¿Hay riesgo de burbuja inmobiliaria? El mercado despega, pero no es igual al de la gran crisis financiera

El año nuevo empieza fuerte en el mercado de la vivienda. Los precios no paran de aumentar, se venden más casas y las que se construyen no alcanzan para cubrir la demanda. El contrapunto de este dinamismo económico lo pone la calle, los ciudadanos no pueden acceder a una casa propia, los alquileres son cada vez más privativos y las manifestaciones ponen en el centro la crisis habitacional. Todo esto, en un país que tiene un largo y tormentoso idilio con el ladrillo, que sabe de burbujas inmobiliarias, de crisis hipotecarias y de desahucios, pero que también considera la casa en propiedad como un objetivo irrenunciable. Un 76% de los españoles tenía casa en propiedad en 2022, según los últimos datos de Eurostat. Esto supone casi dos puntos menos que en 2013, pero aun así, seguimos por encima de la media europea, situada en el 69%.

El 2024 fue el año más caro de la historia en lo que a vivienda se refiere. El importe medio de las casas llegó hasta los 2.086 euros por metro cuadrado, según la estadística registral, lo que supone superar los precios medios que se pagaron en 2007, el año de la crisis inmobiliaria. Las comparaciones con los años duros de la Gran Crisis se empiezan a suceder en cuanto a precios, pero las circunstancias económicas y los problemas son otros, apuntan los economistas. Teniendo en cuenta que una de las soluciones que se plantean a en este trance, es aumentar el parque de vivienda para quitar tensión en la demanda, la pregunta que surge es si vamos camino de repetir algunos errores del pasado. La respuesta de los expertos es que no, aunque la euforia en el ladrillo despierte reminiscencias del pasado.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Según la definición que da el banco suizo UBS, se entiende por burbuja una fijación de precios incorrecta y sostenida en el tiempo. Dentro del mercado inmobiliario, los signos típicos incluyen una disociación entre los ingresos y los precios, desequilibrios en la economía, exceso de actividad crediticia o construcción descontrolada.

Paradójicamente, en una actividad tan pegada al dato como la economía, las expectativas juegan un papel central. “Una burbuja inmobiliaria ocurre cuando todo el mundo piensa que los activos inmobiliarios solo pueden ganar valor y el acceso al crédito es fácil y relativamente barato”, explica Elena del Rey Canteli, catedrática de economía aplicada de la Universidad de Girona. “La demanda de activos inmobiliarios aumenta por estas expectativas y eso hace subir los precios, pero sigue habiendo personas dispuestas a endeudarse y comprar porque sigue activa esa creencia en que el precio solo puede subir. Como sigue creciendo la demanda más que la oferta, el precio sigue subiendo hasta que alguna circunstancia pincha la burbuja”, concluye. Y así es como bajó el soufflé en 2007. 

Para la catedrática, la situación actual es muy diferente. “El acceso al crédito está más restringido y la oferta no está creciendo al ritmo necesario para cubrir el aumento de la demanda por creación de hogares”. Esto quiere decir que, actualmente, el aumento de la demanda viene impulsado en gran medida porque la formación de familias -19,4 millones en 2024- supera a la construcción de casas, y no por unas expectativas exageradas sobre la fortaleza del mercado. Además del apetito inversor que despierta esta coyuntura, hay potenciales compradores que necesitan una casa. Pero para acceder a ella también necesitan que los precios bajen, y para que esto ocurra —además de tomar medidas contra la especulación— la oferta tiene que aproximarse a la demanda. Por tanto, no estaríamos ante una demanda basada en la euforia, sino en la demografía. Además, para poder hablar de burbuja se necesita que concurran otros factores, no solo un optimismo desmedido.

Mantener el crédito a raya

Uno de esos factores es el crédito. “Una subida de precios, por muy elevada que sea, no siempre es síntoma de burbuja”, explica el economista de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos. “En 2007 había un excesivo crecimiento del crédito hipotecario, la banca comenzó a dar de forma generalizada hipotecas al 100% y a hacer trajes a medida a aquellas personas que no les salían las cuentas”, explica. Esta barra libre del crédito se sostenía, de nuevo, sobre el optimismo: en el caso de que el comprador o el promotor no pudiesen pagar la vivienda o concluirla, se vendía de nuevo y, en un mercado que no paraba de subir, cubrirían la deuda, muchas veces con creces. Hasta que la realidad se impuso, el mercado se paró y los bancos cayeron con él. Para Bernardos, la crisis de precios actual tiene que ver con un desajuste de la oferta, más que con las dinámicas que se daban en aquella época porque el crédito está más controlado.

“Para que haya una burbuja tiene que haber un flujo muy intenso de financiación a promotor y a comprador”, apunta Julio Rodríguez, economista y exdirector del Banco Hipotecario de España. El experto cuenta que, si bien los créditos a compradores han aumentado por la caída de la inflación y la mejora de las tasas hipotecarias, la financiación a los promotores crece muy levemente, cuando en los años de la crisis lo hacía a altos niveles. Esto indica que el sector de la construcción no se está endeudando llevado por la euforia y el hecho de que se concedan más hipotecas hace que la demanda se mantenga. “La situación no es de burbuja, aunque en el medio plazo habría que tener cuidado”, concluye.

Por otro lado, si prestamos atención a los visados de obra nueva, queda claro que estamos lejos de la actividad frenética de la construcción en los años de la Gran Crisis. En septiembre de 2006 se llegaron a conceder más de 126.000 visados para hacer casas nuevas, frente a los poco más de 11.000 del mismo mes de 2024.

“Cuando se habla de burbuja, la intuición es que hay algún factor descontrolado y ahora mismo no se dan esas condiciones”, coincide David Echeverry, profesor de Finanzas de la Universidad de Navarra. “El problema que suele haber con la construcción es que siempre va con retraso con respecto a la demanda”, esto quiere decir que se inician las obras en base a una demanda actual, pero cuando se terminan (uno o dos años después) esa demanda puede haber cambiado. “Puede ocurrir que al terminarlas tengas sobreoferta porque todo el mundo se haya puesto a construir y tengas que bajar los precios. Esos desbalances pueden generar problemas, pero no es el caso”, concluye.

No hay burbuja, pero sí precios prohibitivos

El mercado vive un momento de expansión, pero las familias no llegan. La vivienda es la principal preocupación de los ciudadanos, según el CIS, y a la pregunta de ¿qué es para ti la riqueza?, uno de cada cuatro españoles responde que tener acceso a una casa, según una encuesta de Manos Unidas. Este clima de preocupación lo reflejan las manifestaciones que se han ido sucediendo, como la que reunió en Madrid el pasado mes de octubre a miles de personas y se replicó en toda España.

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Para los expertos el problema está en la oferta y hay que poner más vivienda a disposición, aunque a esto se sumen otras medidas de regulación del mercado. El precio de la vivienda está ya un 12,5% por encima de los máximos que alcanzó en 2007, según las estadísticas del Colegio de Registradores. Las comunidades autónomas con mayores precios medios fueron Madrid (3.780 euros/m²); Baleares (3.771 euros); País Vasco (3.157 euros); Cataluña (2.615 euros) y Canarias (2.327 euros).

Otro factor que no se puede perder de vista es la evolución de los sueldos dentro de esta coyuntura. “Aunque los salarios han crecido en 2024 en torno a un 4%, el aumento de los precios y los alquileres lo supera con mucho”, concluye Julio Rodríguez. De hecho, en el caso de los jóvenes, cuatro de cada diez menores de 30 destina ya más de un 40% de sus ingresos a pagar la vivienda y uno de cada tres recibe algún tipo de ayuda por parte de su familia, según un informe del Consejo de la Juventud de España.

De este recién estrenado 2025, los economistas no esperan precios más bajos. Una de las razones es que aunque el motor de la construcción se ponga en marcha, las casas tardarán en estar disponibles. “La oferta está empezando a reaccionar, aunque siempre es rígida a corto plazo”, concluye Rodríguez.