La vivienda inquieta a la ciudadanía... y al Banco de España: "Puede ser un cuello de botella de la economía"
Acceder a una vivienda o encontrar un piso que no se lleve la mayor parte del salario es una de las principales preocupaciones de los ciudadanos, pero desde hace un tiempo también lo es para los organismos económicos por las repercusiones que puede tener en ámbitos tan dispares como el mercado laboral, los niveles de pobreza, la emancipación de los jóvenes, la natalidad o la desigualdad. “Los desequilibrios en el mercado de la vivienda, que aún están lejos de reducirse de forma significativa a corto plazo, tienen la capacidad de convertirse en un evidente cuello de botella para la economía española”, advierte el Banco de España (BE) en su Informe Anual 2024, publicado este mismo martes.
Para los españoles, la vivienda ha sido por quinto mes consecutivo el mayor problema que identifican a nivel de país, según el barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). Por otro lado, el BE ya había puesto el acento sobre las crecientes dificultades de acceso a la vivienda en 2023 y en esta edición vuelve a señalar este factor como uno de los mayores retos a solucionar, ya que tiene “efectos sociales y económicos adversos”.
En este sentido, el organismo monetario recoge que las ratios de esfuerzo —es decir, lo que un hogar en alquiler o en propiedad se lleva de los ingresos mensuales de una familia— ha subido, sobre todo entre quienes menos ganan. Por ejemplo, señalan que un hogar con ingresos medios en España tendría que invertir toda la renta bruta anual que ha ganado en 7,2 años para poder comprar una casa. Además, en lo que se refiere al alquiler, también apuntan al efecto inflacionario de la vivienda turística o de temporada en los precios: “El esfuerzo potencial para adquirir una vivienda entre los hogares en alquiler es mayor en aquellas provincias donde se concentra la actividad económica y turística”, concluyen.
Otro punto es el encarecimiento de la vivienda en los núcleos donde se concentra más empleo. En estas zonas, apunta el BE, los indicadores de esfuerzo superaban ya en 2022 los nueve años de renta anual bruta para comprar una casa. Aquí las repercusiones negativas inciden en el mercado laboral, complicando a las empresas la búsqueda de trabajadores, que no pueden permitirse vivir donde trabajan.
Así, aunque el consumo de los hogares creció un 2,8% en 2024 y funcionó como uno de los motores de la economía, una vivienda cada vez más cara reduce el dinero disponible de los consumidores y podría lastrar, en última instancia, el crecimiento. “Las mejoras en el grado de accesibilidad basadas en el aumento de la renta de los hogares y en la relajación de las condiciones financieras en 2024 se habrían visto limitadas ante el crecimiento de los precios de la vivienda”, advierte el informe. Según los datos del Banco, tres cuartas partes de los hogares que viven en alquiler no tendrían ahorros suficientes para cubrir los gastos iniciales de una vivienda media y de poder hacerlo, su cuota hipotecaria se llevaría más del 35% de los ingresos del hogar.
Para los jóvenes, que generalmente tienen salarios inferiores, los efectos de no poder permitirse una casa propia también se reflejan en el documento. Los salarios de los trabajadores entre 25 y 34 años crecieron entre 2015 y 2023 en torno a un 11%, pero el precio de la vivienda lo hizo alrededor de un 23% y el de los alquileres un 13%. Esto es, dicho coste no solo se come los aumentos de salario, sino que los trasciende. Además, las inevitables dificultades para acceder al crédito que se derivan de esto complican aún más la emancipación en España, cuya edad de independización ya es una de las más altas de Europa: 30,3 años, frente a los 26,3 años de media en la Unión Europea, según Eurostat.
La escasez de vivienda disponible eleva los precios
Entre los comportamientos perniciosos que identifica el análisis, sigue estando un nivel de demanda de casas muy superior a la oferta. En marzo se vendieron en España 62.808 viviendas, un 40,6% más que en el mismo mes del año pasado, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El dato corrobora la tendencia ininterrumpida al alza que se viene dando durante los últimos nueve meses. Esta tensión en la oferta es uno de los factores que tira de los precios, aunque el Banco de España señala que la tendencia ha mejorado y del déficit de 600.000 viviendas que estimaba el organismo en 2023, ahora reducen ese cálculo a 450.000. Con todo, el resumen es que se venden más casas, aunque sean cada vez más caras: en el último trimestre de 2024, el precio medio había subido un 11,3%, según el INE.
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La regulación del mercado es otra derivada que aborda el informe y está en el punto de mira de los sindicatos de inquilinas y los movimientos sociales que han aparecido al calor del problema inmobiliario. “Sería deseable que las medidas adoptadas contemplen un horizonte temporal amplio y se diseñen de manera coordinada entre las distintas Administraciones con responsabilidades en la materia”, señala el organismo monetario. Las competencias en vivienda en España son autonómicas y la aplicación de la ley se da de manera desigual en los distintos territorios. Por ejemplo, solo País Vasco y Cataluña se han acogido a la declaración de zona tensionada que limita los precios del alquiler, según los datos del Ministerio de Vivienda.
Otro asunto sobre el que habitualmente se pide una regulación más estricta es la vivienda turística, que el propio informe señala como un elemento que infla los precios. En España hay registrados un total de 368.295 alojamientos turísticos, lo que supone un 1,3% sobre el total de casas, según el INE. Su concentración en regiones como la costa mediterránea, Canarias, Baleares, Málaga, Madrid o Barcelona suele estar relacionada con incrementos en el precio del mercado inmobiliario.
El impacto social que tiene un mercado de la vivienda a precios imposibles suele traducirse en inquilinos que no pueden pagar el alquiler, desahucios, jóvenes que no se pueden emancipar o especulación, y de eso también alerta el informe, que advierte de "un problema social de primera magnitud" si no se solventan los actuales obstáculos.
