De penalizar las casas vacías a no pagar IBI: lo que puede hacer la fiscalidad para que los caseros alquilen barato

Las medidas para controlar los precios de la vivienda abarcan muchos aspectos, desde la construcción para corregir el déficit, hasta aquellas enfocadas en movilizar la vivienda vacía ya construida. Y uno de los frentes para esto último es la fiscalidad, con acciones que tratan de incentivar a los caseros bonificando el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de quienes incorporen sus casas a sistemas públicos de alquiler o reduciendo el IRPF a los arrendadores que pongan precios asequibles. Por otro lado, también se han planteado medidas que penalizan a quienes mantengan una casa vacía que no es residencia habitual, mediante una modificación de la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF. “Yo soy bastante escéptico respecto al uso de la fiscalidad para regular los alquileres, porque los precios tienden a ajustarse y a anular el resultado”, explica el economista Juan A. Gimeno. 

En las regiones donde se aplica la ley de vivienda y se reconocen zonas tensionadas, un propietario particular que ceda su vivienda para un alquiler social a la Administración pública puede tener una exención del 70%, y si baja un 5% el alquiler, puede llegar al 90%. Pero como la mayoría de las autonomías no ha aplicado el calificativo de zona tensionada, esta medida no ha tenido, hasta el momento, un impacto significativo.

En cuanto al IBI, los ayuntamientos pueden bonificarlo hasta un 95% si la vivienda se enfoca al alquiler social o se incorpora a planes públicos. Pero no todo es seguir la zanahoria, sino que también se utiliza el palo, y en este impuesto también se contemplan recargos por inmuebles desocupados. “Hay una corriente de opinión que dice que las bonificaciones siempre son preferibles frente a medidas más coercitivas, aunque en el caso del IBI, se contemplan ambas”, explica José María Mollinedo, secretario general del Sindicato de Técnicos Hacienda (Gestha).

Sin embargo, los expertos apuntan a que la pata fiscal es solo una pequeña parte de la solución. “Creo que la vivienda vacía es menos relevante de lo que se dice. Tendría sentido penalizar a grandes tenedores, que son más sensibles a ello, pero no es tan claro en el caso de particulares”, explica Gimeno, que también es miembro de Economistas Frente a la Crisis. Con todo, estas medidas fiscales pretenden ser otro acicate para que quienes poseen más de una residencia se vean más tentados a ponerla en alquiler. 

Poner en el mercado las casas que están vacías es uno de los objetivos que se han puesto sobre la mesa tanto desde el Gobierno como desde las Comunidades Autónomas. El Instituto Nacional de Estadística (INE) estimaba en una encuesta de 2021 —último dato disponible— que en España hay alrededor de 3,8 millones de viviendas donde no reside nadie. Son muchas, pero de estas hay que restar aquellas que se encuentran lejos de los centros de trabajo o en zonas rurales con escasas comunicaciones, es decir, aquellas en las que la gente no puede o no quiere vivir. Y aquí dentro también habría muchas que no cumplen con unas condiciones de habitabilidad adecuadas. También es importante señalar que si se observan los análisis de los portales inmobiliarios, Fotocasa señala que solo el 3% de los propietarios de vivienda tienen alguna casa vacía y entre estos, únicamente un 11% reconoce que la mantiene desocupada por desconfianza.

Penalizaciones fiscales

Pero además de motivar, también se han lanzado propuestas fiscales para penalizar los usos especulativos o la posesión de inmuebles vacíos. “Quizá puede ser eficaz subir la tributación del alquiler turístico porque esa penalización sí podría tener algún efecto beneficioso indirecto, desanimando ese uso en favor del alquiler fijo de vivienda”, apunta Gimeno. Una medida esta, que el Gobierno ya propuso en mayo de este año, pero que además también viene avalada desde Europa en el paquete VAT in the Digital Age, que prevé que a partir de 2028 todos los alojamientos de menos de 30 noches tengan que repercutir el IVA, de forma que quienes alquilen vivienda de corta duración sean considerados empresarios. 

Así, aunque la proposición de ley que lanzó el Gobierno no salió adelante, el cerco a la vivienda turística se ha ido estrechando desde Europa, de forma que a medio plazo su tributación se elevará hasta el 21%. Lo que no harán, por el momento, es prohibir este tipo de arrendamientos como demandaban muchos colectivos sociales.

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Por otro lado, en el IBI también se recoge la posibilidad de penalizar la vivienda vacía y 381 municipios en España contemplan un recargo que oscila entre un 5% y un 50%, de acuerdo con la información proporcionada por el Catastro. La mayoría de estos municipios (216) pertenecen a Cataluña, que sí aplica la ley estatal de vivienda y etiquetas como la de zona tensionada. Aunque para Mollinedo esta medida puede tener un alcance limitado, ya que acreditar que esa vivienda está vacía y sujeta a recargo no es tan sencillo. “Hacer un catálogo riguroso requeriría de un cuerpo de inspectores de administración local muy potente, cosa que no existe”, apunta. Muchas de esas viviendas pueden ser residencias principales, estar a nombre de varias personas por procesos de herencias, pueden ser parte de un proceso de litigio, etc. “No es tan sencillo aplicar ese recargo”, concluye.

Es pronto aún, coinciden los expertos, para ponderar el efecto de las medidas que ya están en marcha. “En cuanto al impuesto sobre la renta, no hay una información estadística de cuáles son las reducciones a las que se han acogido los propietarios”, señala Mollinedo. Aunque en lo que se refiere a la aplicación de las regulaciones al alquiler que recoge la ley de vivienda, la foto de conjunto sí ha dado resultados, por ejemplo, en Cataluña. Incluso hay informes que cifran esa contención de las rentas en un 4,9% en Barcelona y en un 1,9% en el resto de poblaciones con tarifas reguladas.

Y es justo en el conjunto donde se dan las soluciones. “No es cada medida, sino el conjunto de un paquete fiscal lo que genera resultados”, explica el economista de Gestha. Porque, concluye, una exención en el IBI, por sí sola, no puede desincentivar el alquiler de corta duración si los beneficios de éste crecen de forma desorbitada.