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La burbuja del alquiler

Berlín, París, Nueva York y Londres: ¿Han tenido éxito sus medidas para luchar contra la subida del precio del alquiler?

Imagen de archivo de un edificio de viviendas.

El precio del alquiler ya encadena 41 meses consecutivos al alza. Mientras esto ocurría, los inquilinos salían a las calles. Pedían soluciones para frenar la escalada de precios y estas sólo llegarían, decían, desde la política, que movió la primera ficha el pasado jueves 11 de octubre, cuando el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, y el secretario general de Unidos Podemos, Pablo Iglesias, firmaron en la Moncloa el acuerdo de Presupuestos Generales del Estado para 2019. En concreto, el compromiso pasa por permitir que los ayuntamientos puedan intervenir en el mercado del alquiler para limitar precios. ¿Cómo? Se les otorga la capacidad de "declarar, temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual", explica el documento. 

Para llevarlo a término, hay otras experiencias en las que fijarse. Otros países ya intentaron poner freno a esta escalada que, de momento, no tiene límites. Es el caso de Francia o Alemania, que estrenaron leyes para intentar contener los precios. ¿Han funcionado? Álvaro Ardura, profesor de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, afirma que es complicado saberlo. "Es muy difícil medir la eficacia real de las medidas porque estamos en un contexto generalizado de subidas de precios del mercado inmobiliario global", asegura. "Y en ese contexto en el que todo sube mucho, ¿cómo medir si las medidas dan resultado?", se pregunta.

No obstante, Lucía Martín, diputada y coportavoz de En Comú Podem en el Congreso de los Diputados, que es quien ha liderado las negociaciones con el Gobierno en materia de vivienda, afirma en conversación telefónica que, aunque lo que más se ha destacado ha sido el establecimiento de unos límites para los precios, lo importante es conseguir "contratos más largos y con más garantías". Para ello, asegura, las negociaciones con el Ejecutivo tendrán que continuar. 

Pero, ¿es suficiente? A juicio del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, no. Marta Montero, una portavoz de la organización asegura en conversación con infoLibre que "estas medidas no van a tener éxito porque son preventivas". "Vivimos una situación de emergencia, los precios están ya muy altos y tiene que haber medidas que vayan directamente a reducir esos precios, no a contenerlos", afirma. Asegura, por ello, que lo primero que hay que hacer es establecer medidas para que, de manera inmediata, los precios disminuyan. Una vez lo hayan hecho, medidas como las que han propuesto el Gobierno y Unidos Podemos podrán frenar, a futuro, nuevas subidas.

El ejemplo parisino

Una de esas ciudades es París. Según el índice elaborado por The Economist, en los últimos cinco años los precios de su vivienda han aumentado un 70%. Lo mismo ocurrió con el alquiler. En la última década, según publicó El País, los arrendamientos subieron sus cuotas, en general, alrededor de un 50% en la última década. Por ello, en 2015, el Gobierno socialista de François Hollande intentó tomar medidas. Aprobó la Ley Alur (del acceso a la vivienda y la renovación de la planificación urbanística, por sus siglas en francés), que establecía un precio de referencia para el metro cuadrado, que el propietario no podía subir por encima del 20% ni disminuirlo por debajo del 30%.

"Cuando estaba en funcionamiento, se frenó la subida de los precios, pero se puso en marcha en una época en la que los precios estaban muy altos, así que realmente tampoco se solucionaron los problemas de vivienda", critica Irene Escorihuela, directora del Observatori Desc. Afectó, explica, porque el índice de referencia de lo que debería costar un alquiler se elaboró a partir del precio de mercado, demasiado elevado. Pero además se hizo mal. Así al menos lo estableció la Corte Administrativa de París, que obligó a derogar la normativa en el año 2017 porque "se hizo sólo en la capital en lugar de en las áreas más tensionadas", recuerda Escorihuela.

Ahora, en 2018, el Ejecutivo de Emmanuel Macron ha puesto en marcha la Ley Elan (de evolución de la vivienda y urbanización digital, por sus siglas en francés), "bastante más laxa" que la anterior, en palabras de Montero. Actualmente, el reglamento se encuentra en trámites parlamentarios, por lo que habrá que ver la eficacia o ineficacia que tenga, aunque Escorihuela ya avanza que algunos colectivos de vivienda en Francia no la ven con muy buenos ojos, al menos en los que a vivienda pública se refiere. 

El ejemplo berlinés

Berlín ha visto cómo sus alquileres subían, de media, un 20% en el último lustro. Su forma de frenar esta escalada ha sido similar a la que puso en práctica París, y muy parecida a la que quiere implantar ahora España, en palabras de Escorihuela. El Gobierno de Angela Merkel implantó en 2015 la llamada Mietpreisbremse (freno de los alquileres), que limita las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona.

Pero hay excepciones: sólo se puede aplicar en zonas tensionadas y si la vivienda no ha sido renovada. Ese es el problema, a juicio de Escorihuela, "las múltiples excepciones". "Las medidas son muy tibias y no se controla lo suficiente", critica Montero. Además, según el portal Idealista, "entre el 66% y el 95% de las ofertas de pisos de alquiler están por encima del máximo fijado por la ley", que además "está a la espera de una resolución por parte del Tribunal Constitucional federal". 

Sin embargo, para Ardura, el fracaso que achacan a la ley "es muy relativo". "Las subidas han sido más moderadas que en Madrid y Barcelona, y eso que Berlín partía de precios más baratos con más margen para el aumento". Por ejemplo, cuenta, ha llegado a leer que los inquilinos consideran demasiado caro un alquiler de 350 euros en un piso compartido de Neukoln, un barrio bastante central. "El equivalente en Madrid no lo encuentras por menos de 500 euros", se queja. Ahora, además, el Gobierno ha decidido reforzar las medidas con más sanciones. "En lugar de derogar la medida porque no funciona, la han reforzado", celebra. 

El ejemplo neoyorquino y londinense

Aunque Martín asegura que el modelo berlinés y parisino han sido los que han inspirado las medidas que han introducido en el acuerdo de Presupuestos con el Gobierno, hay otros. Por ejemplo, el de Nueva York. No lo ha hecho exactamente igual, pero la ciudad también ha puesto coto a la subida descontrolada de precios del alquiler. 

En lugar de un límite de precios, la medida estrella para evitar que los arrendamientos se disparen ha sido aumentar el parque de vivienda. Lo hizo el demócrata Bill de Blasio, que a su llegada a la alcaldía de Nueva York en el año 2013 prometió elevar el stock de vivienda asequible –a medio camino entre vivienda social y libre–. En estos tres años el plan ha avanzado, pero no tan rápido como esperaba. Hay un millón de viviendas de este tipo, pero el problema es que, como no hay ningún límite, su precio puede aumentar en pequeñas cantidades cada año

"No ha funcionado del todo bien porque lo que ha ocurrido en los últimos años es que se han ido rebajando las medidas de control", critica Ardura. ¿La solución? Intentar aumentar, aun más, el parque público de vivienda. 

Eso es, precisamente, lo que se ha comprometido a hacer el alcalde de Londres, el laborista Sadiq Khan, que se ha comprometido a crear 10.000 nuevas viviendas públicas hasta 2022. Además, ha creado un programa de alquiler para clases medias llamado London Living Rent, que regula el precio máximo de la renta situándolo por debajo del de mercado y ofreciendo contratos mínimos de tres años. "Además, firmó un manifiesto con la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, reclamando más autonomía para los municipios en materia de vivienda", explica Ardura. 

El traslado a España

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¿Cómo trasladar estas experiencias a España? En primer lugar, la primera cuestión es sobre qué fijar los índices que los alquileres no deben sobrepasar. "Nosotros proponemos que se haga sobre estadísticas que tengan en cuenta la economía de las familias", explica Montero. "Es decir, que no se haga sólo a través del IPC porque los precios suben muy por encima de los salarios", aclara. 

Lo mismo opina Escorihuela. "Si los índices se fijan en función de los precios de mercado, hay que aplicar un correctivo a la baja teniendo en cuenta las rentas de las ciudades", expone. Pero no de los barrios, porque se pueden generar distorsiones e impedir la movilidad de las personas. "Si se ponen precios más bajos en los barrios más pobres se impide a estas personas que se cambien de vivienda hacia un barrio con precios más elevados", explica. 

Para Martín, en cambio, lo principal es cambiar la tipología de contratos. Insiste en que se necesita que estos sean más largos pero, sobre todo, más estables. "En París y en Berlín lo son porque las condiciones de renovación son distintas", afirma. "En Berlín, por ejemplo, el propietario sólo puede recuperar el piso bajo unas condiciones muy determinadas y eso hace que la media de duración del contrato está en 18 años más o menos", especifica. 

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