Expropiar miles de pisos a fondos como quieren los berlineses solo sería viable en España a través de la ley de vivienda

¿Sería posible en España expropiar la propiedad de miles de viviendas a fondos de capital riesgo y traspasar estos activos a una empresa pública para convertirlas en alquileres asequibles? Es lo que han respaldado los votantes en Berlín el pasado fin de semana en referéndum, con un 56% de votos a favor. La pregunta es muy difícil de responder incluso en la capital alemana: el plebiscito tuvo un carácter consultivo, se ciñe a la ciudad-Estado, se tiene que plasmar en una nueva legislación política y no cuenta con el apoyo explícito ni de la que seguramente será la nueva alcaldesa del SPD, Franziska Giffey (contraria), ni del segundo partido, Los Verdes (ambiguos).

En España, la cosa es más fácil de contestar con los precedentes jurídicos que existen: no es posible en la actualidad. La Constitución Española contempla la confiscación de “bienes y derechos por causa justificada de utilidad pública o interés social” (artículo 33) y la Ley de Expropiación de 1954 y sus sucesivas interpretaciones dan la potestad expropiatoria a las administraciones estatal, regional y local. Pero en la última década, el intento de varias autonomías por expropiar temporalmente el uso de viviendas para fines sociales ha sido tumbado sistemáticamente por el Constitucional por invadir competencias del Estado, concretamente por vulnerar la potestad exclusiva de la Administración Central en materia de legislación procesal, lo que viene recogido también en la Constitución en el artículo 149.

Es decir, que el Tribunal Constitucional ha anulado en reiteradas ocasiones artículos y normas regionales que, a diferencia del objeto de la consulta en Berlín, no pretendían ni mucho menos expropiar la propiedad de viviendas a cambio de una indemnización: simplemente, las comunidades han intentado hasta ahora confiscar temporalmente el uso. La última vez que el órgano judicial se pronunció fue en agosto de 2018 contra varios artículos que recogían la expropiación temporal del usufructo en la Ley 2/2017 por la Función Social de la Vivienda de la Comunidad Valenciana. Antes, el Constitucional había decretado inconstitucionales leyes similares en Andalucía, Navarra, Canarias, País Vasco o Cataluña. Todos estos últimos fallos se produjeron entre 2013 y 2015, cuando la problemática de los desahucios en España era de primer orden y algunas regiones legislaban en consecuencia. 

Existe una excepción que sí expropia que en ningún caso se asemeja a lo de Berlín: Baleares. Tanto la Comunitat Valenciana como esta comunidad están gobernadas por tripartitos de izquierdas con la presencia en ambos de PSOE y Unidas Podemos. El Gobierno balear intentó lo mismo que el valenciano, pero mimando los detalles jurídicos y discutiéndolos con el Ejecutivo central para que su ley para confiscar pisos a fondos y destinarlos al alquiler social no invadiera competencias. "La ley de vivienda no fue recurrida por parte del Estado, ya que en la negociación en la comisión bilateral de cooperación quedó claro que la postura de Baleares era defendible", señala el consejero consejero de Movilidad y Vivienda de las Islas Baleares, Josep Marí. "Se acordaron pequeños cambios que en nada afectaron a la cuestión de la expropiación temporal de uso".  

"Componente jurídico innovador" en Baleares

En Baleares se cambió el propio término "expropiación" por el de "cesión obligatoria". Según Marí, la propuesta de Berlín "no es comparable ni por su alcance ni por su repercusión", ya que de momento Baleares ha expropiado 56 viviendas y lo que se planteaba en la consulta berlinesa apunta a 240.000 pisos. Para el consejero, la clave de que esta ley no fuese recurrida desde la Administración Central se debe a dos cuestiones. "Un componente jurídico e ideológico muy innovador: una demostración de que el derecho de acceso a la vivienda no es una declaración meramente política de la Constitución Española y puede contraponerse de forma efectiva y directa al derecho a la propiedad privada de los grandes tenedores que, por su actividad y escala, tienen una responsabilidad cualificada hacia la sociedad en la que operan". La norma balear se dirige a los grandes tenedores, un concepto cada vez más en boga para definir a los fondos multipropietarios de inmuebles. Éstos "no pueden mantener indefinidamente cerradas y desocupadas las viviendas que tienen en su cartera inmobiliaria", dice Marí.

Así pues, ¿es imposible trasladar el resultado del referendo berlinés a España? No, si se crea una marco legal –una ley– que habilite esta facultad a la autoridad correspondiente. La sentencia del Constitucional contra varios artículos de la ley valenciana dice que ésta "vulnera la competencia del Estado sobre legislación procesal y constituye, además, una injerencia y una perturbación en la aplicación de la regulación estatal dictada para hacer frente a los desahucios". Es decir, el alcance de la expropiación podría extenderse a comunidades autónomas si se plasmara en la ley de vivienda que actualmente negocian PSOE y Unidas Podemos. 

De hecho, es una de las peticiones de UP, pero no la principal, que pasa por establecer precios máximos en zonas tensionadas. Pero el recorrido legislativo sería similar en ambas ideas: facultar a las autonomías tanto a expropiar como a decretar un tope a los precios de los alquileres declarando zonas tensionadas. 

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"A nosotros nos gustaría que la ley de vivienda contemplara esta posibilidad, sin duda", señala a este medio el vicepresidente segundo y titular de Vivienda de la Comunidad Valenciana, Héctor Illueca, acerca de las expropiaciones a grandes tenedores. 

Cabe destacar que hay grandes diferencias entre Berlín y los núcleos urbanos españoles. Tras la reunificación alemana en 1990, Berlín contaba con un enorme parque público inmobiliario; pero la ciudad, gobernada hasta 2001 por los democristianos y desde entonces por la izquierda, se sumió en una crisis de deuda que llevó al ayuntamiento a vender miles de pisos al sector privado, una operación similar a la que ejecutaron en 2013 Ayuntamiento y Comunidad de Madrid al enajenar miles de VPO a Blackstone o Goldman Sachs. Hoy el 15% de los inmuebles de la ciudad pertenecen a fondos de inversión con un mínimo de 3.000 inmuebles por sociedad. La capital germana era conocida hasta hace más bien poco por sus alquileres baratos, nada que ver con las prohibitivas Londres o París. El aumento del turismo y el atractivo de la ciudad dispararon los contratos de arrendamiento. Los representantes de los fondos en España suelen comentar en los corrillos que las grandes ciudades como Madrid o Barcelona deben ir hacia el modelo berlinés, en el que el ciudadano acude directamente a las oficinas de las sociedades de inversión a alquilar una vivienda, algo que tiene al menos una pega: los berlineses están hartos de dicho modelo.

"El resultado de Berlín me parece fantástico", declara el economista Alejandro Inurrieta, ex presidente de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA, creada en tiempos de Zapatero y clausurada por Rajoy). Inurrieta cree que en España solo se puede expropiar el uso y que aun así resulta complicado. Defiende que se incluya la prerrogativa berlinesa en la ley de vivienda que está negociándose. "Ahora viene el momento decisivo para Berlín, ver si lo votado se puede hacer", advierte.