Poca vivienda pública con la demanda de casas de lujo disparada, el cóctel que infla los precios del mercado

La vuelta de las vacaciones no trae buenas noticias para quienes quieran comprarse una casa. Mientras el precio de la vivienda de segunda mano supera los niveles de la burbuja inmobiliaria —la tasa de incremento se situó en el 12,7% en el segundo trimestre de este año, según el INE—, los extranjeros compran más casas y el sector del lujo crece al calor de la inversión. 

“España se ha consolidado como uno de los destinos más atractivos para la inversión en inmuebles de lujo en Europa”, señala el Informe Sectorial Inmobiliario, realizado por CaixaBank Research y publicado este viernes. Y es que, ni el coto a las Golden Visa —que concedían automáticamente la residencia a personas que comprasen una casa de más de un millón de euros— ni las medidas que se han tomado para tratar de frenar las tensiones en el mercado de la vivienda consiguen que esta deje de ser un caramelo demasiado tentador para inversores y compradores extranjeros.

La escasa oferta, que no consigue adelantar a la demanda de casas, es uno de los principales factores, pero a esto se suma el atractivo de los inmuebles de lujo, que ganan peso en regiones como Baleares (concentra el 23% de la oferta en viviendas de este tipo en España) o Málaga, que aglutina un 20%. A estas les sigue Madrid, con un 14% de las ofertas consideradas de lujo, y la costa mediterránea (Alicante, Barcelona, Girona), de acuerdo con los datos del portal inmobiliario Idealista. 

Pero, ¿qué se considera una vivienda de lujo? Según Fotocasa y la inmobiliaria Infinitum, lo son aquellas cuyo precio supera los 800.000 euros.

Más tensión en el mercado

Tania Moya forma parte de la plataforma ciudadana Málaga por la Vivienda y reside en una de las ciudades que más oferta de lujo mantiene. “Este modelo del lujo está afectando al mercado. En la provincia tenemos mucha demanda extranjera y poco suelo, lo que hace que se disparen los precios. Es algo que puede parecer que da prestigio a la ciudad, pero que lo que hace es poner más tensión en el mercado”, lamenta. “No solo hay inmuebles de superlujo, también casas por más de 800.000 euros, que se pueden considerar como tal”, concluye. 

El estudio de CaixaBank señala que en Baleares el déficit acumulado de vivienda “no es especialmente elevado”, pero esta región es la que más ha visto aumentar los precios frente al año pasado (10,4%) y destaca el peso del segmento del lujo como uno de los posibles motores de esta escalada en los precios. Es decir, no es solo que haya pocas casas, sino que el tirón del lujo engrosa el porcentaje de viviendas que quedan fuera del alcance de quienes buscan un lugar para vivir.

Las casas de este tipo se venden tanto que, según Fotocasa, la oferta de vivienda con precios superiores a los 800.000 euros había crecido un 150% entre enero de 2019 y marzo del año pasado. La agencia Lucas Fox, especializada en comercializar este modelo, cifraba el crecimiento de la oferta de casas con un precio de 2,5 millones o más en un 7% solo durante 2024. El perfil del comprador fue, sobre todo, extranjero: “El 66,9% de los compradores fueron internacionales, mientras que el 33,1% fueron locales”. 

De hecho, el informe de Caixabank coincide en señalar que la compra de viviendas por parte de extranjeros es una tendencia que está al alza en España. Compran más, a precios más altos y buscan “ubicaciones turísticas” con “buena rentabilidad potencial”. Sus motivaciones son vacacionales, pero también de “inversión”, concluye el documento. 

El precio que pagan los extranjeros no residentes es casi el doble del que pagan los residentes o los ciudadanos nacionales. En concreto, quienes no viven en España de manera habitual pagaron, de media, hasta 3.063 euros por metro cuadrado en la segunda mitad de 2024, frente a los 1.713 euros que abonaron los locales o los 1.795 euros que pagaron los extranjeros residentes. Cabe destacar que lo que pagan quienes no residen en España ha aumentado un 38% desde 2019 sin que el ritmo de compraventa se resienta. 

La cadencia de compra por parte de extranjeros acomodados también ha crecido pese a los intentos del Gobierno de evitarlo. Un 18% de las compras que se realizaron el año pasado (133.000) fue realizada por ciudadanos extranjeros; esto supone un 37% más de las que hicieron en 2019, lo que revela una clara tendencia al alza que también corroboran las agencias especializadas. De hecho, más de 50.000 viviendas fueron adquiridas por personas no residentes en el último año. 

Casas de lujo en un mercado sin vivienda pública

“Si la vivienda de lujo ocupa suelos urbanos que se destinan a gente que no vive allí, afecta al precio general de la vivienda”, explica Manuel Gabarre, investigador de vivienda del observatorio económico CODE. Al restringir la posibilidad de crear más vivienda asequible, quita espacio para otro tipo de modelos habitacionales a precios más populares. Gabarre apunta que la promoción de este modelo de casas ocupa más espacio, porque son inmuebles más grandes y el precio del suelo también se dispara debido a que las expectativas de sacar rentabilidad son mayores que si se destinasen a alquiler asequible.

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Todo esto se agrava en un contexto donde el parque de vivienda pública es casi inexistente, puntualiza Gerardo Roger, arquitecto y profesor de urbanismo. “El precio de la vivienda de lujo lo marca el que más puede pagar por ella”, explica, porque las casas son artículos singulares que no responden solo a la oferta-demanda. “Un solar en el Paseo de Gracia de Barcelona o en la Gran Vía de Madrid posee un valor de ubicación propio. Tendrán un precio siempre al margen de la oferta y demanda porque lo fija el que más quiera pagar por ella”, explica. Pero matiza que si existiese un parque de vivienda púbico en alquiler asequible, el precio de las viviendas medias “se moderaría” y la influencia del lujo en el arrastre de los precios al alza se limitaría. 

“En Europa hay alrededor de un 9% de vivienda pública sobre el total, en Países Bajos llega al 30%, pero en España estamos en torno a un 2% de vivienda protegida. Si tuviéramos un millón de viviendas públicas asequibles, la vivienda media, sin contar la de superlujo —que se rige por otros parámetros— acomodaría los precios, ya que bajaría la demanda de viviendas normales”, concluye el profesor. 

Desde la plataforma Málaga por la Vivienda, Moya explica que más allá de las viviendas que se construyen destinadas a millonarios, el precio de muchas promociones las convierte automáticamente en artículos de lujo. “En la zona de Sacaba [un barrio del litoral de Málaga] las viviendas que se construyen, sin estar calificadas como de lujo, rondan los 800.000, en un sitio que hace pocos años era un barrio obrero y de pescadores”, concluye.