Nuevo mazazo a la vivienda protegida en Madrid tras la etapa de los fondos buitre: hasta un 36% más cara

Transcurrida una década desde que la Comunidad de Madrid vendió a un fondo buitre 2.935 pisos sociales habitados en una operación que el Tribunal Supremo terminó por anular y que ya ha costado al erario regional a menos 100 millones por reclamaciones del comprador –Encasa Cibeles, una creación de Goldman Sachs–, el Gobierno de Isabel Díaz Ayuso está a punto de aprobar una orden que fija una subida de hasta el 36% en los precios de la vivienda protegida.

El Ejecutivo madrileño sostiene que los precios están congelados desde 2008, como en efecto ocurre. Y que el aumento de costes, especialmente en el último bienio, obliga a efectuar una actualización. Pero de momento no explica qué criterios le han hecho optar por las subidas que enumera la citada orden [puedes leerla pinchando aquí ] y no por otras de cuantía inferior. La oposición –Más Madrid y PSOE– asegura que el proyecto de orden, para cuya aprobación no hay fecha establecida, ha visto la luz sin que se conozca en qué estudio basa sus cálculos. Pero es la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (Fravm) la que ha puesto el dedo en la llaga más dolorosa: a tenor de las estadísticas oficiales del Ministerio de Vivienda (MITMA), los precios de la vivienda protegida se van a disparar en Madrid por encima de aquellas del libre mercado.

Un estudio invisible e "incorporado al expediente"

La Consejería de Vivienda aduce que ambas afirmaciones son falsas: hay un estudio –aseguran sus portavoces a preguntas de infoLibre– “incorporado al expediente”, estudio solicitado sin éxito por este medio y que en todo caso no es de acceso público ni está al alcance de la oposición.

El mismo departamento del Ejecutivo regional argumenta que la comparativa de la Fravm entre precios de mercado y los que pasarán a ser oficiales para las viviendas protegidas es errónea. No hay –transmiten sus portavoces– una subida de precio superior a la del mercado libre: "El proyecto de orden –que se encuentra actualmente en fase de tramitación– se rige por el precio por metro cuadrado útil (tal y como regula el decreto 74/2009) y no por metro cuadrado construido (como se publican habitualmente en portales de alquiler y compraventa), lo que conlleva una incorrecta comparativa de los precios. Por tanto, los precios por metro cuadrado útil seguirán por debajo de los precios medios de la vivienda libre". Una vez que infoLibre hizo notar a sus interlocutores que los datos utilizados por la federación de asociaciones vecinales proceden del Ministerio, la Consejería se aferró a su mensaje: “Los datos del Ministerio hablan del precio de la vivienda protegida por metro cuadrado construido y el precio del módulo del proyecto de orden de la Consejería está referido en metro cuadrado útil, que está el 25% por debajo”.

En agosto de 2023, y tras una pregunta del diputado de Más Madrid Jorge Moruno sobre los criterios que utiliza el Gobierno de Madrid para conocer la evolución del precio de la vivienda, la respuesta oficial señaló que se emplean “varios indicadores”. Uno de ellos es “la Estadística de Valor Tasado de la Vivienda” realizada por el MITMA. Exactamente esa es la que la FRAVM ha utilizado para sus alegaciones al “Proyecto de Orden”. El cotejo aleatorio efectuado por este diario entre datos contenidos en esa misma base –la del MITMA sobre el valor tasado medio de vivienda libre en municipios con más de 25.000 habitantes– y los precios reflejados en la "Propuesta de Orden" de Madrid indica que las tablas de la FRAVM son correctas.

Es otra comparativa, la de los precios vigentes desde 2008 y los que propugna ahora el Ejecutivo madrileño, la que también depara interrogantes. Por ejemplo, este: por qué en las llamadas Viviendas de Protección Pública Básica (VPPB) de la denominada Zona B, que comprende a grandes municipios del cinturón metropolitano –desde Móstoles a Alcorcón, Getafe, Leganés y Parla, por citar algunos– con menor renta que los de la Zona A, la subida prevista se sitúa diez puntos por encima de las que en esa misma área geográficas afectarán a las Viviendas de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL). A estas últimas pueden acceder familias con ingresos superiores (hasta 7,5 veces el Iprem), factor que reprocha el movimiento vecinal a la Comunidad de Madrid pero que –replica la Consejería– la legislación vigente permite.

La comparativa entre los módulos aplicados desde 2008 y los que le sustituirán ahora indica que en las viviendas de protección pública básica, el incremento de precio será del 33,8%. En las de precio limitado, del 23,3%. La propuesta no expone los motivos de tal desfase. La Zona A integra a las localidades más ricas y cercanas al epicentro, empezando por la capital y siguiendo por otras como Pozuelo, Majadahonda o Las Rozas. En la Zona C se agrupan los restantes pueblos de la Comunidad. Y es ahí donde la subida de precios llegará al 36% salvo marcha atrás del Ejecutivo.

Para la Consejería madrileña de Vivienda, dirigida por Jorge Rodrigo, la actualización de los precios “está motivada por el desequilibrio actual que existe entre los costes reales de las promociones de vivienda con protección pública y los precios máximos fijados para la vivienda protegida, que llevan sin actualizarse desde 2008".  “Tras más de 15 años -prosigue la respuesta remitida a infoLibre- los precios máximos que se fijaron han quedado desfasados y, en la actualidad son un 30% superiores (influyen factores como la inflación, la ruptura de las cadenas mundiales de producción y comercialización de materias primas a causa de la pandemia de COVID-19, los aumentos de precio del petróleo y del gas o la incorporación de criterios de mejora de eficiencia energética que contempla el Código Técnico de la Edificación)”.

"¿Cuántas parejas jóvenes pueden desembolsar 40.000 euros?"

Que resultaba necesaria una actualización de precios no lo niegan ni Más Madrid ni el PSOE. Pero –remarca en sus alegaciones el primero de los dos grupos en línea con el argumento central de la FRAVM– “actualizar los precios del módulo [el valor de venta del metro cuadrado] de vivienda protegida para promotores públicos y privados no puede, en ningún caso, equipararlos a los precios de mercado”. Y menos –espeta el diputado Jorge Moruno, portavoz de Más Madrid en la comisión de Vivienda– en una comunidad “que carece de un parque de vivienda pública”.

Desde el PSOE, Cristina González, portavoz de su partido en la Comisión de Vivienda de la Asamblea de Madrid, pone el acento en uno de los puntos centrales de las alegaciones de su grupo: la ausencia de “estudios previos” que desgranen los criterios a seguir en la implantación de un cambio en los precios de venta y arrendamiento de las viviendas sujetas a algún régimen de protección pública. “Pedimos –subraya González– estudios rigurosos sobre la situación de la vivienda en Madrid. No hay ninguno. Es verdad que el precio del módulo lleva mucho parado, pero por qué va a subir un 35% y no un 22%?”.

Al igual que la federación vecinal FRAVM, los dos grupos de oposición piden que el proyecto se congele. Es decir, que se retire. Pero el responsable de vivienda de la FRAVM, Vicente Pérez, no es precisamente optimista. La orden, dice, “se va a aprobar ya, el plazo de alegaciones se cerró la semana pasada y esto lo resuelven rápido”.

La Consejería defiende su posición recalcando que “los precios están acordes a otras comunidades autónomas y por debajo de Cataluña y Baleares” mientras el representante del movimiento vecinal traduce en palabras un sentimiento pesimista cada vez más extendido: “Con los precios que están planteando tienes que hacer un desembolso inicial muy importante. Has de tener un ahorro considerable por encima de los 40.000 euros para una vivienda pequeña”. Pérez deja para el final una pregunta: “¿Cuántas parejas jóvenes pueden tener ese capital ahorrado?”