se redujo un 0,5% hasta 66.960 operaciones; y el capital prestado alcanzó 12.225 millones de euros, un 8 % más que en el mismo mes del año anterior.

Por lo que respecta a los tipos de interés, para las constituidas sobre viviendas el tipo de interés medio fue del 2,81%, el más bajo desde 2023, y el plazo medio de 26 años.

El 38,7% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable, y el 61,3% a tipo fijo; el tipo de interés medio al inicio fue del 2,79% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,82% para las de tipo fijo.

En total hubo un 17,6% de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad: las novaciones (o modificaciones con la misma entidad financiera) se redujeron un 30,2% y las subrogaciones al acreedor (cambia de entidad) un 7,1%.

Por el contrario, las subrogaciones al deudor, en las que cambia el titular, aumentaron un 34,1%.

En su nota, el INE destaca que el 75,7% de las 13.369 hipotecas con cambios en sus condiciones se debieron a modificaciones en los tipos de interés.

Desglosados los datos por comunidades autónomas, aquellas con las mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas en octubre fueron Extremadura (16,1%), Castilla La Mancha (15,6%) y Cantabria (15,0%).

En el otro extremo de la tabla, las que presentaron los mayores descensos en sus tasas anuales fueron Aragón (10,7%), Castilla y León (7,9%) y Galicia (7,0%).

El importe medio de una hipoteca para la compra de vivienda ha pasado en una década, entre agosto de 2015 y el mismo mes de este año, de algo más de 100.000 euros a cerca de 170.000, una subida de casi el 63%, porcentaje que en algunas comunidades autónomas, como Madrid y Andalucía, se ha disparado por encima del 70%.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en agosto de 2015 el importe medio de una hipoteca para la compra de vivienda era de 104.318 euros, frente a los 169.650 que alcanzó en agosto de este año, último mes del que hay registros.

Esta subida media del 63% se queda ligeramente por debajo del encarecimiento del precio de la vivienda en esa década, periodo en el que el metro cuadrado ha pasado de 1.524 a 2.679 euros, lo que supone una diferencia cercana al 76%.

Sin embargo, en dos comunidades autónomas, Madrid y Andalucía, la subida del importe del préstamo supera con mucho la media. En Madrid, el importe medio de las hipotecas prácticamente se ha duplicado, al pasar de 141.847 a 276.158 euros, si bien ese incremento, del 95%, es la mitad de lo que ha subido el precio del metro cuadrado en la región, donde ha pasado de 1.557 a 4.384 euros. En Andalucía la subida ha sido del 77%, tras pasar la hipoteca media de 89.042 a 157.647 euros, para un mercado inmobiliario en el que el metro cuadrado se ha encarecido un 59%.

Entre otros factores, los expertos atribuyen el alza de los precios de la vivienda en estas dos comunidades a la compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros, que sólo en el primer semestre de este año creció un 2% interanual hasta alcanzar las 71.155 operaciones. Británicos, marroquíes y alemanes se situaron en cabeza y supusieron el 19,3% del total nacional, según datos del Consejo General del Notariado.

Madrid y Andalucía, sobre todo la Costa del Sol, se han convertido en el destino preferido por grandes inversores y extranjeros con alto poder adquisitivo.

Por lo que respecta al importe de las hipotecas en otras comunidades autónomas, en Valencia la hipoteca media subió un 74%, y en Baleares, un 70%, en una década. A continuación figuran Canarias (68%); La Rioja (63%); Murcia (56%); Cataluña (53%); Navarra (50%); País Vasco (45%); Cantabria y Castilla La Mancha (43%); Castilla y León (37%); Galicia (35%); Asturias (33%); Aragón (31%), y Extremadura (28%).

La crisis de la vivienda en España se ha establecido como un factor claro de desigualdad social. Así lo afirma el informe Vivir la desigualdad 2025, de la ONG Oxfam Intermón, que arroja el dato de que casi la mitad de las personas en España se ve afectada por esta situación. Esta problemática va de la mano de la precariedad salarial, que, según el citado estudio, impide vivir con dignidad a un tercio de la población.

Según Oxfam Intermón, tan solo el 14,4% de los no propietarios se muestra optimista sobre la compra de una vivienda en un futuro. “En un país donde más del 60% de quienes no tienen una vivienda en propiedad cree que no podrán acceder a una, la desigualdad es una realidad cotidiana que se ha cronificado en la vida de miles de personas”, señala Ernesto García López, coordinador de la investigación.

A la hora de poder acceder a un alquiler o a una hipoteca, la brecha socioeconómica permanece visible para los jóvenes. Según el mencionado informe, el 72% de la juventud de clase adinerada tiene expectativas de recibir apoyo familiar. Sin embargo, casi dos tercios de los jóvenes con menos recursos ven imposible este tipo de respaldo.

La vivienda no es el único factor de desigualdad que señala el estudio Vivir la desigualdad 2025. La precariedad laboral y salarial también está detrás del malestar de la población española. Oxfam Intermón hace hincapié en el dato de que más de un tercio de la población asegura necesitar un segundo empleo, pero no lo podría compaginar con su actual estilo de vida. 

Alrededor de un 40% tampoco puede permitirse una semana de vacaciones al año o hacer frente con sus ahorros a un gasto repentino de 600 euros. “Se están cronificando algunos recortes vinculados con el consumo de productos básicos, como la alimentación, el ocio, el acceso a ciertos servicios sociosanitarios como dentista, fisioterapia, etcétera”, afirma García López. Concretamente, una de cada cuatro personas no va al dentista por razones económicas, al igual que al psicólogo. Además, el estudio subraya que una de cada dos personas no ha continuado su formación por los mismos motivos.

Según la ONG, la situación de vulnerabilidad afecta en mayor medida a las mujeres, jóvenes y personas racializadas. El informe señala que el 62,3% de las mujeres se ha visto obligadas a reducir su gasto en actividades de cultura y ocio, mientras que el porcentaje en hombres se sitúa diez puntos por debajo (54,2%). En cuanto a las personas racializadas, una de cada cuatro no puede permitirse la compra de medicamentos.

A pesar de que ocho de cada diez personas opinan que España es un país desigual, más de la mitad de las encuestadas considera que la situación puede revertirse. De hecho, el informe establece que existe un consenso en el que la solución se encuentra en las políticas redistributivas, aunque el 73% cree que el método actual no reparte adecuadamente la riqueza. Entre los responsables señalados se encuentran las Administraciones públicas y los distintos niveles de gobierno. Algunas de las medidas propuestas por los encuestados están relacionadas con la vivienda, los salarios, la calidad del empleo y los servicios públicos.

“La desigualdad no es una percepción, es una estructura que moldea la vida de millones de personas. Pero también es una construcción política que puede transformarse. Escuchar a la ciudadanía es el primer paso para actuar con justicia”, apunta García López. Desde Oxfam también proponen intervenciones como mejorar la protección social o garantizar los derechos de los migrantes, además de aumentar la progresividad del sistema fiscal.

El informe Vivir la desigualdad se ha basado en una encuesta cuantitativa con una muestra de 4.102 personas y llevada a cabo entre el 18 de marzo y el 4 de abril de 2025. Este proyecto ha tenido en cuenta la interseccionalidad en materia de edad, género, clase social, etnicidad, entre otros aspectos; y un enfoque multidimensional, con dimensiones no económicas como la salud o la educación. Además, la investigación ha contado con entrevistas y grupos focales para profundizar en los discursos identificados, cuyos resultados no aparecen en este texto.

Alicante (Comunitat Valenciana) y Teruel (Aragón) tienen, a priori, muy poco en común. El precio medio de una casa en la provincia alicantina supera los 2.620 euros por metro cuadrado y el importe medio de las hipotecas es de 135.772 euros, según el INE. En Teruel, una vivienda cuesta, de media, 913 euros por metro cuadrado y la hipoteca media está en 96.149 euros. Sin embargo, en ambas comunidades, la mayoría de las compraventas de casas que se han realizado entre enero y julio se hicieron sin hipoteca. Esto es, a tocateja. De hecho, en siete provincias más de la mitad de las compras de viviendas se han hecho sin este instrumento de financiación. En términos absolutos, entre enero y julio de este año, el 31,5% de las operaciones de compraventa en España se cerraron sin recurrir a financiación hipotecaria.

Estas dos regiones son dos caras de la misma moneda, esto es, de la misma crisis de la vivienda, pero con problemas distintos. Alicante, en plena costa mediterránea, es un polo de atracción para compradores internacionales con alto poder adquisitivo y es la región que más demandan en España, de forma que, hasta septiembre, acapararon un 33,2% de las compras de vivienda. El número de compraventas en los primeros siete meses del año ascendió a 32.656 operaciones, de las cuales solo 13.401 se realizaron con hipoteca. Así, el porcentaje de compras al contado se situó en un 58,9%. 

Por su parte, las montañas de Teruel no sufren tanto el golpe de la especulación, aunque sí el de la despoblación y el de la oferta limitada. Sin embargo, según los datos del INE, se piden aún menos hipotecas que en Alicante. Entre enero y julio se registró una cifra de compraventas de 990 operaciones, de las cuales solo 382 requirieron de financiación hipotecaria. En total, el porcentaje de casas que se compraron a tocateja ascendió al 61%. Y, ¿de cuánto fue el importe medio de las compraventas en Teruel? Según la consultora Tinsa, el precio medio de un piso de 90 m² en la provincia de Teruel se situó en los 86.756 euros en el segundo trimestre del año. 

La adquisición sin hipoteca suele asociarse con las compraventas para inversión o las segundas residencias, y su efecto se traduce en más demanda, mayor tensión en la oferta y un ascenso vertical en los precios. Pero también se compra sin hipoteca allí donde los precios son más bajos o hay más casas para reformar cuyo importe está muy por debajo del avance del mercado. Así, Ávila, Zamora y Soria se sitúan entre las provincias con menos préstamos concedidos sobre vivienda, con un 41% las dos primeras y un 46% de hipotecas la última. Y les siguen Ciudad Real y Lleida, con un porcentaje de compras sin financiación del 51,7% y del 50%, respectivamente. 

Los problemas de la vivienda van más allá de las zonas tensionadas y, si en unos lugares, es la especulación lo que pone presión en la oferta, en otros es la escasez de casas o la antigüedad del parque inmobiliario lo que hace que no haya donde vivir. En este sentido, el Gobierno anunció en septiembre que crearía ayudas de hasta 10.800 euros para la compra de vivienda en el medio rural; en concreto, en municipios de menos de 10.000 habitantes y en los casos en que esta ayuda no supere el 20% del coste del inmueble. Aunque esto, no ataca, de momento, el problema de la escasez, que se ve amortiguado por una demanda limitada.

Si cambiamos el foco hacia las grandes ciudades españolas, las cifras se disparan. Comprar sin financiación hipotecaria en una región como Madrid es cosa de muy pocos. Con un precio medio de 4.343 euros por metro cuadrado, según el portal inmobiliario Idealista, en esta comunidad se reduce el peso de las compras sin financiación hasta un 16%. Esto es, de las 49.990 compraventas que se realizaron en los primeros siete meses de 2025, 42.016 requirieron de una hipoteca, según el INE. Algo lógico si tenemos en cuenta que el importe medio de una hipoteca en Madrid se situó en julio en 256.922 de euros. Aquí el pago a tocateja solo está a disposición de ahorradores poco convencionales.

Por su parte, en Barcelona la dinámica es muy similar a la de la capital, con un 83,5% de las operaciones de compra respaldadas por hipotecas y un 16,5% a tocateja. Este último porcentaje tiene detrás 7.309 transacciones que se hicieron sin necesidad de acudir a un banco. Una cantidad nada despreciable si se tiene en cuenta que Idealista sitúa el precio medio en Barcelona en 4.989 euros el metro cuadrado.

Finalmente, la región en la que más porcentaje de financiación hipotecaria se da es, de lejos, el País Vasco. Guipúzcoa y Vizcaya cuentan con un porcentaje de compra con hipoteca del 86% y del 89%, respectivamente. En el caso de Álava se da un fenómeno curioso y es que las hipotecas superan a las compraventas, una dinámica que puede explicarse por refinanciaciones o pólizas de crédito para liquidez con garantía a una hipoteca ya existente.

Con financiación o sin ella, la vivienda está en el centro de las cuentas familiares de la mayoría de los hogares españoles y la evolución de los precios hace pensar que seguirá siendo así un tiempo. Este mismo viernes Eurostat constató que España es uno de los países en el que más rápido aumentan los precios inmobiliarios. En el segundo trimestre del año el valor de las casas se incrementó un 12,8%, solo por detrás de Croacia (13,2%) y de Portugal (17,2%). La media de la zona euro camina por debajo, con un incremento del 5,1%, por lo que las cuentas para comprarse una vivienda en España no parece que vayan camino de simplificarse.

El pleno del Tribunal Supremo se pronunciará esta semana sobre la validez de las hipotecas referenciadas al IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), que en España afectan a alrededor de un millón de contratos y cuya anulación puede suponer para las entidades financieras un impacto cercano a los 16.000 millones de euros.

El alto tribunal español debe pronunciarse después de que, en diciembre del año pasado, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) considerara que no puede descartarse mala fe en estos préstamos por el mero hecho de que este sea un índice oficial, y que las cláusulas en cuestión pueden ser abusivas si se incumplió el requisito de transparencia.

Para el TJUE, la evaluación de si las cláusulas son abusivas debe hacerse caso a caso y teniendo en cuenta si se comercializó con transparencia, además de comparar los tipos de interés resultantes de la cláusula con los que se aplicaban en ese momento en general en el mercado.

Y, como explica Juan Ignacio Navas, socio director del bufete Navas & Cusí, "ningún contrato cumple con estas exigencias".

El IRPH comenzó a ser controvertido entre 2013 y 2016, cuando se estabilizó en torno al 2 % mientras que el euríbor - el más utilizado - cedía incluso a terreno negativo, lo que llevó a muchos consumidores a recurrirlo por abusivo.

En sentencias previas, el TJUE aclaró que los jueces nacionales tienen que examinar en cada caso si se comercializó con transparencia o hubo abuso, pero no declaró nulo ni ilegal el índice en si mismo.

El posible desequilibrio en detrimento del consumidor no depende del propio índice de referencia, sino del tipo de interés que resulta efectivamente de la cláusula, señala la institución europea.

Navas señala que las audiencias provinciales y tribunales de instancia ya están resolviendo con el criterio del TJUE, y aunque "la contigencia es de cerca de 16.000 millones de euros, no cabe apelar al orden económico" cuando hay cerca de un millón de afectados en toda España.

Las sentencias favorables al consumidor se suceden y entre las más recientes destaca la del juzgado de primera instancia nº 1 de Ibiza, que el pasado 1 de septiembre declaró nulo el IRPH por falta de transparencia, y condenó a la entidad financiera a devolver las cantidades cobradas de más, con intereses y costas, en un fallo logrado a instancias del bufete Martínez Blanco Abogados.

Las asociaciones de consumidores confían en que el Supremo "ratifique" lo apuntado desde Europa, que el método de cálculo del IRPH dio lugar a que este se situara por encima de otros tipos de préstamos del mercado.

Se trata de un índice que "se vendió como más estable que el euríbor cuando la realidad, tal y como demuestran las curvas, lo sitúa siempre por encima, contribuyendo a encarecer las hipotecas en una horquilla sistemática de entre 200 y 300 euros al mes", explican desde Asufín.

Para esta asociación que representa a más de 1.000 afectados, la falta de información inicial a los consumidores "es más que suficiente" para declarar la cláusula nula, por lo que esperan que el Supremo se alinee con los afectados por este "infame índice", que podrán así ver resarcidos sus derechos en los tribunales.

Entre las cuestiones que debe resolver el Supremo está también si el fallo será aplicable para todos los contratos de IRPH o hay que analizarlos caso a caso.

Según José Ignacio Navas, por economía procesal lo más razonable sería considerar el IRPF nulo por defecto salvo que la entidad demuestre cumplir con las exigencias de transparencia del TJUE, y no al contrario.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad aumentó el 31,7% en junio, con respecto al mismo mes del año previo, y se situó en 41.834 operaciones, con lo que ha encadenado doce meses al alza, según los datos que ha publicado el Instituto Nacional de Estadística (INE) este miércoles y recoge EFE.

Aunque en junio bajó el 1% el número de hipotecas firmadas respecto a mayo, mes en el que se firmaron 42.274 hipotecas, se han incrementado el 24,9% en el primer semestre, como consecuencia de la bajada de tipos de interés.

El portavoz de pisos.com, Ferran Font, prevé que al ritmo observado en los últimos meses "a final de año se superarán las 500.000 hipotecas", lo que no sucedía "desde hace 15 años". María Matos, de Fotocasa, considera que "2025 se perfila como uno de los mejores años para el mercado hipotecario".

En la misma línea, el consejero delegado y cofundador de Trioteca, señala que "con hipotecas más baratas, precios de vivienda al alza y más propietarios que ven en la venta una oportunidad rentable, todo apunta a que cerraremos 2025 con cifras récord".

El mantenimiento del ritmo de la firma de hipotecas coincide con el inicio del cambio de rumbo en la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), que empezó su senda de recorte de tipos de interés en junio de 2024, cuando bajó las tasas desde el 4,5% hasta el 4,25%.

La portavoz de Fotocasa, María Matos, ha señalado que una política monetaria "más flexible", que "abarata el crédito y mejora las condiciones de financiación" ha reactivado la demanda de vivienda "cuyo acceso a hipotecas se había enfriado tras la anterior subida de tipos".

El importe medio de las hipotecas sobre vivienda aumentó el 15,5%, hasta 168.363 euros. Según el INE, el tipo de interés medio de estas operaciones se situó en el 2,99%, ocho puntos básicos más que en mayo, aunque encadena cinco meses en los que el interés medio permanece por debajo del 3%. El plazo medio fue de 25 años.

De ellas, el 28% se constituyeron a un tipo de interés variable, mientras que las de tipo fijo se situaron en el 72%. El tipo de interés medio se situó en el 3% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable, y en el 2,98% para las de tipo fijo.

El director general de Idealista Hipotecas, Juan Villén, señala que pese a que los tipos de interés se han reducido, los compradores apenas se están beneficiando de las rebajas debido al incremento del precio del metro cuadrado.

El capital prestado para el total de los préstamos (no solo viviendas) se incrementó el 45,7% respecto al año anterior, hasta 9,78 millones de euros, la mayor cifra desde octubre de 2024. Mientras, el capital prestado para las hipotecas de viviendas subió el 52,1%, hasta superar los 7 millones de euros, lo que no sucedía también desde esa fecha.

El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad bajó el 10,8%, en comparación al mismo mes del año anterior. Y las novaciones, que son las modificaciones con la misma entidad financiera, retrocedieron el 8,9%; las subrogaciones al deudor, cuando cambia el titular, bajaron el 4,7% y las subrogaciones al acreedor, cuando cambia la entidad, el 38,7%. El 75,5% de las 12.977 hipotecas con cambios en sus condiciones, respondió a modificaciones en los tipos de interés.

Por comunidades autónomas, Aragón experimentó el mayor cambio interanual en cuanto al número de hipotecas sobre viviendas, con un crecimiento del 96,8%, seguido de Extremadura (65,3%) y Cantabria (63,3%).

En la Comunidad Foral de Navarra cayó el 0,7% entre junio del año pasado y el de 2025, mientras que el menor crecimiento de constitución de hipotecas se produjo en Islas Baleares (12,5%) y Comunidad de Madrid (20,6%).

El consejero delegado y cofundador de la startup Equito, Robin Decaux, ha explicado que el liderazgo del crecimiento "no se limita a los grandes polos urbanos", lo que podría reflejar "una mayor dispersión de la demanda o una estrategia activa de búsqueda de oportunidades más asequibles fuera de los mercados saturados".

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad aumentó un 54,4% en mayo con respecto al mismo mes de 2024, hasta las 42.274 operaciones, su mayor incremento interanual desde octubre de 2024, en que aumentó un 60,8%. La firma de hipotecas suma así once meses al alza, según los datos difundidos este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que recoge EFE.

En los cinco primeros meses de 2025 el número de hipotecas para compra de vivienda aumentó un 23,6% y el capital prestado un 40,5%. El importe medio de las hipotecas sobre vivienda creció un 12,7%, hasta situarse en 158.153 euros, el importe más alto desde enero de 2014. Según el INE, el tipo de interés medio en las nuevas hipotecas fue del 2,91%.

Por su parte, el importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) disminuyó un 4,7%. El 30,1% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 69,9% a tipo fijo.

En cuanto al capital prestado, para el total de préstamos ascendió a 9,36 millones de euros, un 48,8% más que un año antes, y para viviendas se situó en 6,68 millones, un 74,1% más, que es su mayor incremento desde enero de 2014, superando el del 72,5% que hubo en octubre de 2024. En las hipotecas sobre vivienda, el tipo de interés medio fue del 2,91%, con lo que son ya cuatro meses en los que se mantiene por debajo del 3%, y el plazo medio de 25 años.

Al inicio, el tipo medio para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable fue del 2,78% y del 2,97% para las de tipo fijo. El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad se redujo un 15,4% en mayo con respecto al mismo mes del año pasado, señala el INE. Las novaciones, cuando hay modificaciones con la misma entidad financiera, disminuyeron un 2,8%; las subrogaciones al deudor, cuando cambia el titular, un 45%, y las subrogaciones al acreedor, cuando cambia de entidad, un 38,9%.

El 78,1% de las 11.258 hipotecas con cambios en sus condiciones se debieron a modificaciones en los tipos de interés.

Por comunidades autónomas, el mayor incremento en el número de hipotecas sobre viviendas en mayo lo registró Galicia, donde se duplicó (116%) respecto a un año antes. También se duplicó la firma de hipotecas para vivienda en La Rioja (100%) y en Cantabria el número de hipotecas sobre viviendas aumentó un 92,8%. Cataluña, con un incremento del 30,9%; Baleares, con un 34,6%, y Aragón, con un 34,7% más, fueron las regiones donde menos aumentaron.

El contexto es crítico: precios del alquiler en máximos históricos, aumento de desahucios –incluyendo este mes en Alicante PMV y Madrid, TGSS iniciados por entes públicos– y un acceso a la compra cada vez más restringido. La vivienda en España ha dejado de ser un derecho para convertirse en un privilegio. Mientras tanto, el 82 % de la ciudadanía, según el CIS, sigue deseando acceder a una vivienda en propiedad.

Desde la reforma de 2013 impulsada por el PP, que desmanteló el modelo mixto de acceso a la vivienda, el Estado ha centrado su política exclusivamente en el alquiler. Esta orientación ha generado un nuevo fenómeno: ya no son los fondos buitre los principales actores del mercado, sino miles de pequeños inversores particulares.

Muchos de ellos, formados en cursos exprés online, han adquirido decenas de pisos, convertidos en nuevos arrendadores del siglo XXI. Un modelo especulativo donde los propios inquilinos pagan las hipotecas de sus arrendadores. Y, peor aún, sin alternativa para salir de ese ciclo.

Algunos de estos arrendadores incluso imponen condiciones abusivas o discriminatorias, reforzando una estructura profundamente injusta. Mientras tanto, la política pública sigue ausente. La falta de un parque público suficiente y la eliminación de programas de acceso a la propiedad han abierto la puerta a este modelo especulativo.

La VPT representa exactamente lo contrario: permite a familias con ingresos estables, pero sin ahorros, acceder a una vivienda digna con garantías, avales y precios protegidos. Expertos como Julio Rodríguez, exdirector del Banco Hipotecario, o el profesor José García Montalvo, de la Universidad Pompeu Fabra, han advertido de los efectos negativos de eliminar la vivienda social en propiedad. Solo reintroduciendo un parque amplio y estable de VPT podrá relajarse la presión sobre el alquiler.

Nuestra propuesta, basada en más de 50 años de experiencia en el sector, incluye: avales públicos, financiación al 100 %, reducción del ITP e IVA al 1 % para primera vivienda protegida, hipotecas con cuotas blindadas y exenciones fiscales para la rehabilitación de viviendas. Todo ello en colaboración con entidades públicas como el ICO y banca semipública como CaixaBank, que cuenta con importante participación del Estado.

A este modelo, razonable y eficiente, una parte de la izquierda institucional sigue oponiéndose por motivos ideológicos, defendiendo exclusivamente el alquiler como opción “anticapitalista”. Sin embargo, muchos de sus líderes —como Pablo Iglesias, Irene Montero o Ione Belarra— han accedido a propiedades de alto valor con condiciones hipotecarias ventajosas. Esta contradicción explica, en parte, la desafección creciente hacia discursos que predican alquiler perpetuo para todos, mientras disfrutan de la propiedad privada.

El II Foro Económico y Social del Mediterráneo, organizado por Prensa Ibérica, recogió recientemente estas preocupaciones. Profesores como Paloma Taltavull y Jorge Olcina (UA) y profesionales del sector coincidieron en que el tejido promotor sigue debilitado desde la crisis de 2008. Se necesita reactivar el ciclo de construcción, rehabilitar solares y edificios vacíos y movilizar suelo público con criterios sociales. La seguridad jurídica para los desarrollos y la agilidad administrativa también son claves.

Además de recuperar la VPT, urge una batería de reformas estructurales que el actual Plan Estatal ni siquiera menciona:

Asimismo, se propone la creación de una banca pública territorial a través de la Caja Postal, con apoyo de Caixabank con importante capitalización publica procedente de Bankia, como ocurre en Francia o Alemania. Esta banca financiaría el 100 % de la vivienda protegida, tanto en propiedad como en régimen de alquiler con opción a compra.

Este modelo permitiría que muchos inquilinos solventes accedieran a una vivienda en propiedad, liberando parte del stock de alquiler y ayudando así a enfriar la burbuja de precios. Además de estabilizar el mercado, generaría empleo, incentivaría la inversión pública y privada, y contribuiría al crecimiento económico sostenible.

La VPT no es un recuerdo del pasado: es el camino más justo, razonable y eficaz para garantizar que todos los ciudadanos, no solo unos pocos, puedan tener una vivienda estable, asequible y digna.

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José Joaquín Belda Gonzálvez es socio de infoLibre.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad creció en abril un 14,4%, hasta las 39.176 operaciones, con lo que suma diez meses al alza, según los datos publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y recogidos por EFE. Aunque la estadística es mensual, el INE indica en una nota que en los cuatro primeros meses de 2025 el número de hipotecas para compra de vivienda aumentó un 17,3% y el capital prestado lo hizo un 33,5%.

El importe medio de las hipotecas creció un 12,4 % en abril, hasta situarse en 155.883 euros, señala el INE, que añade que el tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en el 2,98%. El 67,1% de las hipotecas sobre viviendas se firmaron a un tipo de interés fijo, el porcentaje más alto desde enero de 2023; y sólo una de cada tres, el 32,9%, lo hizo a tipo variable.

El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente aumentó un 10,9%, hasta 170.489 euros. En cuanto al capital prestado, para el total de préstamos ascendió a 8,6 millones de euros, un 25% más que un año antes; y para viviendas se situó en 6,1 millones, un 28,5% más.

En las hipotecas sobre viviendas, el tipo de interés medio fue del 2,98%, con lo que son ya tres meses en los que se mantiene por debajo del 3%, y el plazo medio de 25 años; al inicio, el tipo medio fue del 2,87% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,04% para las de tipo fijo.

El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad disminuyó un 30,8% en abril en tasa anual, señala el INE, que destaca que las novaciones, cuando hay modificaciones con la misma entidad financiera, disminuyeron un 34,9%; las subrogaciones al deudor, cuando cambia el titular, un 12,3%; y las subrogaciones al acreedor, cuando cambia de entidad, un 25,3%.

Desglosados los datos por comunidades autónomas, las que presentaron mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas en abril fueron Extremadura (84,9%), la Comunidad Foral de Navarra (61,7%) y La Rioja (45,3%). Por el contrario, las que presentaron los menores aumentos fueron el País Vasco (0,0%); el Principado de Asturias (4,3%) y Aragón (5,4%). 

La compraventa de viviendas suavizó su subida al 2,3% en abril, periodo en el que cayó la pasada Semana Santa, y contabilizó 54.318 operaciones, la mayor cifra para este mes desde 2008, según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y recogidos por EFE. Si se compara con marzo, las transacciones de vivienda cayeron un 13,5% en tasa intermensual. Cabe recordar que un mes antes, las operaciones se dispararon más de un 40% y lograron su mejor marzo desde 2007.

En un contexto marcado por las bajadas de los tipos de interés y el consecuente abaratamiento de la financiación, las compraventas de vivienda encadenan diez meses al alza y acumulan un aumento del 15,9% en el año.

El incremento de abril es el primero de un dígito que registran las compraventas de vivienda en el año en un mercado que acusa un importante déficit -unas 600.000 unidades- para hacer frente a una demanda creciente, lo que está tensionando al alza los precios. La compraventa de viviendas inició el ejercicio con una subida del 11% en enero, que se acentuó al 13,9% en febrero y se disparó un 40,6% en marzo.

Por tipo de vivienda, las compraventas de segunda mano -que siguen siendo las más numerosas al concentrar el 79% del total- crecieron en abril un 1% hasta las 42.908 unidades, la cifra más elevada que se registra en dicho mes en toda la serie histórica del INE, que elabora esta estadística a partir de la información contenida en los Registros de la Propiedad. Con este nuevo incremento, la compra de vivienda usada encadena ocho meses con tasas positivas.

Sin embargo, las compraventas de vivienda nueva fueron las que más crecieron en abril, un 7,2% -encadenando 11 meses al alza- y sumaron 11.410 operaciones, el mayor dato para este mes desde 2010.

Por régimen de vivienda, la libre sumó en abril 50.526 transacciones, el 93% del total, y se anotó una subida del 2,3 % interanual. En el caso de la protegida, las compraventas crecieron un 1,9%, hasta las 3.792 operaciones.

Frente al mes anterior, marzo, las transacciones de vivienda cayeron un 13,5%. En concreto, las compraventas de vivienda nueva descendieron en abril un 21,6% en tasa intermensual, mientras que en el caso de la vivienda usada el recorte fue del 11,1%.

Por régimen, tanto la vivienda protegida como la libre presentaron retrocesos en las operaciones frente a marzo. El más acentuado lo experimentó la vivienda libre con una caída del 13,7%, mientras que la protegida disminuyó un 10,6%.

Con la subida de abril, mucho más discreta que la observada meses antes, las compraventas acumulan un avance de casi el 16% en lo que va de 2025 (15,9%). La vivienda nueva fue la que más aumentó hasta abril, un 29,4%, mientras que la usada lo hizo en menor porcentaje, un 12,5%. Por régimen, la vivienda libre subió un 16,2% en el año y la protegida el 12,5%.

Por comunidades autónomas, la compraventa de vivienda subió en ocho de ellas y cayó en las siete restantes. Los mayores aumentos se dieron en La Rioja (25,2%), Castilla y León (23,5%) y Extremadura (23,2%).

Por su parte, los principales descensos correspondieron a Canarias (–19,3%), Baleares (–11%) y Asturias (–9,7%). Entre los grandes mercados, las compraventas subieron en Madrid un 13,8% y en Cataluña un 1,3%.

El precio de la vivienda libre se encareció en el primer trimestre del año un 9% respecto al mismo periodo de 2024 y superó la barrera de los 2.000 euros/m2 (2.033,4 euros/m2), el mayor importe desde mediados de 2008, según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana facilitados este miércoles, y que recoge EFE.

Por su parte, la compraventa de viviendas creció un 14,7% interanual entre enero y marzo de este año, hasta contabilizar 184.087 operaciones, la cifra más elevada que se registra para este periodo desde el arranque de 2007, en plena 'burbuja' inmobiliaria. Con respecto al trimestre previo -el último de 2024-, el precio de la vivienda ha subido un 3,1% en tasa intertrimestral. En cambio, el número de compraventas ha descendido un 7,6%.

Todo ello, en un contexto marcado por el déficit de vivienda para hacer frente a una demanda creciente, que está tensionando al alza los precios, y por la rebaja de los tipos de interés y el abaratamiento hipotecario, que está animando el mercado de compraventas.

Desde 1995, cuando empiezan a estar disponibles los precios de la vivienda de esta estadística, el valor más alto se registró en los tres primeros meses de 2008, cuando en pleno 'boom' del sector inmobiliario se rebasaron los 2.100 euros/m2. De esta forma, el valor registrado en el primer trimestre de este año está solo un 3,2 % por debajo de estos máximos. Además, desde finales de 2008, el precio de la vivienda no tocaba los 2.000 euros/m2.

Por tipo de vivienda libre, aquella de hasta cinco años de antigüedad se encareció en los tres primeros meses del año un 7,2% interanual hasta los 2.357,3 euros/m2. El dato más elevado que puede consultarse para esta modalidad, que está disponible desde 2010.

Por su parte, el precio de la vivienda con más de cinco años subió un 9,1% hasta los 2.024,1 euros/m2. Igualmente, es la primera vez desde 2010 que supera los 2.000 euros/m2.

En el caso de la vivienda protegida, el precio subió en menor medida, un 0,2% hasta los 1.170,2 euros/m2, el valor más alto desde que puede consultarse la serie, que en este caso está disponible desde 2005. Entre enero y marzo se realizaron 159.079 tasaciones de vivienda, el 2,8% más que un año antes.

Por comunidades autónomas, las mayores subidas de precios se dieron en Baleares (13,2% hasta los 3.436 euros/m2); Madrid (11,5% hasta los 3.476,6 euros); Asturias (11,4% hasta 1.518,8 euros) o Aragón (11,1% hasta 1.494,6 euros). En Cataluña la subida fue del 8,3% hasta los 2.452,6 euros.

Respecto al trimestre anterior, los incrementos de precios más destacados se registraron en Cantabria (4,2%), Canarias (3,9%) y Comunitat Valenciana (3,8%).

En el primer trimestre, la mayoría de las compraventas fueron libres, 179.057, el 15% más que un año antes, y el mercado de segunda mano siguió concentrando la mayor parte de las operaciones, 163.982, el 15,5% más.

Por su parte, las compraventas de vivienda libre nueva sumaron 15.075 unidades, el 9,3% más que un año antes. La mayor parte de las compraventas se localizaron en Andalucía (37.257, el 14,7% más); Comunitat Valenciana (28.786, el 7,8% más); Cataluña (27.987, el 19% más) y Madrid (21.201, el 5% más).

Desde que hay datos disponibles, la mayor cifra de compraventas en un trimestre se dio en el segundo de 2006 con más de 251.000 operaciones. 

El precio de la vivienda acentuó su subida al 12,2% interanual en el primer trimestre, el mayor incremento en 18 años -desde el primer trimestre de 2007-, según los datos difundidos este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y que recoge EFE. Con este nuevo incremento, los precios encadenan 40 trimestres al alza en un contexto marcado por el actual déficit de vivienda ante una demanda creciente, lo que está tensionando el mercado, y por las bajadas de los tipos de interés y el abaratamiento de las hipotecas, que están animando las compraventas.

Por tipo de vivienda, la de segunda mano se encareció un 12,3% entre enero y marzo, su mayor aumento desde comienzos de 2007. La nueva lo hizo un 12,2%.

El incremento del primer trimestre se produce después de que el precio de la vivienda subiese de media un 8,4% en 2024, la tasa más alta desde 2007 -cuando comenzó la serie de esta estadística-, y encadenase 11 años al alza. De hecho, el incremento de 2024 duplicó el de un año antes.

Con respecto al trimestre anterior, el cuarto de 2024, los precios de la vivienda subieron un 3,5% en tasa intertrimestral. Esta tasa lleva cinco trimestres al alza. Los precios de la vivienda nueva fueron los que más se encarecieron en los tres primeros meses del año, un 5,5% respecto al cuarto de 2024. Por su parte, los precios de la vivienda de segunda mano subieron un 3,2% frente a los tres meses previos.

Subidas a doble dígito en todas las comunidades con Andalucía a la cabeza

Los precios de la vivienda presentaron tasas anuales positivas de dos dígitos en todas las comunidades y ciudades autónomas en el primer trimestre. Las mayores subidas se produjeron en Andalucía y la ciudad autónoma de Melilla (ambas con un 14%). Por encima de la media también se encontraron las subidas de Murcia y La Rioja (13,3%); Asturias y la ciudad autónoma de Ceuta (13,1%); Canarias, Castilla y León y País Vasco (12,4% en todas ellas) y Comunidad Valenciana (12,3%).

Entre los mercados más dinámicos, como Madrid y Cataluña, las subidas fueron del 11,6% y 11,7%, respectivamente. Los menores incrementos se registraron en Islas Baleares (10%), Cantabria (10,2%) y Castilla-La Mancha (10,4%).

El Banco de España (BdE) ha cifrado entre 400.000 y 450.000 viviendas el déficit acumulado en España entre 2022 y 2024, de las que más de la mitad corresponde a tan sólo cinco provincias. A ello se suma el cálculo provisional para este año que apunta a un déficit adicional de 150.000 viviendas. De esta forma, España acumularía ya una necesidad de unas 600.000 nuevas viviendas.

BBVA Research prevé que el precio de la vivienda suba en torno al 6,5% de promedio anual este año y el próximo, algo más en 2025 que en 2026, un ejercicio, este último en el que, según sus cálculos, las compraventas superarán las 800.000 unidades. Según las previsiones que maneja Singular Bank, el precio de la vivienda en España podría encarecerse entre 2025 y 2026 cerca de un 9% de forma acumulada.

Los datos de la tasadora Tinsa reflejan que la vivienda se ha revalorizado un 53,6% desde los mínimos que registró tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, aunque aún se encuentra un 9,7% por debajo de los máximos de 2007 sin tener en cuenta el efecto de la inflación. Promotoras inmobiliarias como Neinor Homes, Metrovacesa, Vía Ágora o Culmia ven insostenibles las actuales subidas de la vivienda aunque creen que aún queda un ciclo alcista de unos tres o cuatro años y que la vivienda nueva seguirá encareciéndose.

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas creció en marzo un 44,5%, hasta 42.831 operaciones, y suma ya nueve meses consecutivos al alza, según los datos publicados este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y recoge EFE.

El INE revela que el importe medio de estas operaciones ascendió a 156.698 euros, un 14,3% más que en el mismo mes de 2024, mientras que el de las hipotecas sobre fincas inscritas en los registros de la propiedad (procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente) creció un 7,3%.

Por lo que respecta a los tipos de interés, el 33,2% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable, y el 66,8% a tipo fijo. El tipo medio de interés fue del 2,97%, y el plazo medio de 25 años. El capital prestado aumentó un 65,2% en marzo, hasta alcanzar 6.711 millones de euros. El tipo de interés medio al inicio fue del 2,82% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,05% para las de tipo fijo.

En cuanto al número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad, subió un 7,7% en marzo desde el mismo mes del año pasado. Las novaciones o modificaciones con la misma entidad financiera se redujeron un 12,7%, y las subrogaciones al acreedor, cuando cambia de entidad, lo hicieron un 57,1%, en tanto que las subrogaciones al deudor, cuando cambia el titular, aumentaron un 1.326,9%. El 80,5% de las 14.820 hipotecas con cambios en sus condiciones se debieron a modificaciones en los tipos de interés.

Desglosados los datos por comunidades autónomas, aquellas con mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas en marzo fueron Galicia (99,1%), Castilla y León (98,5%) y el Principado de Asturias (75,2%). La única comunidad con tasa de variación anual negativa fue la Comunidad Foral de Navarra, donde la cifra se redujo un 12,1%.

Comprar una casa sin hipoteca puede parecer raro, pero en España es más habitual de lo que parece. En 2024, un 34% de las compraventas de viviendas que se llevaron a cabo se hizo sin necesidad de financiación, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). De hecho, al cruzar las series de compraventa de vivienda con las estadísticas de hipotecas, se observa que este comportamiento se viene replicando en los últimos años con una tendencia ascendente. 

Esta dinámica es aún más sorprendente si tenemos en cuenta que el precio de la vivienda no ha parado de subir en estos años. En el último ejercicio crecieron un 7% con respecto a 2023, a la vez que el número de compraventas también aumentaba un 11,5%, según la estadística del Consejo General del Notariado. Pero además de ser sorprendente, el hecho de que se vendan tantas casas sin hipoteca influye también negativamente en el mercado, animando la evolución creciente de unos precios ya de por sí disparados. “El perfil de los que compran al contado suele ser de inversores y, por tanto, se fomenta la demanda especulativa”, resume Alejandra Jacinto, abogada experta en vivienda. Y otro factor importante, explica, es que generan espirales alcistas: “Los que compran al contado no tienen problemas de financiación y hacen una competición a la hora de comprar que tira de los precios al alza”, concluye la experta.

El porcentaje de casas compradas sin necesidad de financiación se ha mantenido en la última década —sin contar el periodo covid, en el que la actividad de las empresas estaba paralizada y las familias preferían ahorrar a invertir— en torno al 30%. Las razones, para el think tank Funcas, pueden tener que ver con la inversión o con la proliferación de compras por no residentes. “Aunque puede haber diferentes aspectos coyunturales que afecten a estas métricas, la interpretación más clara es que se realizan numerosas operaciones de inversión mayorista y no residente que determinan de forma importante las transacciones totales en el mercado y, por lo tanto, las subidas de precios”, señalan en el informe Situación de los mercados de vivienda e hipotecario.

El factor especulativo tiene diferentes caras, pero todas desembocan en precios inflados. El otro factor al que se refiere Funcas para explicar el relevante número de las transacciones sin financiación, es el peso que los compradores de otros países tienen en el mercado español. La compra de vivienda por extranjeros suele incluirse dentro de las causas que hinchan los precios debido a que quienes compran suelen tener rentas más altas, pueden pagar importes más altos o buscan una segunda residencia en una zona turística, aumentando aún más la demanda en zonas tensionadas.

El año pasado, los compradores internacionales adquirieron 92.989 viviendas, según los datos de CaixaBank Research, pero pidieron un total de 32.698 hipotecas. Esto quiere decir que 60.291 operaciones se realizaron sin mediación hipotecaria, un 35%.

Por otro lado, los datos también constatan que los extranjeros no residentes pagan mucho más por las casas que el resto de los ciudadanos. Por ejemplo, las estadísticas de Consejo General del Notariado apuntan que estadounidenses, suecos y alemanes pagan precios medios que rondan los 3.300 euros por metro cuadrado. Esta cifra está muy por encima del precio medio nacional, que cerró 2024 en 2.265 euros para la vivienda nueva y en 2.039 para la de segunda mano, según la estadística registral.

Pero más allá de los fondos de inversión y de los extranjeros ricos, hay otros perfiles que se aventuran a comprar a tocateja una casa. En este grupo hay personas físicas que han pagado una casa mediante ahorros propios, con el respaldo de familiares o afrontando la operación gracias a la venta de una antigua propiedad, según explica el informe sobre el Perfil de hipotecado español en 2024, publicado por Fotocasa. En estos casos, las dificultades para acceder al crédito han podido acentuar esta tendencia, sobre todo en un entorno de tipos de interés altos y créditos caros.

“Decidimos no hacer una hipoteca porque consideramos que si te puedes permitir no pedir un préstamo al banco, mejor hacerlo así”, explica Miguel (nombre ficticio). Tiene 33 años y se ha mudado recientemente a una casa que comparte con su pareja y que han pagado a tocateja. Cuenta que en su caso se juntaron tres factores que se lo hicieron posible: una herencia que les permitía cubrir un tercio del importe de compra, que la familia de su pareja podía financiarles otra parte y que contaban con un cierto colchón de ahorro. “Se han tenido que dar estos tres factores a la vez para que nos planteásemos comprar así y aun con esto, hemos adquirido una casa de rango muy bajo que tenemos que ir arreglando”, concluye.

Para ponderar este fenómeno, se pueden cruzar los datos de compraventa de vivienda que da el INE, con los de número de hipotecas firmadas. Al cruzarlas, nos da una idea de la magnitud de este hábito.

Por ejemplo, se puede observar que las adquisiciones de vivienda se mantienen por encima del número de hipotecas desde 2011. Antes de esa fecha, justo después de la crisis hipotecaria de 2007, la tendencia estaba invertida, debido a que durante la Gran Crisis proliferaron operaciones hipotecarias que no estaban destinadas solo a la compra de vivienda. La concesión de pólizas de crédito con garantía hipotecaria o préstamos, destinados a dar un respiro de liquidez a empresas y familias en una de las peores épocas de la economía española, hace que en ese periodo la tendencia esté invertida.

Finalmente, más allá del recorrido histórico, es interesante observar también cómo ha empezado 2025. En enero, de las 60.650 compraventas de vivienda, un 37,2% fueron al contado y en febrero, último dato disponible en la serie del INE, se mantiene en un 34,5%. Por el momento, las cifras mensuales se mueven en la misma línea que las series anuales, por lo que no parece que vayan a llegar cambios a un mercado de vivienda que padece una tensión permanente.

El número de hipotecas sobre viviendas constituidas en España en febrero ascendió a 39.084, un 4,3% más que en el mismo mes de 2024, con lo que acumula ya ocho meses al alza, según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y recogidos por EFE. El importe medio de una hipoteca para vivienda fue de 157.018 euros, lo que supone un incremento interanual del 16,2%, y el capital prestado subió un 21,2%.

En cuanto al tipo de interés, para las hipotecas constituidas sobre viviendas el tipo medio fue del 2,96%, y el plazo medio de 25 años; un 35,4% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable, y un 64,6% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio fue del 2,73% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 3,10% para las de tipo fijo, indica el INE, que destaca que un 75,1% de las 14.042 hipotecas con cambios en sus condiciones se debieron a modificaciones en los tipos de interés.

El número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad aumentó un 4,5% en febrero. En función de la causa que motivó el cambio, las novaciones (modificaciones con la misma entidad financiera) disminuyeron un 12,9%, y las subrogaciones al acreedor (cambia de entidad) un 44,8%. Sin embargo, las subrogaciones al deudor (cambia el titular) aumentaron un 677,1%.

Desglosados los datos por comunidades autónomas, aquellas con las mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas en febrero fueron Cantabria (55,6%); La Rioja (53,3%) y el País Vasco (39,7%). En el otro extremo de la tabla, las que presentaron las menores tasas anuales fueron Canarias (38,7%); la Comunidad Foral de Navarra (34,3%) y Baleares y la Comunidad de Madrid, con una tasa del 20% en ambos casos.

La compraventa de viviendas acentuó su incremento en febrero al 13,9% y contabilizó 59.682 operaciones, la mayor cifra para este mes desde 2007, al calor de las bajadas de los tipos de interés y el consecuente abaratamiento de la financiación, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) consultados por EFE. Con este nuevo incremento, nuevamente de dos dígitos, la compra de viviendas encadena su octava subida consecutiva.

Sin embargo, si se compara con el mes anterior, enero, las transacciones de vivienda descendieron en febrero el 1,6%. En lo que va de año, las compraventas acumulan una subida del 12,4%. Este aumento de febrero se produce después de que la compraventa de viviendas arrancase 2025 con una subida del 11% en enero hasta las 60.650 transacciones, la cifra más elevada para este mes desde 2008.

Las transacciones de vivienda de segunda mano siguieron siendo las más numerosas del mercado al representar más del 76% del total con 45.749 unidades, el 11,8% más. Es el máximo en un mes de febrero de toda la serie del INE, que comenzó en 2007. Con este nuevo incremento, la compra de vivienda usada encadena seis meses con tasas positivas.

Sin embargo, la mayor subida de las operaciones en febrero se produjo en la vivienda nueva, cuyas compraventas crecieron un 21,5% en comparación con el mismo mes del año anterior, hasta las 13.933 operaciones. Se trata de la cifra más elevada en un mes de febrero desde 2013.

Por régimen de vivienda, la libre sumó en febrero 55.702 transacciones, más del 93% del total, y se anotó una subida del 14,5 % interanual. En el caso de la protegida, las compraventas crecieron en menor porcentaje, un 5,6%, hasta las 3.980 operaciones.

Con respecto al mes anterior, enero, las transacciones de viviendas se redujeron en febrero un 1,6%. Tanto la vivienda nueva como la usada se anotaron una caída intermensual del 1,6%, respectivamente. Por régimen, tanto la vivienda protegida como la libre presentaron caídas en las operaciones frente a enero. La más acentuada la experimentó la protegida, con un recorte del 6%, mientras que el ajuste de la libre fue del 1%.

Con las subidas de enero y febrero, en el acumulado del año las compraventas de vivienda acumulan un incremento del 12,4%. La vivienda nueva fue la que más aumentó hasta febrero, un 26,1%, mientras que la usada lo hizo en menor porcentaje, un 8,8%. Por régimen, la vivienda libre subió un 12,8% en el año y la protegida el 8,1%.

En febrero, las compraventas de vivienda crecieron en todas las comunidades autónomas salvo en Navarra, donde se redujeron un 26,7% interanual.

Los mayores incrementos interanuales de compraventas de viviendas se registraron en Asturias (33,6%); La Rioja (24,1%) o Andalucía (24%). Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León y Aragón también registraron aumentos superiores al 20% en febrero. Entre los grandes mercados, en Cataluña las operaciones subieron un 16,9% y en Madrid un 9,9%.

El euríbor a doce meses, el indicador más utilizado en España para calcular las hipotecas variables, cotiza con importantes descensos en las últimas sesiones, y este jueves ha bajado del 2,1% en tasa diaria, con lo que ahonda en mínimos desde septiembre de 2022. En concreto, la tasa diaria del indicador se sitúa en el 2,099 % este jueves. La última vez que el euríbor cotizó por debajo del 2,1% fue el 12 de septiembre de 2022.

Con esta caída, la tasa media del euríbor de abril, que es con la que se revisarán las hipotecas variables, se sitúa de forma provisional en el 2,21%, inferior al 2,398% en la que cerró marzo. El euríbor, que comenzó abril a la baja, mantiene la tendencia descendente en un contexto de temor a que la guerra arancelaria iniciada por EEUU provoque una recesión a nivel global.

Los analistas de Ebury consideran que en este escenario, el recorte de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) en abril "es ahora más probable", y prevén que si se llega a producir, el euríbor podría disfrutar de nuevas bajadas este mes.

En junio de 2024, cuando los tipos de interés del BCE tocaron el 4%, el Banco Central Europeo (BCE) dio por terminadas las subidas e inició la desescalada. Con el último recorte de 25 puntos básicos en marzo, hasta un 2,5%, encadena nueve meses de tendencia a la baja en el precio del dinero. Los cambios en estas variables macroeconómicas llegan a los consumidores en forma de mejor o peor acceso a financiación. Esto es, la reducción de tipos abarata el crédito hipotecario y da un respiro a la carga financiera de los hogares que tienen una hipoteca variable, y lo hace porque empuja el euríbor (su índice de referencia) a la baja.

El indicador del BCE se ha ido moviendo a la baja, pero el tipo medio para las hipotecas constituidas sobre vivienda fue en enero de este año del 3,08% y el plazo medio de devolución llegó hasta los 25 años, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Sin embargo, el tipo de interés medio en España para las hipotecas fijas se situó en enero en 3,17%, mientras que los tipos del BCE se situaron ese mes por debajo (en el 2,75%) y el euríbor en el 2,56%. El INE señala además que la mayoría de los préstamos sobre vivienda se constituyeron a tipo fijo (un 64,2%) y solo el 35,8% lo hizo a tipo variable.

La pregunta inmediata que surge, es por qué no bajan más las hipotecas si los tipos caminan a la baja, pero la respuesta es más compleja. “Los precios suelen trasladarse a una velocidad relativamente equivalente, aunque la competencia entre entidades y la demanda también influyen en la gestión de los bancos”, explica Carlos Balado, profesor de OBS Business School. “Si hay apetito inversor y demanda, los bancos compiten por conseguirla y los precios de las hipotecas pueden bajar”, concluye. En caso contrario, bajan las tasas más despacio.

Las hipotecas son la principal herramienta para acceder a una casa propia y también se llevan una parte sustancial de los ingresos de las familias. En julio de 2022, coincidiendo con la invasión de Ucrania y los atascos en las cadenas globales de suministros, se desató una crisis inflacionaria. Fue en este momento cuando la política monetaria comenzó a endurecerse, y a su vez, los tipos de interés de las hipotecas comenzaron a escalar, llegando en enero de 2024 al 3,44%. Los sucesivos ajustes que ha llevado a cabo el Banco Central Europeo han ido recortando la evolución de los tipos, pero los tipos medios hipotecarios de hipotecas constituidas (que incluyen fijo y variable) se han ido manteniendo en el rango del 3% desde finales de 2023. “En el cálculo del coste de una hipoteca entra el euríbor, pero también el diferencial pactado, la cantidad a devolver o el plazo”, explica Balado, por lo que establecer una correlación directa entre lo macro y lo micro es complicado.

La percepción de que las subidas de tipos se repercuten más rápido que las bajadas en los bolsillos de los consumidores se puede deber, en parte, a que los tipos se subieron de forma rápida y la desescalada se está haciendo con más calma, explica Balado. Pero, por otro lado, hay otro factor que hace que en las subidas se puedan dar más deprisa: “Elevar los tipos lo que hace es encarecer automáticamente los préstamos que las entidades solicitan al Banco Central y eso hace que reaccionen rápidamente porque encarece sus costes”, explica el economista Daniel Fuentes. En cambio, cuando los tipos de interés bajan, se abarata el coste del dinero y su margen aumenta y, por lo tanto, “el incentivo a reaccionar rápido es menor”, concluye Fuentes.

Hay distintas variables que influyen en cómo estos indicadores macroeconómicos se filtran en los bolsillos de los consumidores. Es lo que se conoce como transmisión de la política monetaria y en general, lleva su tiempo. “Normalmente, desde que se toma una decisión de modificación de tipos de referencia hasta que tiene su traducción al mercado hipotecario suele pasar entre uno y tres meses”, explica Fuentes. La razón, explica, es que la competencia entre entidades bancarias en España es menor que en otros países. “Los incentivos para competir, remunerar y captar ahorro privado en España son menos que en otros países y tampoco sería de extrañar que en nuestro mercado bancario los tipos bajasen menos o tardasen más en hacerlo que en países del entorno”, concluye.

Desde que la inflación entró en una senda de moderación, el organismo monetario ha transmitido consenso en la decisión de ir bajando las tasas, pero tras el ajuste de marzo algunas voces ya piden que se frene. La propia presidenta del BCE señalaba que en este punto el camino deja de ser tan evidente. “Si los datos nos dicen que para llegar a nuestro destino la política monetaria apropiada es recortar, lo haremos. Si, por el contrario, indican que no es el caso, haremos una pausa”, señalaba. 

Pese a todo, los expertos coinciden en que no será un mal escenario para quienes decidan buscar financiación. “El euríbor va a ser más bajo, los tipos también y la referencia de los bancos en el momento de prestar ya va a ser más baja que en meses anteriores”, señala Balado, quien apunta que esto podría estimular además la competencia entre entidades. Por el momento, y con el permiso de la incertidumbre geopolítica derivada de la guerra comercial de Estados Unidos, la previsión es que el organismo monetario europeo deje los tipos en el entorno del 2%.