El abogado Carlos Castillo, del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES), experto en derecho a la vivienda, aclara a infoLibre las dudas de los inquilinos tras la caída del real decreto impulsado por el Gobierno de coalición que permitía prorrogar, en las mismas condiciones y durante un máximo de dos años, los contratos de alquiler que vencieran antes del 31 de diciembre de 2027.
Hay contratos que terminan esta semana, caseros que no contestan, burofaxes enviados a última hora y familias que no saben si han perdido la oportunidad de acogerse a la medida.
La clave, según explica Castillo, está en una pregunta sencilla: ¿El inquilino pidió o no la prórroga mientras el decreto seguía vigente?
Si no he pedido la prórroga, ¿puedo pedirla todavía?
Es la primera duda. Y la más urgente.
Según Castillo, los inquilinos que cumplan los requisitos y todavía no hayan solicitado la prórroga deberían hacerlo “sin más tardanza” mientras la derogación no se haya publicado formalmente en el BOE. Su interpretación es que, aunque el Congreso ya haya votado en contra, la medida sigue necesitando esa publicación para dejar de estar plenamente vigente.
“Si su contrato vence en los próximos días o semanas y no se ha acogido a la prórroga durante este último mes, lo que debería hacer es solicitarla ya”, resume.
La ventana, por tanto, es estrecha. Quien deje pasar ese momento y no haya comunicado nada al arrendador puede encontrarse con que, una vez publicada la derogación, ya no pueda acogerse a una medida que habrá dejado de existir.
Si ya la he pedido y ahora ha caído el decreto, ¿la prórroga está garantizada?
Esta es la pregunta más importante para quienes actuaron a tiempo.
Castillo defiende que sí. A su juicio, todas las personas que solicitaron la prórroga mientras el Real Decreto-ley 8/2026 estaba en vigor tienen prorrogado su contrato “de forma automática y obligatoria” para el arrendador durante los próximos dos años, en plazos anuales.
El argumento es que el derecho se ejerció cuando la norma aún existía. El decreto establecía que, “previa solicitud del arrendatario”, se aplicaría una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. Además, indicaba que esa solicitud debía ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo excepciones concretas.
Por eso, la caída posterior del decreto no debería borrar los efectos de una solicitud hecha correctamente mientras la norma estaba viva. Dicho de otra manera: quien pidió la prórroga a tiempo estaría en una posición mucho más fuerte que quien no lo hizo.
¿Qué pasa si mi casero no me ha contestado?
Según Castillo, nada cambia por el silencio del propietario. El decreto no exigía que el arrendador contestara ni que aceptara expresamente la prórroga. Lo que exigía era que el inquilino la solicitara.
“El casero o arrendador está obligado a aceptar la prórroga y, por lo tanto, si no contesta, no tendría ningún tipo de efecto jurídico”, sostiene. En su interpretación, la comunicación del inquilino basta para activar la prórroga si el contrato cumple los requisitos.
Por eso, quien haya enviado el burofax y no haya recibido respuesta deberá conservar toda la documentación y seguir pagando la renta con normalidad. El silencio del casero no equivale, según esta lectura, a una negativa válida.
¿Y si el casero me ha dicho que no?
La respuesta es similar: la negativa del propietario no bastaría para impedir la prórroga si el inquilino tenía derecho a ella y la pidió correctamente.
El experto del CAES compara esta medida con las prórrogas extraordinarias aprobadas durante la pandemia, en las que la simple solicitud del inquilino activaba la extensión del contrato sin necesidad de aceptación expresa del arrendador.
Eso no significa que no pueda haber conflicto. Si el propietario insiste en que el contrato ha terminado, intenta recuperar la vivienda o presiona para firmar un nuevo contrato con peores condiciones, Castillo recomienda no actuar por impulso: guardar las comunicaciones, seguir pagando y buscar asesoramiento.
¿A qué inquilinos afectaba esta prórroga?
La medida no servía para cualquier alquiler. Afectaba a contratos de vivienda habitual regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos y vigentes en el momento de entrada en vigor del decreto, que el BOE sitúa el 22 de marzo de 2026.
En concreto, se aplicaba a los contratos cuya prórroga obligatoria del artículo 9.1 terminará antes del 31 de diciembre de 2027. Esto afecta, por ejemplo, a contratos que cumplen cinco años si el propietario es una persona física o siete años si el arrendador es una persona jurídica. También alcanzaba a contratos que terminaran la prórroga tácita prevista en el artículo 10 de la LAU antes de esa fecha.
En términos sencillos: estaba pensada para inquilinos cuyo contrato de vivienda habitual estaba a punto de agotar sus prórrogas legales y que, sin esta medida, podían verse obligados a negociar un nuevo contrato, aceptar una subida fuerte o abandonar la vivienda.
¿Qué pasa ahora con el límite del 2%?
El decreto también incluía un límite extraordinario del 2% en la actualización anual de la renta. Esa medida estaba regulada en el artículo 2 y se aplicaba a contratos cuya anualidad se cumpliera entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027. En defecto de acuerdo entre las partes, la subida no podía superar el 2%; y si el arrendador era gran tenedor, ese límite operaba en todo caso.
Con la caída del decreto, se entiende que ese límite también decae.
La diferencia con la prórroga es importante. La prórroga se podía solicitar. El límite del 2%, en cambio, se aplicaba cuando llegaba la anualidad del contrato. Por eso, según Castillo, quienes hayan tenido la actualización mientras la norma estaba vigente podían acogerse a ese tope. Pero quienes tengan la revisión en junio, julio o agosto deberán mirar lo que dice su contrato, normalmente vinculado al IPC.
Entonces, ¿qué debe hacer ahora un inquilino?
Si no ha pedido la prórroga y su contrato vence pronto, la recomendación de Castillo es solicitarla de inmediato, siempre que todavía no se haya publicado la derogación en el BOE y el contrato cumpla los requisitos.
La prórroga de los alquileres, una medida en el aire hasta el último minuto y a la que los caseros no responden
Si ya la pidió, debe guardar todas las pruebas: burofax, justificante de entrega, certificación de contenido, correos electrónicos y cualquier respuesta del propietario. Y debe seguir pagando la renta.
Si el casero no contesta, Castillo sostiene que la prórroga sigue adelante. Si el casero se niega, también defiende que esa negativa no impide por sí sola la ampliación. Y si el propietario alega que necesita la vivienda, el inquilino debería exigir que lo acredite documentalmente.
La caída del decreto ha dejado una situación confusa, pero no todos los inquilinos parten del mismo punto. La frontera está en haber actuado a tiempo: quien solicitó la prórroga mientras la norma estaba en vigor puede defender que su contrato sigue prorrogado; quien no lo hizo, tiene cada vez menos margen.
El abogado Carlos Castillo, del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES), experto en derecho a la vivienda, aclara a infoLibre las dudas de los inquilinos tras la caída del real decreto impulsado por el Gobierno de coalición que permitía prorrogar, en las mismas condiciones y durante un máximo de dos años, los contratos de alquiler que vencieran antes del 31 de diciembre de 2027.