Cómo lograr una vivienda asequible

En un artículo anterior vimos como una reducción del consumo necesario para satisfacer las necesidades absolutas, aquellas cuya satisfacción no depende de lo que hagan los demás, es un paso necesario para reducir la producción y para vivir dentro de nuestras posibilidades ecológicas y ser más felices al mismo tiempo. Algunas de esas necesidades pueden ser el transporte, la vivienda, la energía o el agua. En los dos siguientes artículos vamos a intentar ver cómo se puede reducir el consumo socialmente necesario para satisfacer la necesidad de tener una vivienda digna a la vez que se incrementa el bienestar de la gente. Para ello, es importante tener en cuenta que la reducción de los recursos necesarios para vivir de manera digna no debe solo manifestarse en forma de una reducción de los recursos materiales como los ladrillos, el suelo o la energía, sino que también debe manifestarse en forma de menores gastos monetarios para la gente.

Esto permitiría a la gente necesitar trabajar menos horas para obtener el dinero necesario para cubrir sus gastos, facilitando así la reducción de la jornada laboral, que como vimos en otro artículo es una medida necesaria para tener una economía ecológica estable. Todo esto tiene como consecuencia que, a la hora de elaborar las propuestas que permitirían reducir los recursos necesarios para satisfacer la necesidad básica de tener una vivienda digna vamos a elaborar dos tipos de propuestas. Por un lado, algunas de las propuestas tendrán como objetivo principal reducir el elevado precio de las viviendas, que permite a los propietarios de las viviendas obtener beneficios no justificados a causa del mal funcionamiento del mercado inmobiliario. Por el otro lado, el resto de las propuestas, que ocuparan el segundo artículo, tendrán como objetivo principal transformar el parque de viviendas de tal manera que su uso sea más eficiente y de tal manera que se reduzcan los recursos como el espacio o la energía que necesita una persona en su vivienda para satisfacer sus necesidades.

En primer lugar, analizaremos los problemas del mercado inmobiliario que permiten a los propietarios de vivienda incrementar de forma constante sus beneficios a costa de unos inquilinos que no tienen más alternativa que pagar cada vez más por sus alquileres o de unos compradores de vivienda que tienen que endeudarse cada vez más para acceder a una. En estos últimos años hemos visto subidas superiores al 10% en los precios de los alquileres en algunas ciudades como Madrid y Barcelona. Sin embargo, mientras que los precios se incrementan a gran velocidad, sigue habiendo una gran cantidad de viviendas vacías que, por distintas razones, no salen al mercado. Según el último censo del INE en 2011 el número de viviendas vacías en España ascendía a 3,4 millones, de las cuales una parte significativa estaban en grandes ciudades.

De esta manera, en Madrid había un 10% de viviendas vacías, y en Barcelona el porcentaje ascendía a un 11%, aunque un censo provisional reciente del Ayuntamiento de Barcelona reduce este número a un 1,52%. En cualquier caso, la salida de las viviendas vacías al mercado podría reducir las tensiones y amortiguar el alza de los precios. Aparte, hay más factores que contribuyen al incremento de los precios que estamos viviendo. Por un lado está el aumento del peso de los bancos y de los fondos buitre en el mercado inmobiliario, en el que gestionan 240.000 viviendas.

Después, el alquiler irregular en plataformas como Airbnb de muchas viviendas en los centros de las ciudades más turistificadas saca muchas viviendas del mercado de alquiler para los habitantes de las ciudades y contribuye a restringir la oferta y a subir los precios. Por último, y más importante, España tiene una tasa de vivienda protegida de solo un 1,1%, muy lejos de países como Holanda o Austria, que cuentan, respectivamente, con un 32% y un 23% de vivienda protegida. Este último factor tiene una importancia capital a la hora de mantener bajos los alquileres en ciudades como Viena, una ciudad que constituye el ejemplo de buenas prácticas a nivel mundial en temas de vivienda y cuyas políticas publicas merece la pena estudiar en detalle para llevar los alquileres a niveles razonables.

Por un lado, un 60% de los habitantes de Viena vive en casas protegidas o subvencionadas por la ciudad, una situación que da al consistorio un poder de mercado que le permite controlar los precios del sector privado también. Aparte, desde 1917 hay controles en el precio total de los alquileres en Viena, una cuestión que también hace que los alquileres del sector privado sean reducidos. Con todas estas políticas la ciudad consigue que ninguno de sus habitantes tenga que dedicar más de un 25% de sus ingresos a pagar el alquiler. Pero todas estas políticas tienen también un coste, que en 2017 ascendió a 577 millones, y necesitan tiempo para ser implementadas. En concreto, Viena lleva invirtiendo fuertemente en políticas de vivienda desde los años 20, desde los tiempos de la Viena Roja. Por eso, aunque el objetivo al que debemos aspirar es el de que nuestras ciudades se parezcan a Viena en lo que a vivienda se refiere, tenemos que diseñar nuestro propio camino para llegar a él, puesto que no partimos de la misma situación inicial, y eso es lo que haremos a partir del siguiente párrafo.

Para empezar a plantear las soluciones, vamos a empezar por ver que dice la teoría económica al respecto de este tema. En primer lugar hay que tener en cuenta que el valor de cualquier tipo de edificación se puede dividir en dos partes, el valor del suelo sobre el que se asienta y el valor de las mejoras realizadas sobre él. Para ver los elementos que condicionan el valor del suelo basta responder a una pregunta, que es lo que hace que un metro cuadrado de suelo en un pueblo de Castilla y León sea mucho más barato que un metro cuadrado idéntico de suelo en una gran ciudad como Madrid? La respuesta a esta pregunta es sencilla, lo que hace que el metro cuadrado de suelo en Madrid sea mucho más caro es la gran cantidad de servicios públicos que lo rodean. Estos servicios incluyen cosas como las escuelas, los hospitales, el acceso a transporte público y a carreteras que conectan esa parcela con los lugares de trabajo y de obtención de distintos servicios, el acceso a parques, la seguridad, etc.

En definitiva, el precio del suelo refleja la disponibilidad de bienes públicos en el  área en el que está situado, y cuando un propietario privado se apropia de las rentas que produce ese suelo, ya sea a través de su venta o de su alquiler, está obteniendo unos beneficios inmerecidos que no ha hecho nada para obtener. Por ello, dado que se está apropiando de un valor que ha sido generado por la sociedad, lo adecuado es gravar el valor del suelo de tal manera que los beneficios del mismo reviertan en quien realmente los ha generado, la sociedad. Por otro lado, las mejoras que se realizan sobre el suelo son una forma de capital, y como todas las formas de capital se deprecia con el tiempo. De esta forma, una edificación pierde valor con el tiempo igual que un coche, que, después de haberlo comprado, pierde valor. De esto se deduce que, en general, cuando se incrementa el precio de un cierto tipo de edificación lo que se incrementa es el precio del suelo sobre el que se asienta.

En este sentido, un impuesto sobre el valor del suelo lo suficientemente alto tendría la consecuencia positiva de desincentivar la tenencia especulativa de suelo y de viviendas, puesto que tener el suelo sin utilizarlo para nada productivo sería demasiado caro. De esta forma, se incentivaría que los propietarios del suelo lo mejorasen y lo usasen para actividades productivas, o, en su defecto, lo vendiesen. Así se podría conseguir que muchas de las viviendas vacías de las que hablábamos antes saliesen, de una manera u otra, al mercado, ya que los propietarios se verían obligados a poner las viviendas en alquiler para no perder dinero o, si no quisiesen ponerlas en alquiler por cualquier razón, a venderlas a un precio más reducido.

En este sentido funcionaria como un impuesto a las viviendas vacías pero mucho mejor, porque no sería necesaria burocracia para determinar que es una vivienda vacía y porque sería imposible de evadir. Es un impuesto imposible de evadir porque el suelo no se puede mover de su sitio, y además es un impuesto económicamente eficiente. Esto es así porque como la oferta de suelo es fija porque no se puede crear más suelo, el impuesto no altera las decisiones de producción de los actores y sirve enteramente para capturar una renta que de otra manera iría al propietario del suelo. Además es un impuesto en el que los ricos pagan más que los pobres, ya que suelen vivir y poseer propiedades y suelo en las zonas más caras de las ciudades donde el suelo también es más caro. Por último, es un impuesto más fácil de implementar de lo que parece, ya que el catastro actualmente ya calcula el valor del suelo y de las mejoras de las distintas propiedades, así que se podría implementar directamente sustituyendo el IBI. Una última consecuencia positiva de un impuesto de estas características sobre la renta del suelo es que produciría una gran cantidad de ingresos que se podrían utilizar, entre otras cosas, para bajar impuestos sobre ingresos merecidos como los de los salarios, de tal manera que se podrían bajar impuestos como el IRPF a las rentas bajas.

Con un impuesto sobre la renta del suelo de este estilo, que es defendido por economistas como Stiglitz, podríamos resolver parcialmente el problema de las viviendas vacías y también reducir los precios del suelo y de las viviendas, y con ellos los de los alquileres, pero para tener garantías de que el derecho a una vivienda digna se cumple serían necesarias más medidas. En concreto, hemos visto que, para asegurarse de que la proporción de los ingresos que los hogares dedican a satisfacer la necesidad básica de una vivienda digna sea baja es necesario que las administraciones públicas cuenten con un gran parque de vivienda pública. En España esto no se va a conseguir de la misma manera que se consiguió en Viena, es decir, a través de la promoción de una gran cantidad de vivienda pública por parte de las administraciones, porque sencillamente hay tanta vivienda construida que no necesitamos construir muchas más.

Por lo tanto, el camino pasa por hacer que las viviendas que actualmente están en manos privadas, especialmente en manos de grandes tenedores de viviendas, pasen a manos públicas. Lo difícil es conseguir que esta transacción se realice a buen precio, de tal manera que los grandes propietarios no obtengan grandes beneficios a costa de los contribuyentes. La herramienta más eficaz para conseguir este objetivo es que las distintas administraciones puedan ejercer el derecho de tanteo y retracto en las grandes operaciones de compraventa de viviendas y suelos y en las operaciones en las que los compradores sean bancos o fondos de inversión. Este derecho consiste en que cuando se cierre una operación de compraventa de viviendas o suelo las distintas administraciones pueden decidir si quieren sustituir al comprador y comprar las viviendas o el suelo en su lugar al precio estipulado en el contrato.

Esta herramienta es una herramienta completamente alineada con los principios del libre mercado, ya que el vendedor recibe exactamente la misma cantidad de dinero que si se lo hubiese vendido al comprador inicial, por lo cual le es indiferente a quien se lo venda. Además, la obligación de garantizar el derecho a una vivienda digna que tienen las distintas administraciones justifica que tengan prioridad sobre otros compradores que solamente quieran ganar dinero con las viviendas. Este instrumento puede ser particularmente útil para ampliar el parque de vivienda pública cuando los distintos operadores financieros como los bancos o los fondos de inversión necesiten liquidez, puesto que en esos periodos están dispuestos a desprenderse de sus activos a precios muy reducidos porque necesitan el dinero para sobrevivir. Esta situación es la que hemos vivido en España en los últimos años, solo que los principales beneficiados han sido fondos de inversión extranjeros que se han podido hacer con una cartera de viviendas muy amplia a precios bajos porque los bancos españoles querían desprenderse de ellas. Además, la combinación del derecho de tanteo y retracto con la implantación del impuesto sobre la renta del suelo, que sirve para reducir la especulación y los precios de la vivienda y el suelo si es lo suficientemente alto, puede dar lugar a más oportunidades para adquirir viviendas a buen precio.

Por último, hay que tener en cuenta que es posible que haya administraciones publicas gobernadas pos conservadores y liberales que no quieran construir un parque de vivienda pública por motivos ideológicos, y por lo tanto, para maximizar las posibilidades de ampliar el parque de vivienda publica este derecho lo deben de tener todas las administraciones públicas. De esta manera si el ayuntamiento no quiere ejercer el derecho lo puede ejercer la comunidad autónoma y si no el Estado Central. Además, como es deseable que la propiedad de vivienda esté lo más descentralizada posible, entre otras cosas para minimizar los daños de posibles privatizaciones, las administraciones locales deben tener prioridad para ejercer el derecho sobre las comunidades autónomas, y estas a su vez sobre el Estado.

La tercera medida que es necesario poner en marcha para limitar los precios de los alquileres son los controles de precios por zonas. Como ya sabemos, este instrumento se lleva utilizando en Viena desde 1917 y en los últimos años se ha extendido por ciudades como Berlín, que utilizan una versión modificada de los mismos para contener el alza de los precios. En el caso de Viena ya hemos visto que los controles de precios, en combinación con la política de vivienda pública, sirven para asegurarse de que también las viviendas en manos privadas estén disponibles a precios asequibles. En ese caso también se ha podido observar que la combinación de ambas políticas previene una de las consecuencias no deseadas de los controles de precios, es decir, que sencillamente los propietarios opten por dejar de alquilar la vivienda e intenten obtener una rentabilidad mucho mayor vendiéndola. Esto es así porque la gran cantidad de viviendas públicas obliga a los propietarios privados de viviendas a escoger entre jugar en el mercado de alquiler con las reglas marcadas por la ciudad o exponerse a no obtener ningún ingreso por sus propiedades.

Sin embargo, en los lugares donde la vivienda pública no ocupa un lugar tan importante, los controles de precios pueden tener la consecuencia no deseada de retirar muchas viviendas del mercado de alquiler, haciendo que muchas personas que no tienen más remedio que vivir en alquiler tengan muchas más dificultades para encontrar piso. Por eso, mientras que no haya suficiente vivienda pública como para prevenir esa consecuencia, una posible solución es optar por los controles de precios al estilo de los implementados por la ciudad de Berlín y en otros lugares de Alemania, que son en esencia controles sobre las subidas de precios. Este tipo de controles permiten asegurar que los propietarios no abusaran demasiado de su posición para seguir subiendo los precios, pero al mismo tiempo no reduce la rentabilidad que obtienen los propietarios al alquilarlas. Esto, unido al hecho de que las viviendas son uno de los activos más rentables del mercado ahora mismo con rentabilidades de hasta un 11%, hace que los propietarios no se vayan a retirar del mercado o dejar de invertir a causa de los controles de precios porque sencillamente perderían dinero haciéndolo.

Hasta este punto hemos mencionado las tres medidas principales que permitirían transformar el mercado inmobiliario para hacer que la vivienda fuera asequible para todo el mundo.

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Otras medidas que sería conveniente implementar son todas aquellas que den más seguridad a los inquilinos, como por ejemplo el alargamiento del tiempo de los contratos, pero por razones de espacio no pueden ser desarrolladas.

En cualquier caso, conseguir que las viviendas fuesen asequibles permitiría que la gente necesitase menos ingresos para hacer frente a sus gastos, y por lo tanto les permitiría reducir su jornada laboral sin perder bienestar al hacerlo. Sin embargo, hasta ahora ninguna de las medidas abordadas conseguirían reducir el impacto ecológico de las viviendas, y las medidas que sí que lo hacen a la vez que permiten reducir aún más los gastos derivados de la vivienda serán el objeto del siguiente artículo. _____________

Álvaro Gaertner Aranda es ingeniero físico y estudia el máster de Economía y Management Sostenible en la Universidad de Oldenburgo (Alemania).