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Investigación

Gobiernos europeos inflan el precio de la vivienda con privilegios fiscales para el sector inmobiliario

Ilustración

Paulo Pena (Investigate Europe) / Manuel Rico

Las coloridas fachadas de los edificios de posguerra del barrio berlinés de Neukölln se ven desde lejos, brillando en rosa intenso, verde manzana y amarillo soleado. Fue una idea del antiguo propietario, Harry Gerlach, que quería hacer de la capital alemana un lugar "un poco más colorido y acogedor", convencido de que "siempre hay que sonreír al volver a casa".

Pero a muchos residentes de Neukölln la sonrisa se les ha caído de la cara. La primavera pasada se enteraron de que sus viviendas iban a ser vendidas a Mähren AG, una importante sociedad inmobiliaria. Ahora temen fuertes subidas de los alquileres en medio de una crisis del coste de la vida cada vez más profunda. Quien es probable que no pierda la sonrisa es el hijo de Harry Gerlach, gracias al negocio que ha hecho.

Según la legislación alemana, si se heredan más de 300 pisos integrados en una sociedad inmobiliaria, el heredero no tiene que pagar impuestos siempre que mantenga las propiedades durante un periodo de cinco años. En el caso de los inmuebles heredados por el hijo de Harry Gerlach tras la muerte de su padre, ese plazo finalizó a principios de 2021. Desde entonces, ya ha vendido a Mähren otros dos bloques de viviendas por un importe conjunto de 43 millones de euros.

Las políticas fiscales favorables de las que disfrutan los herederos inmobiliarios de Berlín no son únicas en la Unión Europea, como tampoco lo es el terreno inestable en el que viven ahora los inquilinos.

En las afueras de Milán, Gianfranco Cerlienco y su esposa Nunzia se sientan a la mesa de la cocina de su pequeño piso. "Estamos aterrorizados, tenemos miedo de que nos echen", confiesa Gianfranco, refiriéndose al edificio que han llamado hogar durante 50 años. Tres edificios de su calle están ahora controlados por el gigante estadounidense de gestión de activos Apollo. Los pisos son una inversión atractiva, sobre todo porque Apollo no tiene que pagar ningún impuesto sobre beneficios en Italia.

"El pasado mes de junio, nuestros vecinos, sin que se les notificara la venta, empezaron a recibir cartas cancelando sus contratos", cuenta el obrero jubilado. "Como los contratos de alquiler expiran, no se renuevan". De los 140 pisos, más de la mitad ya han recibido la carta. "Nuestro contrato vence en 2024, tendré 81 años, ¿dónde quieren que vaya a esa edad?", se pregunta Gianfranco.

Los negocios de Apollo se extienden a Portugal, donde adquirieron 271 propiedades en Lisboa y Oporto en 2018. Al crear sociedades inmobiliarias locales, el fondo estadounidense pudo evitar el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales en el país luso. Los cálculos a partir del valor de mercado de las viviendas indican que Apollo se ahorró 36 millones de euros. Poco después, las cartas de desahucio empezaron a aterrizar en las puertas de los inquilinos. 

Un aluvión de ventajas fiscales

De Berlín a París, de Londres a Atenas, los inquilinos están a merced de la opacidad de los grandes propietarios inmobiliarios, cuya ambición de lucro sigue contribuyendo al alza de los precios y a la exclusión de los ciudadanos. Los precios de la vivienda en la UE subieron de media casi un 40% entre 2010 y 2021, y la búsqueda de una vivienda asequible es ahora para muchos una tarea desesperada.

Las ciudades europeas se transforman a un ritmo vertiginoso y se remodelan desde los cimientos. Estas transformaciones, lideradas cada vez más por conglomerados inmobiliarios e inversores institucionales, son posibles en parte gracias a políticas fiscales ventajosas.

El consorcio periodístico internacional Investigate Europe, del que infoLibre forma parte como único medio español, ha analizado las leyes (y los vacíos legales) que permiten a las inmobiliarias extenderse por las ciudades europeas. Y la conclusión es que Alemania, Austria, Bélgica, España, Francia, Grecia, Hungría, Italia, Noruega, Portugal, Reino Unido y Suecia tienen regímenes fiscales que favorecen a las sociedades o fondos inmobiliarios.

Exención de plusvalías, garantías especiales de exención fiscal, bajos impuestos sobre las rentas obtenidas por el alquiler e incentivos en la tributación sucesoria son algunos de los privilegios habituales que se conceden en los países de la UE.

En España gozan de privilegios fiscales determinados vehículos financieros, como las socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria), los fondos de inversión inmobiliaria o las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas. En el impuesto sobre la renta, los ingresos por el alquiler de inmuebles tributan como cualquier otra renta general, con un gravamen máximo del 23%, menos de la mitad que el tipo más alto para las rentas del trabajo y de actividades profesionales (autónomos). Además, los caseros pueden aplicar una reducción de hasta el 60% de los ingresos netos que obtengan por los arrendamientos de viviendas habituales. Es decir, si ingresan 12.000 euros por una vivienda y tienen 2.000 de gastos diversos, sólo llevan 4.000 euros a la base imponible del IRPF (el 40% de las rentas netas que no se pueden deducir). Está previsto que este beneficio fiscal cambie cuando se apruebe la nueva Ley de Vivienda.

Una cifra da buena idea de cómo se está disparando la inversión en este sector: los fondos inmobiliarios de la zona euro alcanzaron el año pasado el billón de euros bajo gestión frente a los 350.000 millones de 2010. El volumen de compras de viviendas realizadas por inversores institucionales superó los 64.000 millones de euros en 2020.

Un coro de economistas, expertos fiscales, abogados y grupos de la sociedad civil comparten la opinión de que estos incentivos fiscales están contribuyendo a inflar una nueva crisis inmobiliaria. "Los bienes inmuebles, tanto comerciales como residenciales, están infragravados o no tributan en la mayoría de los países", denuncia John Christensen, economista y cofundador de Tax Justice Network. "No hay duda de que los precios de la vivienda están inflados por estas desgravaciones fiscales".

En Grecia, donde más de un tercio de la población gasta al menos el 40% de su renta disponible en vivienda, el ex ministro de Finanzas Yannis Varoufakis sostiene la misma opinión: "Hay una especie de populismo oligárquico debido a la dificultad de los más jóvenes para acceder a la propiedad. Cuando los gobiernos renuncian a determinados impuestos y utilizan las arcas del Estado para subvencionar el pago de las hipotecas, se trata de una gran victoria para la burbuja de los activos inmobiliarios".

Y desde posiciones ideológicas muy diferentes, Clemens Fuest, economista y asesor en su día de la entonces canciller alemana Angela Merkel, admite que "los precios de los inmuebles tienen mucho, mucho que ver con el tratamiento fiscal. No hay razón para que no se supriman estos privilegios fiscales".

La desigualdad en materia de vivienda puede estar en las agendas nacionales. Pero según Sebastian Eichfelder, profesor de la universidad alemana de Magdeburgo y experto en temas de tributación mercantil, "no se discute el hecho de que el Estado la fomenta masivamente" con beneficios fiscales.

Clemens Fuest, economista y antiguo asesor de Angela Merkel, es claro en su valoración: "Está claro que los precios de los inmuebles tienen mucho, mucho que ver con el tratamiento fiscal. No hay razón para que no se supriman estos privilegios fiscales".

Ciudadanos "sobrecargados”

Mientras estas políticas fiscales apuntan a una inercia entre los gobiernos de la UE de todo el espectro ideológico, a pie de calle los ciudadanos están pagando el precio.

Los europeos se enfrentan a la mayor subida de los tipos de interés bancario de los últimos 10 años, lo que dispara el precio de los préstamos y amenaza a muchos con la ejecución hipotecaria. Mientras tanto, las elevadas tasas de inflación están afectando a los ingresos disponibles, ya de por sí mermados por los elevados precios de la energía.

"Es innegable que Europa sufre una crisis de la vivienda", admite Nicolas Schmit, comisario europeo de Empleo y Derechos Sociales. "Necesitamos una inversión pública y privada masiva en vivienda asequible para evitar que la gente se vea abocada a la pobreza".

Si un hogar gasta más del 40% de su renta disponible en el alquiler o la hipoteca, significa que algo va mal. "Sobrecarga" es el término que describe la situación reflejada por una media estadística muy fría: un ciudadano europeo soltero, que gane un sueldo medio y alquile hoy un apartamento de un dormitorio en el centro de una capital de la UE, estará automáticamente "sobrecargado".

A menudo, esto hace que la gente recurra a buscar ayuda económica en otros lugares. Un frío miércoles de noviembre, 3.061 viviendas estaban a la venta en Oslo. Anna Matilda Kirsebom Lanto, enfermera de 27 años, se dirigía a ver una de ellas. Tras casi 10 años viviendo con amigos, espera ser pronto propietaria. Estadísticamente, sin embargo, sus posibilidades son escasas. Según el índice nacional que hace un seguimiento del auge de los precios inmobiliarios, una enfermera con un sueldo medio sólo puede financiar el 1,2% de las propiedades de la ciudad.

"En teoría, debería poder permitirme un piso de 30 a 35 metros cuadrados, que es pequeño pero está bien para una sola persona. El problema es la puja, que hace que a menudo las propiedades se vendan a precios mucho más altos", explica Kirsebom Lanto. "Es una competencia en la que no me puedo permitir participar".

En Noruega, si vendes la casa en la que vives, la plusvalía está libre de impuestos. Si alquilas parte de tu casa mientras vives en ella, los ingresos por alquiler también están exentos de tributar. Estas y otras normas fiscales favorables han contribuido a un boom inmobiliario y a una subida de precios del 200% entre 1990 y 2015.

Sin embargo, Kirsebom Lanto sabe que se encuentra entre los afortunados que pueden recurrir a su madre: "Solo una de mis amigas ha podido comprarse un piso, y le ayudaron sus padres. Todos los que no tienen ese banco paterno, deben alquilar. No tienen ninguna posibilidad de comprar".

Los privilegios de las socimis

En el distrito 15 de París, los inquilinos se enfrentan a sus propios problemas de vivienda. Construido por el arquitecto que diseñó la sede de la Unesco, el número 10 de la calle del Dr. Roux parece en buen estado desde lejos. Una inspección más detenida revela balcones sostenidos por correas y toldos improvisados en la entrada, para evitar el riesgo de desprendimiento de cascotes.

"Un día recogí un gran trozo de hormigón en la jardinera del balcón", cuenta Stéphanie, una de las inquilinas. Cree que es el resultado de años de abandono por parte de la sociedad Gecina, que gestiona cerca de 9.000 viviendas residenciales y estudiantiles en la región parisina y prevé construir al menos 5.000 más en los próximos años.

"Las intervenciones llevadas a cabo de forma poco sistemática, sin un plan de mantenimiento eficaz y bien pensado, dan fe de una total falta de organización del propietario, en cualquier caso vergonzosa viniendo de una empresa tan grande como Gecina", denuncia Stéphanie.

En otra de sus propiedades en Ville d'Avray, una ciudad al suroeste de París, los inquilinos mantienen un litigio con la empresa desde 2020 por las reformas realizadas. Según un residente, ha habido una "estrategia de esquilmar a los inquilinos" amparándose en la contaminación acústica y las molestias no controladas.

"Las obras realizadas por Gecina eran de tal envergadura que resultaban incompatibles con la permanencia de los inquilinos en sus viviendas", afirma la abogada Sophie Sarzaud, que representa a siete inquilinos que ahora reclaman una indemnización. Según la letrada, la única alternativa que se ofreció a los inquilinos fue la rescisión del contrato de alquiler sin previo aviso de tres meses.

Tras recibir más de 200 quejas y movilizar a cinco funcionarios para calmar la situación, el ayuntamiento escribió una carta a Gecina exigiéndole que "cumpla todas las promesas hechas para restablecer la seguridad y la serenidad en los alrededores y dentro del vecindario". En respuesta a Investigate Europe, la empresa aseguró que "estas anomalías y disfunciones no son, evidentemente, representativas de la cartera de Gecina".

Si la empresa es descuidada con sus inquilinos, no recibe el mismo trato del Gobierno francés. Gecina es una socimi (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria) y, como tal, se beneficia de un tratamiento fiscal especial, de forma que tributa muy poco. Las socimis están exentas de impuestos sobre los ingresos por alquiler y sobre las plusvalías obtenidas por la venta de sus activos. Como resultado de estas políticas fiscales favorables, las últimas cuentas anuales de Gecina apuntan a un tipo impositivo de entre el 0,1 y el 0,6%.

Como en Francia y en muchos otros países, las socimis también disfrutan en España de una tributación reducida. En el Memoria de Beneficios Fiscales para el año 2023, elaborada por el Gobierno, se calcula que ascenderán a más de 105 millones de euros. Un privilegio fiscal que se distribuirá entre 127 socimis.

La factura para los contribuyentes es, no obstante, menor que en años anteriores, gracias a una modificación legal introducida a finales de 2021 y que impone un gravamen especial del 15% sobre los beneficios no distribuidos. La justificación para que las socimis tengan un tipo del 0% en el impuesto de sociedades es que sus accionistas tributan cuando reciben los beneficios. Pero lo que hacían muchos inversores era no distribuir dividendos, de forma que aplazaban a conveniencia cualquier tributación. La reforma legal buscaba combatir esa práctica. De acuerdo con la citada Memoria de Beneficios Fiscales, estaba previsto que en 2022 las socimis se ahorrasen 235 millones en impuestos, mientras que el cálculo revisado tras la reforma legal deja esa cifra en 101 millones.

Cambiar la dinámica de la ciudad

No son sólo los inquilinos quienes están sufriendo, sino que la evolución del sector inmobiliario también está afectando al propio tejido de las ciudades europeas.

Giacomo Negri, del grupo comunitario Via Padova Viva de Milán, se opone a la creciente presencia de especuladores inmobiliarios en la ciudad. "El sistema está explotando", denuncia. "En Milán ya no se encuentran conductores de tranvía ni profesores porque no quieren venir a trabajar a la ciudad, con un alquiler de 1.200 euros por un piso de dos habitaciones y un salario de 1.400 euros".

Yannis Varoufakis observa lo mismo en Atenas, donde vive: "Tenemos barrios enteros como Koukaki [al pie de la Acrópolis], que han emigrado, se han ido de Grecia. Eso crea subidas de precios inmobiliarios sin que el dinero se quede en Grecia. Y cero empleos. Quizá algún trabajo de limpieza, sobre todo para inmigrantes".

En el Reino Unido, la subida de los alquileres está haciendo la vida "inasequible" a los inquilinos, según un estudio publicado en noviembre. Mientras tanto, el "populismo oligarca" al que se refiere Varoufakis, se desarrolla en términos reales en Londres. Allí, según Transparencia Internacional, la "riqueza sospechosa" inunda el mercado inmobiliario y ya existen las llamadas “calles fantasma”. Esto se debe a la ausencia casi permanente de propietarios extranjeros opacos que se han beneficiado durante mucho tiempo de una legislación favorable.

Si la especulación inmobiliaria es en parte consecuencia de estas ventajas fiscales y está expulsando a los trabajadores de las ciudades, ¿por qué mantienen los gobiernos esos privilegios?

Varoufakis considera que se trata de "la consecuencia lógica de las políticas promulgadas tras el colapso financiero de 2008". Para superar la crisis financiera, que comenzó, precisamente con una quiebra del sistema bancario culpable de financiar la burbuja inmobiliaria, todas las grandes instituciones apoyaron un "plan de recuperación". Varoufakis lo critica: "El G7, el G20, los bancos centrales y los gobiernos decidieron la política de impresión universal de dinero en nombre del sector financiero, por un lado, y de austeridad universal en nombre de la gente, por otro. Imprimimos entre 16 y 18 billones de dólares en total. Este dinero reflotó el sistema bancario y, al mismo tiempo, la austeridad disminuyó la inversión".

John Christensen, de Tax Justice Network, tiene otra respuesta a la pregunta del "por qué": "Las políticas fiscales no se configuran por ninguna razón económica en particular, sino en función del poder político, en función del lobby que haya conseguido influir con más éxito en los legisladores. Y los lobbies de la promoción y la gestión inmobiliaria son extremadamente poderosos en casi todos los países".

En ocasiones, también pueden existir intereses poco confesables. A ello apunta Tryfon Alexiadis, ex viceministro de Finanzas del Gobierno de izquierdas de Syriza, cuando asegura que se produce un conflicto de intereses de ciertos responsables políticos que también son inversores inmobiliarios. “Si miras las declaraciones de la renta del propio primer ministro y varios miembros del Gobierno, comprobarás que los bienes inmobiliarios de los que disponen son inconmensurables. Es obvio que alguien que posee muchos inmuebles no quiere gravar con impuestos ni a sus propios bienes ni a la clase social a la que pertenece".

En Portugal, el ex ministro de Economía tomó posesión de su cargo justo un día después de crear una empresa inmobiliaria. Una de sus leyes más importantes, aprobada en el Parlamento en 2019, fue la regulación de las socimi, que exime a estas sociedades de pagar impuestos sobre sus plusvalías por ventas o alquileres.

La versión gubernamental

Investigate Europe preguntó a los principales Gobiernos europeos su justificación para mantener los beneficios fiscales a las inversiones inmobiliarias.

En el caso de España, un portavoz del Ministerio de Hacienda destacó que “el sector inmobiliario no es el único al que se dedican beneficios y exenciones fiscales. De hecho, si se analizan estos por políticas de gasto, en los Presupuestos para 2023 sólo el 5,9% de los beneficios fiscales totales se destinan a vivienda”.

En cuanto a los incentivos fiscales específicos a favor del arrendamiento, en Hacienda explican que “tienen por objeto fomentar el parque de viviendas en alquiler y reducir la economía sumergida”. Y recuerdan que en España “hay un importante sesgo hacia la compra de vivienda en detrimento del alquiler, lo que genera numerosas rigideces. Por ejemplo, dificulta la movilidad laboral”.

El economista y experto en vivienda Alejandro Inurrieta coincide en que “el gran factor diferencial de España es que no hay un mercado de alquiler profesional”. Las cifras varían según la fuente que se utilice, consecuencia de la mala calidad de las estadísticas oficiales, de forma que oscilan entre el 13% del que habla Inurrieta y el 24% que menciona Eurostat. En todo caso, muy lejos de países como Alemania, donde hay más inquilinos que propietarios.

Por ello, Inurrieta defiende que en España determinados incentivos fiscales para sociedades de inversión inmobiliaria “no son perversos en sí mismos. Cuando se aprobaron, buscaban atraer a un inversor profesional para crear un parque de vivienda en alquiler”. La realidad es que no se ha conseguido, admite el economista, “y en España no se construye para alquilar porque la rentabilidad es mucho más baja que la de la compra. Al final, tal y como está concebida, la vivienda es un puro negocio”.

El Gobierno portugués esgrime dos argumentos en defensa de su política tributaria para el sector inmobiliario: sigue una tendencia general y cree que es la adecuada para hacer bajar los precios inmobiliarios. "En cuanto a los beneficios fiscales sobre las plusvalías en las ventas, se trata de una práctica recurrente a nivel europeo... ya que los elevados impuestos sobre las ventas inmobiliarias reducen la oferta de viviendas, lo que provoca un aumento de los precios".

En el Reino Unido, el Ejecutivo afirma que está "nivelando el terreno de juego a través del sistema fiscal, obligando a las empresas de propiedad extranjera a pagar tipos impositivos más altos sobre las compras, y restringiendo las desgravaciones a los propietarios".

El Gobierno noruego apoya la propiedad de la vivienda mediante impuestos favorables, pero admite un efecto perturbador: el endeudamiento de los hogares, históricamente elevado. Además, destaca que se ha aumentado la fiscalidad de los inmuebles caros y las viviendas secundarias. Pero las viviendas principales “rara vez tienen un flujo de caja conectado. Muchas personas mayores viven en casas que han aumentado su valor, sin liquidez para pagar el elevado impuesto de bienes inmuebles. Por ello, el Gobierno es reacio a gravar la vivienda de las personas como otros activos".

La transparencia, amenazada

Para algunos es evidente que las políticas fiscales están beneficiando a los grandes propietarios, pero incluso identificar a quienes tienen las llaves de los bienes inmuebles de Europa es ahora una tarea onerosa

Una sentencia dictada en noviembre por el Tribunal de Justicia de Unión Europea (TJUE) permite a los Estados miembros cerrar el acceso público a los registros nacionales donde figuraban los dueños reales de las empresas domiciliadas en cada país. Luxemburgo, Alemania, Austria, Bélgica, Irlanda, Malta y Países Bajos ya lo han hecho. "La decisión es un duro golpe para la transparencia y llega cuando realmente necesitamos que haya más información disponible, no menos", critica Maira Martini, de Transparency International. En España, el Registro de Titularidades Reales ni siquiera ha llegado a ser de acceso público, pese a que era una obligación legal desde enero de 2020.

Esta medida dificulta aún más el seguimiento de un sector ya de por sí hermético, en el que abundan las propiedades extraterritoriales y el uso de paraísos fiscales. [Puedes leer aquí una explicación sobre cómo se utilizan sociedades en Luxemburgo para reducir la factura fiscal]

Los activistas en favor de la transparencia llevan tiempo reclamando la creación de un registro europeo de titularidades reales. Pero, tras la sentencia del TJUE, parece que eso está muy lejos. Y tampoco parece cercano cualquier esfuerzo concertado por parte de los Gobiernos europeos para limitar los beneficios fiscales en la inversión inmobiliaria.

Si finalmente se produce un cambio, probablemente será demasiado tarde para los residentes de los coloridos bloques de apartamentos de Neukölln, en Berlín, y para miles de personas como ellos en toda Europa.

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Edición del texto original en inglés: Chris Matthews.

Gráficos: Marta Portocarrero.

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