El espejismo de la vivienda asequible o por qué es tan difícil lograr un precio que no ahogue a los hogares

Un mercado de vivienda asequible es la demanda social más viva en el panorama nacional. El incremento incesante de los precios, la escasez del parque público residencial, los problemas de emancipación que sufren los jóvenes o la presión de la vivienda como negocio turístico frente a las casas para vivir, entre otros puntos, son algunos de los problemas en los que se concreta la crisis de vivienda. A lomos de todos estos asuntos y algunos otros, la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los españoles, de acuerdo con el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). La solución a esto, que se repite constantemente, es colocar la vivienda a precios asequibles. Pero ¿qué quiere decir este apelativo tan repetido cuando la renta de los hogares no logra seguir el aumento de los precios inmobiliarios?

La regla que se suele establecer para considerar que una residencia es asequible, es que su precio (bien de alquiler, bien de mensualidad de la hipoteca) no supere el 30% del total de los ingresos brutos que entran en el hogar. “Cuando ofrecemos un alquiler lo calculamos siguiendo esta norma del 30% o 35% para cada caso”, explica Elena Martínez Goyte, coordinadora de la plataforma de vivienda social Provivienda, dedicada al alquiler de casas a precios asequibles. Aunque el importe mensual, apunta, varía mucho en función del ámbito geográfico y de los ingresos de los arrendatarios.

Ese 30% ya marca un límite de estrés financiero, por lo que el umbral debería estar mucho más bajo

Fernando de los Santos, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid, explica que “debe matizarse mucho qué entendemos por alquiler asequible” y que “ese 30% ya marca un límite de estrés financiero, por lo que el umbral debería estar mucho más bajo”. Pone el ejemplo de la capital, una de las regiones más tensionadas en cuanto a precios. “Muchos de los pisos del Plan Vive (una regulación pública destinada a crear alquiler asequible en la capital) pueden costar más de 800 o 900 euros al mes —y como se exige que esta renta no represente más de un 30% de los ingresos para poder ser siquiera solicitante— el resultado es que tienes que tener unos 3.000 euros al mes de ingresos para poder acceder”, señala. “Esa vivienda, de pública y asequible, solo tiene el nombre, porque la mayoría de la sociedad no podemos acceder a ella”, concluye.

Un horizonte lejano

Pero la realidad es que comprar o alquilar una vivienda les supone a los ciudadanos, en general, un esfuerzo considerable. En el 20% de los hogares con menos rentas, el 42,5% de sus ingresos va a parar al pago de la vivienda y los suministros, de acuerdo con los datos del INE. Los jóvenes, con sueldos más bajos, también sufren este golpe con más fuerza: en el último informe del Consejo de la Juventud explicaban que, al cierre de 2024, cuatro de cada diez jóvenes destinaba ya más de un 40% de sus ingresos a pagar la vivienda y uno de cada tres recibía algún tipo de ayuda por parte de su familia para poder vivir fuera del hogar familiar.

En el contexto actual, hasta la vivienda protegida ha subido de precio. Según los datos del Ministerio de Vivienda, el valor tasado de la vivienda protegida vendida durante el tercer trimestre de este año se situó, en promedio, en 1.195,7 euros el metro cuadrado, el precio más alto de toda la serie histórica. Por comunidades es Madrid la que pone en el mercado la vivienda protegida más cara: 1.472 euros por metro cuadrado de media en el tercer trimestre de este año. Le siguen Cataluña (1.252 euros) y Andalucía (1.201 euros). Así, comprar en Madrid una vivienda “asequible” de, por ejemplo, 70 metros cuadrados, superaría los 100.000 euros.

Si tomamos la evolución desde 2005, cuando arranca la serie, al cierre de cada uno de los ejercicios (es decir, en los últimos trimestres) el importe ha subido ininterrumpidamente entre 2018 y 2024. La tasación de la vivienda libre, por su parte, dibuja una curva que se agudiza, sobre todo, a partir de 2020. El último dato, relativo al periodo entre julio y septiembre, el valor tasado de la vivienda libre superó los 2.150 euros por metro cuadrado.

Volviendo al caso de los alquileres, el gasto mensual medio en España ha ido creciendo a buen ritmo. Según un estudio de Funcas, entre 2015 y 2022 el incremento del gasto promedio en alquiler fue del 21%, muy superior al crecimiento de la renta media de los hogares, que se quedó en un 16%. Un juego del gato y el ratón en el que los inquilinos salen perdiendo y que mueve cada vez más lejos la idea de una vivienda asequible.

Muchas administraciones y pocas casas públicas

Otro elemento que dificulta una escala de precios asequibles es la escasez del parque público de vivienda y los diferentes enfoques políticos de las Administraciones que la gestionan. “El parque de vivienda social en España —es decir, la vivienda en alquiler de titularidad pública—, se sitúa en entorno a las 290.000. De ellas, unas 180.000 pertenecen a las comunidades autónomas y sus entidades dependientes; mientras que las 110.000 restantes son de titularidad de los ayuntamientos y sus entidades dependientes”, recoge un informe de OBS Business School elaborado por el profesor Carlos Balado. “Apenas ofrece cobertura a un 1,6% de los 18,6 millones de hogares que habitan en España”, concluye el documento.

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Y aquí surge otro problema que dificulta la voluntad de limitar los precios. Y es que, si la vivienda protegida se construye en colaboración público-privada, limitar mucho el precio de los futuros alquileres supone también que las compañías van a ganar menos, por lo que algunas administraciones argumentan que ser muy estrictos desincentivaría la construcción.

Las plataformas de vivienda ven esta realidad a diario y, desde Madrid, el portavoz del Sindicato de Inquilinas insiste en que el precio y las condiciones están siendo un factor limitante a la hora de acceder a un tipo de vivienda que en principio debería ser menos cara porque está participada desde lo público. “La vivienda del Plan Vive de Madrid está gestionada por fondos buitre y aunque el precio esté limitado, incluyen gastos adicionales como comunidad, IBI, basuras, seguro de impago y otros similares, de forma que el precio termina siendo muy próximo al de la vivienda libre” y superando, por tanto, el umbral del 30%.

Para los actores sociales, la única manera de lograr unos precios asequibles reales pasa por la gestión pública o por entidades sin ánimo de lucro. “[En este momento] el afán no es dar un servicio, sino hacer negocio. Son dos funciones de la vivienda que van en sentido contrario”, remata el portavoz.