El aval público a las hipotecas, luces y sombras de un plan que sólo defienden el PSOE y el PP

El 7 de mayo de 2023. Es la fecha en la que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció por primera vez la creación de una línea de avales a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) que garantizara el 20% de la hipoteca de una primera vivienda para jóvenes menores de 35 años con ingresos anuales inferiores a 37.800 euros y para familias con niños a cargo. Lo hizo en una presentación de candidaturas electorales en Santa Cruz de Tenerife, en la que reivindicó la medida, que pasó por el Consejo de Ministros dos días después, como una respuesta a la "emergencia habitacional". Este martes, más de nueve meses después y con los comicios gallegos en el horizonte, el Ejecutivo ha dado luz verde a las condiciones por las que se distribuirán 2.500 millones a través de ese vehículo, de los que prevé que se beneficien unas 50.000 personas y Sánchez ha anotado que mejorará “el acceso a una vivienda digna”.

El objetivo es que el Estado dé una garantía a los menores de 35 años y a familias con niños para que puedan llegar a los préstamos en condiciones seguras para ellos y para la entidades financieras y que no tengan que destinar el 30% de sus salarios a pagar el alquiler o la hipoteca, como recomiendan los expertos. Con tal fin, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana firmará próximamente un convenio con el ICO, al que podrán adherirse los bancos. El préstamo para avalar con esta línea se formalizará mediante un contrato entre la entidad de crédito y los adquirientes y el respaldo estatal se entenderá otorgado en el mismo acto de asignación, sin que tenga coste ni para el adjudicatario ni para el ente financiero. El plazo para formalizar los préstamos finalizará el 31 de diciembre de 2025, pudiendo prorrogarse dos años más, si así lo pactan el ministerio y el instituto de crédito.

¿Cuáles son las condiciones para poder pedirlos, más allá de pertenecer a los dos colectivos de población mencionados? Los adquirientes de viviendas deberán ser personas físicas y mayores de edad, con residencia legal y acreditable de manera ininterrumpida durante los dos años anteriores en España. Además, los ingresos individuales no podrán superar los citados 37.800 euros brutos al año –4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM)– y el doble, en el caso de que los propietarios del inmueble sean dos. Si bien habrá factores de mejora en función del número de hijos, de forma que el límite se incrementará en 2.520 euros brutos anuales –0,3 veces el IPREM– por cada menor; y de si la familia es monoparental, supuesto en el que podrá escalar en un 70% adicional. Junto a ello, el patrimonio del avalado no podrá superar los 100.000 euros y no podrán hacer uso de la medida los ya dueños de otra vivienda, salvo algunas excepciones. Con carácter general, el ICO avalará hasta el 20% del importe del crédito, aunque ese porcentaje se podrá elevar hasta el 25%, si el inmueble dispone de una calificación energética D o superior. “El Estado es tu avalista y da garantía a los bancos para la concesión de tu hipoteca", condensó la ministra del ramo, Isabel Rodríguez, para aclarar luego que se trata de una iniciativa "para todos los españoles de todas las ciudades y pueblos" del país, no sólo para determinados puntos. Con todo, faltan por resolver cuestiones como el procedimiento para pedir la ayuda o el plazo para hacerlo.

Y hay una parte del Ejecutivo, el ala de Sumar, que se ha salido de la fotografía. Su portavoz de Economía y Hacienda en el Congreso, Carlos Martín Urriza, justifica el borrado: “Si bien es una medida que se contempla en el acuerdo de gobierno a propuesta del PSOE”, desde su formación consideran que “no contribuye a la solución del problema de la vivienda”. “Tal y como sustenta la evidencia empírica de medidas similares puestas en marcha en países como el Reino Unido, Canadá o Australia, proporcionar incentivos a la compra de vivienda en un mercado con oferta restringida puede contribuir a subir aún más los precios y a que los promotores absorban toda la ayuda, terminando por beneficiar fundamentalmente a los bancos en un contexto de tipos de interés elevados”.

Apunta que desde Sumar han planteado en el contexto de la negociación de los Presupuestos otras medidas que sí contribuirían a resolver “el problema de la vivienda en línea con lo que recoge el apartado 5 del acuerdo de gobierno”. Las resume: “Con el objetivo de contener la espiral de precios de vivienda y alquiler” apuestan por “mejorar aspectos de la Ley por el Derecho a la Vivienda, incluyendo elementos como la ampliación de la cobertura de la norma a las comunidades que se oponen a su aplicación, la regulación de los alquileres de temporada o el impulso de una regulación más exigente con los alquileres turísticos”. Abogan en paralelo por “acometer la mayor inversión" en "alquiler social de la historia” para avanzar hacia “el objetivo del 20% de parque público de vivienda" en esa opción. Pretenden, asimismo, “movilizar entre inversión y financiación pública y privada el 1% del PIB -Producto Interior Bruto- anual en la construcción de vivienda social para alcanzar en 10 años la media europea del 9,3% de parque público de vivienda en alquiler social”, para lo que habría que implicar suelo y a la Sareb.

Y, “dada la creciente gravedad de la situación de la vivienda”, Sumar cree que “hay que valorar medidas adicionales como la prohibición de la compra de viviendas que no se vayan a destinar a vivir al estilo de Canadá y Países Bajos, o poner fin a las Golden Visa", entre otras. En Holanda una ley prohíbe la compra de viviendas si no se van a habitar, lo que sirve de parapeto a que las adquieran fondos buitres o multipropietarios para especular. Y en Canadá, el Gobierno ha decidido recientemente prorrogar por dos años la norma que impide la adquisición de edificaciones en el país a inversores extranjeros, que no podrán así comprar casas al menos hasta el 1 de enero de 2027 en el marco de las medidas implementadas para hacer frente al alza de los precios inmobiliarios en el mercado canadiense. Por último, Sumar entiende que es “imprescindible” que “el índice de referencia -de las zonas tensionadas- se publique cuanto antes y que su diseño contribuya a la desescalada de precios”, así como “hacer obligatoria la portabilidad de hipotecas entre bancos y vincular el interés de éstas a tipo fijo a la deuda pública”. La vicepresidenta segunda y ministra de Trabajo, Yolanda Díaz, ha admitido "discrepancias" con el PSOE, ya que los socialistas "priorizan la compra de vivienda en el ámbito privado", frente al fomento de la garantía del alquiler que quiere potenciar su formación.

Un "modelo fracasado" e iniciado por el PP

Desde Más Madrid también han criticado los avales. Jorge Moruno, diputado en la Asamblea madrileña y portavoz de Vivienda, expresó en la red social X que supone continuar la estela de “un modelo fracasado que ya se probó en Inglaterra” y se tradujo en "derroche de dinero público", "desinversión en vivienda pública" y encarecimiento de precios. "Eso sí, se benefició un grupo de grandes constructoras", matizó. "España necesita presupuesto para vivienda pública y asequible”, concluyó. Otras fuentes de ese partido lanzan que "son políticas de derechas". Podemos, de su lado, ha manifestado su rechazo frontal a unas líneas de ayudas con las que se "regalarán" fondos estatales a los bancos y a que el presidente del Gobierno se comporte como el "jefe de gabinete" del Banco Santander, en palabras de su secretario de Organización de la formación, Pablo Fernández.

Más allá de la esfera política, Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario de España y de CajaGranada, relata que esta línea de avales "se ideó en el Reino Unido por parte del Gobierno conservador de David Cameron, donde ya lleva unos 10 años implantada. Aquí en España la impulsó primero Ayuso en la Comunidad de Madrid y se hizo en alguna otra gobernada por socialistas como en Baleares, con Francina Armengol". "Y antes de que se aplicara en ningún sitio –pespuntea– lo sugirió Botín [Ana], la presidenta del Banco Santander, porque como éste tiene una fuerte presencia en el Reino Unido, conocía la existencia de esta ayuda gubernamental". Sostiene Rodríguez que, "de alguna forma, facilita a los bancos que haya más préstamos, les genera más actividad", al mismo tiempo que "habrá hogares, con un nivel de ingresos, a los que esto les pueda ser muy beneficioso", reconoce. Aunque matiza que, al haberse establecido "la cifra de 37.800 euros brutos al año, que son 4,5 IPREM de 14 meses", esto significa "un salario medio mensual de 3.150 euros". En definitiva, piensa que se propulsará que "algunos sectores sociales puedan acceder a una vivienda sin que esté el tapón de la cuantía que no cubre el préstamo y habrá familias que se vean favorecidos por esta medida, pero serán las de un cierto nivel de ingresos", puesto que la cifra salarial aportada por él está por encima del sueldo medio "en España en este momento, que es algo más de 2.000 euros". Incide para finalizar en que "es una medida que viene bien a unos sectores de clase media y tendrá que haber un convenio del ICO con los bancos para que éstos puedan informar al comprador de que existe una línea de avales con la cual el préstamo puede llegar al 100%," siendo "el 80% la garantía hipotecaria".

Sobre la mención a Ayuso, cabe reseñarse que en Madrid se lanzó en 2022 el programa Mi primera vivienda y días después de la promesa de Sánchez en 2023 se amplió el programa con 18 millones adicionales. En esta región se avala el 15% y no es la única comunidad gobernada por el PP que ha emprendido dicha senda, otras como Andalucía y Murcia la siguieron. Es más, los populares han acusadon al Ejecutivo de Sánchez, vía comunicado, de "copiar" acciones puestas en marcha en esos territorios en materia de vivienda y de hacer "propaganda electoral".

Más oferta y menos especulación

Otras fuentes, estas del ámbito del mercado inmobiliario, vuelven a mirar al Reino Unido para aseverar que el programa que se bautizó como Help to Buy y se inició en 2013 "tuvo sus aciertos, en particular fuera de Londres", pero "infló los precios de la vivienda en Inglaterra y no logró ofrecer una buena relación calidad-precio para los ciudadanos resultando fallido". Aportan que así se recogió en un informe de la Cámara de los Lores, en el que se recomendó destinar la financiación pública a "aumentar la oferta de viviendas”. Desde el área académica comparten que para bajar el coste de algo "no siempre hay que incentivar su demanda" y a veces "es mejor actuar sobre la oferta".

En la misma línea, el doctor en Antropología Económica Jaime Palomera comparte que la decisión del Ejecutivo de Sánchez "ha fracasado ahí donde se ha probado", de acuerdo a lo hecho público en su perfil de X. "Ayuda a que una pequeña parte de la población pueda comprar casa a costa de hinchar los precios y hacer la vivienda más inaccesible para todos. Dará votos, pero es un grave error", no ha dudado en afirmar. Se remite como otros a la experiencia inglesa y propone que, "en lugar de intervenir el mercado subiendo precios", se haga para "promover la vivienda asequible y protegida". "Esto pasa por prohibir las dinámicas especulativas en el mercado de compraventa y, sobre todo en el mercado del suelo, que es donde está la raíz del problema", encadena.