Pisos para rentas altas: el precio de la obra nueva deja la segunda mano como única opción para bolsillos medios
La vivienda se consolidó como uno de los grandes problemas de los españoles en 2025. Los precios a los que se enfrentan los potenciales compradores no paran de subir y si la vivienda nueva ya se sitúa en estándares inaccesibles (3.298 euros por metro cuadrado en diciembre, según Sociedad de Tasación), el precio de la de segunda mano, aunque más bajo, aumenta a mayor ritmo. “Es evidente que la vivienda nueva se está alejando del poder adquisitivo de la clase media”, explica José Antonio Lanau, profesor de Economía de EAE Business School.
No hay visos de cambio en el mercado inmobiliario y el precio de la vivienda nueva se aleja cada vez más de los bolsillos medios, pese a que la mayoría de analistas insisten en que la clave para contener precios está en aumentar el ritmo de construcción y, por tanto, el stock de vivienda nueva. Aunque aquí hay algunos matices: “No basta con construir más, lo que hay que hacer es aumentar el número de vivienda barata”, remarca Gerardo Roger, arquitecto y profesor de urbanismo. En el tercer trimestre de 2025, último dato disponible en el Ministerio de Vivienda, se vendieron 14.355 casas nuevas, frente a 151.700 transacciones de segunda mano.
“El mejor ejemplo de que eso no funciona es la llamada ‘década prodigiosa’ que abarcó desde 1998 a 2007 y donde se construyó más del doble de la demanda real (unas 650.000 viviendas al año) mientras los precios no paraban de subir”, explica. Para que la vivienda nueva sea asequible, explica, lo que se necesita es que los precios se acomoden a lo que gana la gente, porque de lo contrario la única demanda que se satisface es la de los más ricos. Y pone el ejemplo de los coches: “Por muchos BMW que pongas en el mercado, el precio de los automóviles no bajará, porque para que la demanda pueda ser satisfecha lo que se necesitan son utilitarios que la gente pueda comprar”, concluye. Es decir, pisos cuya renta o cuya hipoteca “no sobrepase los 500 o 600 euros”, concluye.
Para Lanau, en cambio, un aumento en el ritmo de construcción sí tendría efecto en los precios, aunque el problema está en el tiempo que tardaría en llegar esta moderación. “El mero hecho de construir puede tirar hacia abajo de los precios, el tema es a qué velocidad”, explica. “Los análisis estiman que hay un déficit de 700.000 viviendas, pero en los próximos tres años solo hay capacidad para construir en torno a 400.000”, por lo que a corto y medio plazo no cree que los precios se vayan a contener. “Es optimista, incluso, pensar que esto se note en tres años”, concluye.
De acuerdo con Tinsa, una de las tasadoras más grandes de España, el precio de las casas aumentó un 13,1% interanual en el cuarto trimestre del año, hasta situarse en los 2.091 euros por metro cuadrado, la mayor subida desde hace casi 20 años. Esta cifra está a solo tres puntos porcentuales de alcanzar los datos de 2007, el momento álgido de la burbuja inmobiliaria.
Entre las estadísticas emerge la realidad de un mercado en el que la oferta no es capaz de responder a la demanda y que provoca un encarecimiento prolongado que no parece que se vaya a detener en un horizonte cercano. Una de las soluciones en las que coinciden todos los expertos es la necesidad de construir más, pero no basta con hacerlo de manera descontrolada. José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias, explicaba a infoLibre que hasta 2022 “había muchos compradores buscando obra nueva y estaban dispuestos a pagar un plus por ella”, de forma que los precios subieron hasta que la demanda tuvo que desplazarse a los pisos usados. Un incremento de precios que no se ha corregido, sino todo lo contrario, y que además, se ha ido contagiando a la segunda mano. Esta última es aún más asequible y la primera opción de quienes tienen presupuestos limitados.
De acuerdo con el portal inmobiliario Idealista, la obra nueva fue un 44% más cara en 2024 que las viviendas usadas. El año pasado, según el estudio Vivienda de Obra Nueva 2025 publicado por Tinsa en octubre, los precios más altos en obra nueva se registraron en Barcelona, San Sebastián, Madrid, Bilbao y Palma, así como en municipios menos poblados como Marbella y Benidorm. En las capitales, la vivienda de nueva construcción cuesta entre un 13% y un 59% más que la segunda mano, y en municipios secundarios entre un 4% y un 89% más.
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Además de los precios, otro factor que aleja la vivienda nueva de los bolsillos es el acceso al crédito. El euríbor, indicador de referencia para las hipotecas, cerró 2025 encadenando cinco meses al alza hasta quedar en un 2,26% y el Banco Central Europeo echó el freno a las bajadas de tipos. Por otro lado, la tasa de esfuerzo (es decir, el porcentaje de renta que cada hogar dedica a la hipoteca) también es considerable. A nivel nacional se sitúa en el 34%, pero “en los principales polos de empleo y focos turísticos” la situación es “crítica” y llega a alcanzar una tasa del 50%, señala Tinsa. En Madrid supera el 56%; en Barcelona, el 53%; y en Cádiz, el 57%.
¿Pisos nuevos solo para rentas altas?
Aunque una de las soluciones más repetidas al problema de la vivienda sea acelerar la construcción para tratar de romper las dinámicas de encarecimiento por la poca oferta, no quedan muy claros los umbrales que se deben superar para que los precios empiecen a bajar. Tampoco hay plazos. De hecho, aunque la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias “prevé que haya una leve desaceleración de los precios en 2026 y un alargamiento en los tiempos necesarios para vender”, esto se debe, apuntan, a que “una parte de la demanda quiere comprar, pero no puede” y este fenómeno está elevando los precios en zonas no tensionadas, ya que desplaza la demanda hacia las periferias.
Para Roger, la única forma de lograr un impacto real sobre los precios es construir a precios asequibles y fomentar la participación de lo público, “de forma que se satisfaga la demanda para la mayoría de la población y no solo para quienes más ganan”, concluye. Así que de momento, la obra nueva solo parece satisfacer la demanda de quienes pueden permitirse no regatear demasiado en la compra.
