Madrid, ciudad tensionada

El pasado 14 de marzo, se presentó por Más Madrid el informe Madrid, ciudad tensionada, un diagnóstico sobre la situación de la vivienda en la ciudad. El grupo municipal en el Ayuntamiento de Madrid ha tenido en José Alfonso Gálvez Salinas, recientemente nombrado Director General de Estrategias de Movilidad en el Ministerio de Trasportes y Movilidad Sostenible, la figura de coordinador y alma mater del estudio que desgrana los antecedentes y situación actual del mercado de la vivienda y la emergencia habitacional a la que se enfrenta la realidad de la urbe.

Las páginas del documento permiten tomar conciencia de una problemática que arrastra distintos momentos históricos y que los poderes públicos deben tener presentes para no repetir errores del pasado. Madrid se ha enfrentado con anterioridad a retos demográficos y habitacionales, y su recuerdo permite entender lo que ahora vuelve a sufrirse por buena parte de la ciudadanía.

Entre 1940 y 1960 la ciudad recogió a cientos de miles de personas que abandonaron los pueblos para asentarse en Madrid, generando una necesidad de viviendas que intentó paliarse con la expropiación de terrenos para edificar alojamientos. Enclaves como San Blas, Palomeras o Comillas acogieron más de 90.000 viviendas sociales.

La ciudad siguió en constante crecimiento en las décadas posteriores, lo que nos lleva al Plan General Urbanístico de 1985, con 40.000 nuevas viviendas entre las cuales el 87% eran de protección oficial. A principio de la década de los 90, tuvieron lugar las últimas intervenciones directas en la creación de vivienda accesible, con Valdebernado y el Plan 18.000 como principales exponentes. Madrid contaba con 1,2 millones de viviendas.

Ya con el nuevo Plan General de Ordenación Urbana de 1997, la administración del Partido Popular giró el timón de la solución habitacional hacia el sistema de dotar con suelo a la iniciativa privada, surgiendo los desarrollos de Las Tablas, Monte Carmelo o Sanchinarro.

Pero las más de 75.000 viviendas surgidas no impidió el aumento de los precios. El mercado, como en tantas otras ocasiones, se auto regulaba al alza. Cuanto más suelo era construido, más cara salía la vivienda al comprador.

En los 2000, se insistió en incrementar la oferta de nueva construcción, con 150.000 nuevas viviendas en la ciudad. Los precios se dispararon en un escandaloso 224%. En años más cercanos al presente, sin tanta construcción, los precios han vuelto a incrementarse pese a contar con un consolidado número de 1,5 viviendas.

¿Acaso continua el éxodo rural o de otras partes del país hacia Madrid? Para comprender la nueva subida de precios habremos de profundizar algo más en la dermis del parque de viviendas madrileño.

Y eso es lo precisamente hace el estudio presentado por Más Madrid. ¿A qué se dedica todo ese número de viviendas? ¿Son hogares de familias? No todas. Un importante número de pisos de los edificios que vemos en los barrios no tienen uso vividero. La recopilación del informe arroja datos de gran interés. Más de 200.000 viviendas no son principales, 97.000 se encuentran vacías, 80.000 son oficinas y 30.000 son turísticas.

En ciertas zonas de Madrid, la situación se ha tornado insostenible. En el distrito centro se han perdido casi 5.000 viviendas de uso principal en los diez últimos años para ser dedicadas al tercer sector. Todo ello influye directamente en el precio del m2 de compra, que se sitúa en 4.109 euros y, de igual manera, en de alquiler, que ronda la media de 1400 euros al mes por una vivienda de 75m2.

Y con todo ello, 16 de los 21 distritos de Madrid se configuran como zonas tensionadas en las que el vecindario destina más del 30% de su renta en los gastos de vivienda y suministros asociados.

Los locales comerciales empiezan a ser la opción de muchas personas, que optan por transformar éstos en viviendas. Puente de Vallecas ha transformado ya el 10% de sus locales comerciales. Y con todo ello, 16 de los 21 distritos de Madrid se configuran como zonas tensionadas en las que el vecindario destina más del 30% de su renta en los gastos de vivienda y suministros asociados.

La situación exige medidas enérgicas y amparadas en datos objetivos. Madrid dispone de un digno parque de viviendas, pero no puede consentir que cada vez menos de ellas se destinen a su uso principal. El modelo de aumentar la oferta sin más intervención se ha demostrado un fracaso en cuanto al objetivo de la bajada de precios.

Puede que los propietarios de una vivienda pagada vean que su inversión se ha revalorizado y que su hogar valdrá más en el momento futuro en el que se venda, pero ¿dónde vivirán los hijos de esa pareja? Que la vivienda de los padres aumente su precio estimado no debería dificultar el acceso a una para sus descendientes. Mientras tanto, las grandes inversiones atraídas por la alta rentabilidad del ladrillo continúan expulsando a gente de los barrios, y ya no son sólo los jóvenes quienes sufren el problema.

Con las conclusiones alcanzadas en este informe, el grupo municipal encabezado por Rita Maestre acudirá al Pleno de Madrid para poner el foco en la realidad y proponer soluciones, que irán desde un refuerzo de la vivienda pública hasta un modelo fiscal que desincentive la especulación, pasando por la regulación efectiva de las viviendas de uso turístico y la intervención del mercado de alquiler en las zonas tensionadas.

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Gerardo Centeno es Letrado Consistorial del Ayuntamiento de Madrid y actualmente Vocal Asesor de Más Madrid.