De la escasez al 'house flipping': por qué el precio de la vivienda de segunda mano sube más que el de la nueva

Comprar una casa de segunda mano es la opción más barata para quien quiere ser propietario, pero cada día sale más caro. En el tercer trimestre de este año, los inmuebles de segunda mano aumentaron de precio un 13,4%, mientras que los de nueva construcción lo hicieron un 9,7% con respecto al mismo trimestre del año anterior, de acuerdo con los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) este viernes. Adelantan a las casas de nueva construcción en aumento de precios desde que comenzó el año, mientras que en estas últimas el encarecimiento se mantiene, pero de manera más lenta.

Entre las causas, el precio inaccesible de los nuevos inmuebles, que hacen que pongamos la vista en los menos buenos; pero también, un mercado sustentado en reformar para luego vender que no para de crecer. Es el conocido como house flipping en la jerga del sector. 

Por su parte, los precios se incrementaron un 12,8% de media nacional, con diez comunidades por encima de esta barrera. Murcia (15%), Aragón (14,6%), Ceuta y Melilla (14,5%), Castilla y León (14,8%) y Madrid (14,2%) lideraron los incrementos. Donde menos subieron fue en Navarra (10,9%), Cataluña (11,3%) y País Vasco (11,6%). Cabe destacar que estas tres últimas aplican en algunos de sus municipios las limitaciones de precios que establece la ley de vivienda para zonas de alquiler tensionado. Algo que podría estar teniendo un efecto también en la demanda y, por tanto, en los precios de venta.

Pero ¿qué ha encarecido tanto a las casas de segunda mano? Como se puede ver en el gráfico, en los últimos trimestres se separan considerablemente del aumento de precios de la obra nueva.

La alta demanda y la escasa oferta de casas para vivir es el combustible que alimenta el encarecimiento del mercado inmobiliario y también esta dinámica. “Hasta 2022 había muchos compradores buscando obra nueva y estaban dispuestos a pagar un plus por ella. Eso empujó mucho los precios de los pisos nuevos porque había poca construcción, e hizo que se separasen mucho de los importes de las casas de segunda mano”, explica José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias, quien señala, además, que una casa similar en el mismo barrio llegó a costar un 50% más si era de reciente construcción. “El problema es que los precios fueron subiendo tanto y la falta de oferta era tanta, que la gente tuvo que poner de nuevo el foco en las viviendas de segunda mano”, señala. Y aquí comenzó el tirón de los precios. 

La obra nueva parece que ya se ha estancado y el encarecimiento ha tocado sus máximos, pero ahora la que recorre ese camino es la de segunda mano

“La obra nueva parece que ya se ha estancado y el encarecimiento ha tocado sus máximos, pero ahora la que recorre ese camino es la vivienda de segunda mano, que corre más deprisa desde el año 2022”, apunta Alfaro. Otro factor que la empuja, además, son los tiempos de la construcción: “La gente cuando necesita vivienda no puede apuntarse, en general, a una promoción que tardará dos años en terminarse y eso hace que miren al parque ya existente”, concluye. Sobre todo, si mientras espera está pagando un alquiler cada vez más caro.

Comprar, reparar, revender y ganar dinero: el 'house flipping'

Además de los problemas de oferta del mercado, también hay otros factores que están influyendo en este comportamiento. Y es que la posibilidad de extraer una rentabilidad muy superior a cualquier otro producto de inversión a través de operaciones inmobiliarias ha hecho que las casas antiguas también sean objeto de deseo para sacar rentabilidad al dinero. La especulación en vivienda llega a todos los rincones del mercado.

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Un ejemplo es el conocido como house flipping, que se traduce por remodelación de casas y que consiste en comprar viviendas, reformarlas y venderlas por encima del precio de adquisición en un tiempo relativamente breve. “Nosotros lo que observamos de este fenómeno es que esas remodelaciones son, por así decirlo, de fachada. Pintar, cambiar el suelo, algunos electrodomésticos y poco más”, explica Eloy Gutiérrez, técnico de vivienda de la Federación de Consumidores y Usuarios CECU. “Tenemos un parque de vivienda muy antiguo, muchas veces sin aislamientos y sin garantías de eficiencia energética, pero este tipo de operaciones ni siquiera fomentan una mejora en este sentido”, concluye, ya que su objetivo se ciñe a ganar dinero.

Y lo cierto, es que la rentabilidad es considerable. “La vivienda sigue siendo un nicho seguro en el que invertir con una rentabilidad promedio entre el 4% y el 6%”, señala Alfaro, quien apunta a que esta actividad no es algo nuevo, aunque sí se ha extendido en los últimos años. “Es un fenómeno que, aunque siempre ha estado ahí, ha tomado peso y ahora atrae a pequeños inversores porque es un nicho de inversión”, concluye.

El análisis en torno a los datos de la vivienda hace tiempo que se centra solo en subidas de precio, que suelen ser más o menos agudas, y en récords de precio por metro cuadrado, que ya superan en muchos casos los años de la burbuja de 2007. Para traducir a euros la tendencia estadística de la que hemos hablado aquí, las estadísticas de los registradores de la propiedad señalan que en el tercer trimestre la vivienda nueva costaba 2.199 euros por metro cuadrado (un 0,2% menos que en los tres meses anteriores), mientras que la de segunda mano aumentaba su precio un 3,2%, hasta los 1.838 euros. En definitiva, ni siquiera las casas viejas parece que se vayan a librar de la fiebre de precios.