El alquiler cambia de manos: las sociedades duplican su peso en las rentas desde los 90 y cae el de los particulares
La vivienda se ha considerado tradicionalmente en España como un vehículo de ahorro, aunque en la actualidad muchos colectivos advierten de que esta costumbre está derivando, en algunos casos, hacia una dinámica especulativa. Esta es la idea que recoge el informe Prevención y atención de la exclusión residencial. Radiografía de la provisión de vivienda en España, elaborado por la organización Provivienda y financiado por el Ministerio de Consumo. “Por un lado, persiste un amplio tejido de multipropietarios individuales que consolidan rentas complementarias, por otro, crece un rentismo corporativo, más profesionalizado y fiscalmente ventajoso, que concentra volúmenes crecientes de inmuebles y capitaliza la expansión del mercado de alquiler”, recoge el documento.
Esta conclusión se apoya en diferentes datos. Uno de ellos recoge que desde mediados de los noventa, las rentas por inmuebles arrendados pasan de representar en torno al 2,5% de la renta bruta de los hogares a más del 3,5% en 2024, con un ascenso sostenido a partir de 2008. “Esta tendencia refleja cómo la vivienda se consolida como activo generador de rentas, no solo como bien de uso, y cómo cada vez más hogares complementan sus ingresos mediante el alquiler de segundas viviendas o pequeños patrimonios inmobiliarios”, concluyen.
Por otro lado, sustentan la idea del casero profesional en el papel dominante que han ido adquiriendo las sociedades en el alquiler de inmuebles en detrimento de los particulares, algo que comenzó a ocurrir a partir del año 2000. Uno de los datos que aportan es que las rentas por inmuebles arrendados por sociedades han aumentado: pasaron de representar un 30% en 1998 a suponer un 55% en la actualidad, casi el doble.
En 2010 ambas categorías se encontraban prácticamente igualadas al 50% pero, desde entonces, el peso de las sociedades supera al de los hogares, alcanzando aproximadamente el 55% en 2024, mientras los hogares descienden al 45%. La conclusión de estos datos fiscales es, para los autores del estudio, un cambio estructural. “Esta evolución refleja un trasvase progresivo del mercado del alquiler desde el pequeño propietario particular (típico del rentismo popular) hacia vehículos societarios y empresariales, muchos creados para gestionar patrimonios familiares o fondos de inversión”, concluyen.
“Lo que nos llamó la atención es el cambio de tendencia y el hecho de que este dato indica quienes son los que más rentas están extrayendo del alquiler”, explica Elena Martínez Goyte, coordinadora del informe. “Es verdad que las rentas de las sociedades también son más altas porque las compraventas suelen ser más caras que en el caso de los particulares e invierten en zonas con precios más altos”, matiza.
Otro punto que destaca la experta es el hecho de que el número de hogares con más de tres viviendas está aumentando. “Vemos que crece ese rentismo popular y la tendencia a invertir en este tipo de activos a través de sociedades”, concluye Martínez.
Desciende el uso residencial de la vivienda
El número de viviendas en relación con los nuevos hogares es un dato que no se suele perder de vista en los análisis. Incluso el Banco de España advirtió de que, al cruzar el ritmo de construcción con la creación de nuevos núcleos familiares, España necesitaría en torno a 700.000 nuevas viviendas. “Podemos ver que en los últimos diez años hay un crecimiento demográfico más moderado, pero una importancia cada vez mayor de la demanda que no busca vivienda para vivir”, explica la responsable del informe.
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Mientras la demanda de casas sea superior a la oferta, los precios se mueven al son de esta ley básica del mercado y aquí, señalan, la especulación está jugando un papel importante. “Entre 2011 y 2021, en las grandes ciudades españolas (más de 500.000 habitantes: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y Málaga) se construyeron o incorporaron al parque unas 4.500 viviendas nuevas, pero al mismo tiempo se perdieron casi 9.000 viviendas principales, es decir, aquellas que se usan como residencia habitual”, señalan. Esto quiere decir que, aunque el número de casas creció, la oferta real para vivir, disminuyó.
Sin embargo, en los municipios de más de 100.000 habitantes, la proporción de viviendas principales ronda el 80%, aunque aquí el problema es que el ritmo de construcción no avanza y “el stock residencial muestra signos de estancamiento”, apuntan.
Otro de los frentes que proponen abordar es la vivienda vacía y aquella que se destina a alquileres de corta duración. Según sus datos, un 30% de las viviendas del país no se utilizan para alquiler permanente, sino que son viviendas turísticas, segundas residencias o casas directamente vacías. “Hacen falta estrategias fiscales para incentivar el alquiler, pero también más ayudas para la rehabilitación condicionadas a que posteriormente eso sea un alquiler asequible”, concluye.
