Fondos de inversión y empresas extranjeras lideran el negocio de 535 millones de las residencias de estudiantes

Nunca antes el sistema universitario español había tenido semejante afluencia de estudiantes como la actual. El pasado curso, las universidades españolas registraron 1,67 millones de alumnos matriculados –grado, máster y doctorado–, casi un 10% más que hace una década. Un alumnado que, en parte, se enfrenta a la etapa educativa superior lejos de sus casas. Algunos, salen de sus provincias o comunidades autónomas. Otros, directamente, abandonan sus países de origen para estudiar en España, una tendencia que no ha parado de crecer en los últimos años. Dos grupos que comparten una necesidad: alojamiento. Es ahí donde entran en juego las residencias de estudiantes. Un negocio que no ha parado de crecer –su tamaño ya supera los 500 millones de euros– y que lideran fondos y firmas inmobiliarias extranjeras. Sociedades británicas, estadounidenses, belgas o sociedades luxemburguesas. Todos quieren hacerse con parte del apetecible pastel que se está cociendo alrededor del cada vez más demandado sistema universitario. 

Antes de que estallase la pandemia había en España 1.040 centros de este tipo, según los datos recopilados por la consultora JLL. De ellos, 859 eran residencias de estudiantes y 181 colegios mayores. Son casi un centenar menos que los existentes en el curso 2015-2016. Lo que no quiere decir, ni mucho menos, que el negocio se esté resintiendo. Hay menos establecimientos de este tipo, sí. Sin embargo, cada vez son más grandes. El número de camas ofertadas no ha parado de crecer ejercicio tras ejercicio. En 2020, según datos de la firma de consultoría sectorial DBK, era de 97.290, un incremento del 10% en solo cuatro años –en 2016 había 88.135–. Plazas que se concentran, principalmente, en Madrid, Cataluña y Castilla y León, que aglutinan poco más de la mitad y que son las principales comunidades de destino de los estudiantes nacionales móviles. Camas que se prevé que sigan aumentando en el país ejercicio tras ejercicio. De ahí, las continuas entradas de jugadores en el negocio.

Por el momento, el grado de concentración de la oferta no es demasiado elevado. Lo que no quiere decir, por supuesto, que no existan auténticos gigantes. El año pasado, las cinco firmas más potentes del sector concentraban el 18,8% de todas las plazas. El claro líder del sector en España es Resa, que controla unas 11.000 plazas por todo el país en 40 residencias universitarias, colegios mayores y alojamientos ubicados en una veintena de ciudades, destacando Madrid y Barcelona. La empresa titular del 100% del capital social de la firma es la sociedad holandesa Greystar Netherlands Cooperatief, controlada a su vez por la estadounidense de inversión inmobiliaria Greystar Real Estate Partners. Su entrada en el mercado español se produjo en 2017, de la mano del brazo inversor de la aseguradora AXA y de la gestora alemana GBRE. "La aceptación entre inversores fue muy fuerte porque el de las residencias de estudiantes es un sector muy atractivo, con una estabilidad muy elevada", explicaron entonces desde GBRE España.

A Resa le siguen, a mucha distancia, otros jugadores. Livensa Living es uno de ellos. Actualmente, según los datos que ofrecen públicamente, esta firma cuenta en nuestro país con una cartera de nueve residencias distribuidas por ocho ciudades. Entre todas, según los datos recopilados por este diario, tienen una capacidad que supera las 3.000 plazas. Algunas de ellas, son gigantescas. El mejor ejemplo se encuentra al sur, en la ciudad de Málaga. Allí, ha levantado un edificio con una capacidad, según el Área de Turismo del consistorio, por encima de los seis centenares de camas. Livensa Living es la marca bajo la que operan las residencias de Temprano Capital Partners, la firma de inversión que apostó fuerte por el sector en 2019 de la mano de la multinacional canadiense Brookfield. 

De GSA a un hijo de Botín pasando por Luxemburgo

Nueve centros en cinco ciudades, con una capacidad superior a las 2.300 camas, controla también Nexo Residencias. Esta es una marca comercial de Global Student Accommodation Group Limited, firma dedicada al sector residencial estudiantil originaria de Dubai pero con sede operativa en Londres. GSA entró con fuerza en el mercado español en 2017. Lo hizo adquiriendo el paquete que puso a la venta la empresa de capital riesgo estadounidense Oaktree, a la que esta misma compañía ya había comprado unos meses antes otra cartera de más de 7.000 camas en Reino Unido por 600 millones de euros. "Se trata de la primera vez que se formaliza una operación centrada en un negocio de residencias de estudiantes de estas características en España, lo que la convierte en todo un hito", presumían desde JLL, la consultora que se encargó de prestar asesoramiento en la multimillonaria operación.

También en la cúspide del sector en España se encuentra Micampus, que según sus propios datos tiene en gestión una veintena de centros con una capacidad de más de 2.000 plazas. Entre ellos, la residencia universitaria Galileo Galilei, aquella en la que se registró el pasado mes de octubre el brote con más de un centenar de afectados tras una fiesta que obligó a suspender las clases presenciales en la Universidad Politécnica de València.

El propietario de la firma residencial es el fondo Stoneshield,afincado en Luxemburgo y que tiene obligación de verder el grupo antes del 12 de abril de 2029. ¿Y quién está detrás? Juan José Pepa y Felipe Morenés Botín-Sanz de Sautuola, hijo de la presidenta de Banco Santander, Ana Botín. Ambos consiguieron, tal y como desveló infoLibre en el marco de la investigación periodística OpenLux, compromisos de inversión por importe de 250 millones de euros. Ellos pusieron ocho. Falta por saber quiénes se comprometieron a aportar los 242 millones de euros restantes.

La última posición de la clasificación de los principales actores del sector es para Xior Student, que opera en España cuatro residencias, de las cuales dos están en Barcelona y una en Madrid y Granada. Entre todas, cuentan con una capacidad de algo más de un millar de camas. Tras la marca se encuentra la firma inmobiliaria belga del mismo nombre, que también tiene presencia en Portugal o Países Bajos. De este último Estado es la cadena The Student Hotel, que cuenta con un par de centros en Barcelona dedicados al alojamiento de estudiantes. Dos tiene también la británica Collegiate, con cerca de medio millar de plazas. 

Un mercado en crecimiento

El mercado de los alojamientos estudiantiles es cada vez más jugoso en nuestro país. El número de alumnos extranjeros que eligen las universidades españolas para cursar parte de sus estudios superiores aumenta año tras año. Un grupo al que se le suma el de los propios nacionales que con el arranque de las clases salen de su provincia o su comunidad autónoma para continuar con su formación educativa. La consultora JLL estima que durante el curso 2018-2019 unos 526.300 jóvenes "fueron susceptibles de necesitar alojamiento". Tres cursos antes, esa estimación se situaba en los 421.687. Un crecimiento anual promedio del 5,7%. Una demanda ante la que en el último ejercicio analizado por la firma solo había 94.507 plazas en residencias de estudiantes –ahora ya estamos en algo más de 97.000–. "Esto se traduce en un desajuste entre la oferta y la demanda de alojamiento de más de 430.000 plazas", recoge el informe Residencias de estudiantes. De la consolidación a la institucionalización.

Se calcula que para 2022 habrá en España 116.348 plazas en estos centros. Un negocio potente económicamente si se presta atención a los precios mensuales por alumno. Rentas que, no obstante, dependen de la ciudad. Los últimos datos de JLL sitúan el precio medio por habitación básica en Madrid en los 804 euros mensuales, mientras que en Barcelona lo rebajan a 773 euros. Son las dos ubicaciones más caras. El resto de provincias se mueven entre los 470 euros de Salamanca y los 666 euros de Pamplona. Es la radiografía de un sector que en solo cuatro años ha multiplicado por once su volumen de negocio en suelo español. En 2016, según las cifras manejadas por los expertos del sector, se situaba en los 50 millones de euros. Ahora, tal y como ha apuntado la consultora DBK, alcanza los 535 millones.