Tener una casa en propiedad evita un considerable lastre de gasto a las familias, pero esa riqueza patrimonial que engorda al ritmo de la burbuja inmobiliaria, no convierte a los propietarios en ricos. Porque, una cosa es aumentar la riqueza sobre el papel y otra diferente, ser rico. “El dato de la riqueza patrimonial es bastante engañoso. Que el precio de la vivienda suba te beneficia en la medida en que tengas muchas, pero si tienes una y la vendes, ese dinero, en general, tendrá que ir destinado a buscar otro lugar en el que vivir”, explica Manuel Gabarre, investigador de vivienda del observatorio económico CODE. Y de nuevo, esa situación lleva de vuelta a la jungla de precios que gobierna el mercado inmobiliario.
“La riqueza real de las familias se incrementó un 2,5% en el primer trimestre de 2025 con respecto al anterior (2024), debido fundamentalmente al incremento del precio de la vivienda”, detalla el Banco de España (BdE) en su Informe de situación financiera de los hogares y las empresas. Esto es así, porque en España más de un 70% de las familias viven en inmuebles propios. Sin embargo, esa riqueza que emana de la revalorización de los activos inmobiliarios, no se traduce en una ganancia real para quienes solo poseen la casa en la que viven.
“Es muy importante separar aquí el concepto de riqueza del de renta. Si tú te compras una casa de 200.000 euros y su valor aumenta hasta 400.000 euros, tu riqueza mejora, aunque no se refleje en tu renta del día a día”, explica Iván Auciello, investigador en Economía en la CY Cergy Paris Université y miembro del think tank Future Policy Lab. El problema surge a la hora de volver al mercado, porque las mismas condiciones que impulsan el precio, son las que dificultan encontrar un nuevo hogar: una demanda que no cesa, una rentabilidad que llama a la especulación y una oferta que por el momento no es suficiente.
Tampoco los propietarios están a salvo. Si venden su propiedad, explica Gabarre, tendrán que buscar otra y pagar a razón de unos precios de mercado que han subido un 12,2% en los primeros tres meses, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Si, por el contrario, deciden alquilar, se enfrentan también a un mercado de precios imparables que crece mes a mes y consume una parte sustancial de las rentas mensuales.
En el conjunto nacional, sin separar por quintiles de renta, la vivienda se come un tercio del gasto total de los hogares y el dinero que se destina a ello ha ido aumentando de manera ininterrumpida desde alrededor de 8.700 euros anuales en 2006, hasta los más de 11.000 al cierre de 2024, según datos del INE. Cuanta menor es la renta del hogar, más porcentaje secuestra la vivienda, llegando a comerse el 63,5% del dinero que entra en el quintil de hogares con menor renta. Por tanto, vender la casa e irse de alquiler para tener un colchón de ahorro, tampoco parece una solución definitiva.
A quienes más beneficia la revalorización constante de los inmuebles es a quienes acumulan más de una o se dedican a invertir en este ámbito. “Para el que tiene una vivienda, por mucho que su precio suba, venderla no le va a generar un gran beneficio si tiene que buscar otra de similares características”, concluye el economista de CODE. Quien puede ponerla en alquiler o vender una que no usa, si obtiene un rendimiento.
“Lo que sí representa la vivienda en la mayoría de familias es una cobertura, en el sentido de que si tienes una casa que se ha revalorizado, en el caso de que te vengan mal dadas, siempre vas a poder venderla y buscar algo más barato o mudarte”, puntualiza Auciello.
Al otro lado de la brecha
Al otro lado de la brecha están quienes no tienen una casa e intentan acceder al mercado. El documento del BdE apunta que “el indicador que aproxima el grado de accesibilidad a la vivienda en propiedad con financiación hipotecaria apenas habría experimentado una ligera mejoría (0,3 puntos) en el primer trimestre de 2025”. Esto es, aunque los tipos de interés hayan bajado, ahorrar para una entrada sigue siendo muy complicado, de ahí que el indicador no mejore sustancialmente.
El impacto del precio de la vivienda más allá de no llegar a fin de mes: empleo y consumo, también en riesgo
Unas dificultades que experimentan, por ejemplo, jóvenes y familias con poca capacidad de ahorro, que encuentran el primer bache en el mero hecho de dar la entrada para una hipoteca. De hecho, un estudio reciente determinó que, de media, los españoles que quieran acceder a una hipoteca deben tener ahorrados 44.000 euros, de acuerdo con Qualis Credit Risk, una agencia dedicada a la gestión de seguros de riesgo de crédito. Frente a esto, si atendemos a los datos que aporta el Consejo de la Juventud, solo uno de cada cuatro jóvenes que han salido de su hogar es capaz de reunir más de 300 euros al mes.
Otro dato importante para analizar este contexto es la evolución de las compraventas. Que los precios no bajen no es óbice para que las compras sigan disparadas, poniendo más tensión a una oferta de casas aún insuficiente. En mayo la compraventa de viviendas aumentó un 39% con respecto al año pasado y encadenan once meses al alza, según los últimos datos del INE.
Las razones que se suelen dar para explicar este dinamismo es que, con las bajadas de tipos de interés, el crédito se ha abaratado, pero también las inversiones ocupan un lugar destacado. Por ejemplo, si tomamos los datos comparables más recientes del INE, de las 54.318 compraventas de vivienda que se registraron, solo 39.176 requirió de una hipoteca, es decir, que caso el 28% de las operaciones se hizo sin necesidad de acudir a un préstamo. Esto sugiere, que una parte de la alta demanda, sigue viniendo de la inversión.
Tener una casa en propiedad evita un considerable lastre de gasto a las familias, pero esa riqueza patrimonial que engorda al ritmo de la burbuja inmobiliaria, no convierte a los propietarios en ricos. Porque, una cosa es aumentar la riqueza sobre el papel y otra diferente, ser rico. “El dato de la riqueza patrimonial es bastante engañoso. Que el precio de la vivienda suba te beneficia en la medida en que tengas muchas, pero si tienes una y la vendes, ese dinero, en general, tendrá que ir destinado a buscar otro lugar en el que vivir”, explica Manuel Gabarre, investigador de vivienda del observatorio económico CODE. Y de nuevo, esa situación lleva de vuelta a la jungla de precios que gobierna el mercado inmobiliario.