No es una cuestión de eficacia: es una responsabilidad pública
Este mes de diciembre el Ayuntamiento de Barcelona inició los primeros expedientes sancionadores contra promotores inmobiliarios por incumplir la obligación de destinar a vivienda de protección oficial el 30% de las nuevas promociones y grandes rehabilitaciones, medida aprobada en 2018.
A estas alturas, todo el mundo sabe que el derecho a la vivienda se define en la Constitución. Bastantes personas sabrían además localizarlo en su artículo 47. Lo que no suele ser de general conocimiento es que el propio artículo, para establecer las condiciones necesarias para hacer efectivo ese derecho a la vivienda, emplaza a las Administraciones Públicas a establecer una regulación urbanística del suelo con el doble objetivo de impedir la especulación y de hacer participar a toda la ciudadanía de las plusvalías urbanísticas que se generen.
Este mandato constitucional provocó en Euskadi hace casi 30 años el alumbramiento de la primera ley en todo el Estado que exigió que en los procesos de transformación urbanística —tanto por nueva urbanización como por la reconversión de las zonas urbanas— se reservaran suelos para hacer posible la construcción de viviendas protegidas. Posteriormente, esta técnica obligatoria fue incorporándose —no sin reticencias— a otras legislaciones autonómicas de urbanismo o de vivienda, al punto de terminar convirtiéndose, ya en el año 2007, en una obligación de carácter básico y transversal para todas las comunidades autónomas, tras su incorporación en una legislación básica del Estado.
No obstante, el paradigma urbanístico y de vivienda ha ido evolucionando. Desde la óptica del desarrollo sostenible no resulta posible hacer descansar la posibilidad de obtención de suelo para la vivienda protegida exclusivamente de los procesos de transformación urbanística.
El artículo 47 de la Constitución emplaza a las Administraciones Públicas a establecer una regulación urbanística del suelo con el doble objetivo de impedir la especulación y de hacer participar a toda la ciudadanía de las plusvalías urbanísticas
Si tomamos como ejemplo Barcelona, vemos que la ciudad está colmatada y las transformaciones urbanísticas al uso son prácticamente residuales y periféricas respecto al centro de la ciudad. Esta circunstancia permite obtener poco suelo y localizado exteriormente para poder construir nuevas viviendas protegidas. Además, muy pocas veces las viviendas protegidas resultantes de estos procesos se promueven en el régimen de alquiler asequible; obligación de alquiler que sólo ha sido incorporada muy recientemente de forma exclusiva para el Área Metropolitana de Barcelona en la legislación catalana corresponsabilizando así a los promotores privados.
Esto obliga a todas las Administraciones Públicas a releer el mandato constitucional con el que comenzaba estas líneas para redirigir ahora la vista a las plusvalías urbanísticas que se generan en el centro de la ciudad mediante la reconversión de solares o de edificios, donde se enmarca la obligación de destino del 30% del techo habilitado para su destino a vivienda protegida. Esta medida, reclamada con razón por distintas plataformas del movimiento asociativo ciudadano, está teniendo efectos —limitados— alcanzando a unas 140 viviendas protegidas hasta la fecha y de las que una parte se destinarán a viviendas públicas para el alquiler asequible en las zonas centrales de la ciudad. Nótese que, si no se hubiera adoptado esta solución urbanística, estas viviendas protegidas no existirían.
También es justo reconocer que la medida adoptada repercute de forma directa en el mercado del suelo urbano favoreciendo la contención de los precios —extremo muy importante, poco conocido, pero perfectamente alineado con el mandato de la interdicción de la especulación—. De forma indirecta tampoco es descartable que esta obligación urbanística fomente, en último término, la decisión de venta de edificios de particulares o empresas al Ayuntamiento que los adquiere de forma preferente para su rehabilitación y destino posterior al alquiler asequible.
Con lo expuesto sólo queda concluir que la medida de la obligación del 30% no puede juzgarse exclusivamente en base a sus resultados, puesto que la misma no deja de ser el correlato del mandato del artículo 47 de la Constitución leído en sus verdaderos términos e interpretado conforme a las exigencias que nos marca la obligación de favorecer el derecho a la vivienda en el nuevo contexto del desarrollo sostenible.
No es por tanto una cuestión de eficacia; es una cuestión de responsabilidad pública y de justicia social y urbana.
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Íñigo Maguregui es exdirector de Vivienda, Suelo y Urbanismo del Gobierno Vasco.
