La especulación inmobiliaria se cuela por las grietas de la ley: los inversores cambian el alquiler por el 'coliving'

El mercado de la vivienda vive una constante tensión entre dos extremos: por un lado, personas que cada vez se dejan más dinero en un lugar para vivir o que no pueden permitirse una casa y, por otro, inversores que sacan partido a su dinero con unas expectativas de rentabilidad cada vez más golosas. A la escasez crónica que sufre el parque de vivienda español, se suma la potencialidad de un modelo de inversión que parecía no tener fin en términos de rentabilidad, pero que inevitablemente cambia a tenor de la nueva regulación de vivienda y del clamor que social que pide blindarla como un derecho. 

En un informe de la consultora inmobiliaria JLL sobre la rentabilidad de la modalidad built to rent (anglicismo que designa en la jerga inmobiliaria la inversión en construcción de vivienda nueva para alquiler) se habla de la potencialidad de este sector a medio plazo, para el que auguran un fuerte crecimiento. Pero en una nota al pie lanzan un aviso a navegantes: “este informe fue realizado antes de que trascendiese el acuerdo para la aprobación en el Congreso de los Diputados de una nueva Ley de Vivienda”.

Y es que la norma parece estar cambiando los vientos especulativos: “El pasado marzo pudimos hacer una primera estimación de número de alquileres temporales respecto al número de alquileres habituales y lo que se ve claro es la tendencia a partir del 2022 de esquivar los contratos de larga duración para buscar fórmulas más ‘flexibles’, de menor duración y que no tengan tope de precios”, explican desde el Sindicat de Llogateres de Catalunya. 

Para ellos “el punto de ruptura es la ley de vivienda”, que deja un resquicio en la norma que desprotege a los inquilinos cuando se trata de alquileres de temporada. “La falta de regulación de los alquileres temporales y de habitaciones se ha convertido en un incentivo para que rentistas y especuladores expulsen a los inquilinos de toda la vida y desvíen los alquileres de uso residencial hacia estas opciones donde pueden eludir las protecciones ofrecidas por la ley de arrendamientos urbanos”, protestan.

De hecho, en los datos que extraen de Incasol, el organismo público que se encarga de gestionar las fianzas en Cataluña, se intuye esta dinámica. Según sus estimaciones, en el segundo trimestre de 2022 —antes de la ley— se firmaron 330 contratos de temporada, y en el segundo de 2023 —ya con la norma en marcha—, se suscribieron 2.021 (se multiplican por seis); en el tercer trimestre de 2022 fueron 591 y en el mismo de 2023, 4.389 (se multiplica por 7,5). Esta forma de arrendamiento elude protecciones como aplicar gastos extra u honorarios de inmobiliaria, limitaciones de precios o propicia la rotación, ya que los contratos se rescinden con más frecuencia. 

Alquiler de edificios por habitaciones

En el terreno de las inversiones también hay indicios de este comportamiento. De hecho, hay otro anglicismo que está ganando espacio: el flex living o alquiler flexible, un modelo a medio camino entre el hotel y la vivienda destinado a nómadas digitales o personas que necesitan una casa por poco tiempo. Las promotoras lo definen como un “sistema de alojamiento que ofrece una flexibilidad única, servicios de calidad y una comunidad integrada para quienes buscan comodidad sin compromisos a largo plazo”. Pero para el sindicato de inquilinas es una forma de esquivar las restricciones que impone la ley de vivienda al alquiler, ya que la norma no regula el alquiler de corta duración y por habitaciones. “El alquiler por habitaciones o de temporada no da ninguna garantía a los inquilinos”, señala el Sindicat de Catalunya, que se muestra muy crítico con este tipo de negocio inmobiliario. Otra derivada es el modelo conocido como coliving, que consiste en alquilar edificios directamente por habitaciones. 

Algunas de las inversiones y desinversiones que se están dando siguen el compás de estas tendencias que van cambiando en el mercado inmobiliario. Recientemente, los fondos de inversión Blackstone, Cerberus y Ares han mostrado su intención de poner en el mercado 25.000 viviendas de alquiler en España, tal como informó el diario económico Expansión. Gestoras como Avalon y Fidere —la socimi del fondo norteamericano BlackStone— han puesto a la venta bloques y viviendas para alquiler que alcanzan un valor conjunto de 3.300 millones.

Por otro lado, las tipologías de alquiler flexible ganan peso y empresas de inversión como CBRE ponen el foco en este modelo. “El flex living suburbano se convierte en la tipología de activo preferido para los inversores”, señalan en un estudio sobre tendencias inmobiliarias. En cifras, CBRE apunta que más de la mitad de los inversores que encuestaban para su informe “planean incorporar más de 1.000 unidades flex living a sus carteras”.

La jerga inversora

En el lado social de la vivienda, los avances van despacio, pero en el ámbito de las inversiones cualquier pequeña variación parece reorientar los intereses de cara a obtener rentabilidad. Es el juego de los mercados. “Históricamente, la inversión inmobiliaria, ya sea por socimis, por fondos o de manera individual a través de sociedades, no iba mucho más allá de comprar y vender, pero en los últimos cinco años las tendencias han cambiado”, señala Jordi Andreu, profesor de finanzas de OBS Business School.

“Hemos visto, no sé si derivado de la ley de vivienda o por otras influencias, que estrategias de inversión inmobiliaria típicas de mercados anglosajones se han ido importando. Inversores un poco más jóvenes han ido cogiendo ideas de fuera, sobre todo de Estados Unidos, y han ido importando ideas de inversión como el flipping, que es comprar, reformar y vender; o el flex living, ya sea por habitaciones o por apartamentos”, concluye el profesor.

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En el lado de los consejos de inversión, este discurso se replica. “Los nuevos modelos sociales están redefiniendo profundamente el uso de los espacios residenciales, favoreciendo soluciones como residencias de estudiantes, viviendas para jóvenes profesionales o de uso mixto”, apuntan los analistas Nina Majstorovic y Thomas Friedberger, de la gestora de fondos Tikehau Capital, que señalan este modelo como un ámbito con “oportunidades”. De nuevo, patrones de vivienda destinados a gente que está de paso.

La pasada semana, el director de la empresa pública de vivienda de Navarra, Javier Burón, plantaba en un foro de infoLibre que una regulación que acotase los movimientos especulativos podría sacar del mercado, por sí sola, a quienes buscan solo un margen de beneficio cada vez más amplio. La hipótesis, aunque es pronto para medir los impactos de una regulación aún muy incipiente en su aplicación, parece encaminada y coincide con los análisis del mercado. “Se puede decir que la gran mayoría de los inversores que antes se fijaban en Cataluña, por ejemplo, desde que empezaron las leyes de grandes tenedores y los controles de precios se han ido a Valencia o Madrid”, señala Andreu.

El diagnóstico de los sindicatos es que este desplazamiento de los intereses inversores seguirá perjudicando la evolución de los precios mientras la ley no aborde este tipo de contratos cortos en los que se da, insisten, “una absoluta desregulación”.