¿Cuánta vivienda nueva se necesita? 600.000 en 2025 para cubrir la demanda y 3,5 millones para bajar precios

El Banco de España pronosticó que en 2025 el déficit de viviendas en España podría situarse en 600.000 unidades. Construyó este dato tomando como referencia la diferencia entre la creación de nuevos hogares y las viviendas construidas. Y es que, mientras que la primera variable crece, la segunda se encuentra estancada. La construcción de nuevas casas es uno de los flancos desde donde se pretende atajar el aumento de los precios, y para que esto tenga un reflejo en el mercado, la consultora Atlas Real Estate Analytics calcula que se requieren 3,5 millones de viviendas. Con esto, estima que los precios deberían comenzar a contenerse y se podría evitar el sobreesfuerzo económico, es decir, lograr que no se vaya más del 30% de los ingresos de los hogares en conseguir un lugar para vivir.

Si bien las estimaciones suelen variar en función de los estudios, las capitales que más déficit presentan son Madrid (864.000 viviendas), Barcelona (716.000), Alicante (306.000), València (276.000) y Baleares (154.000), según Atlas. De hecho, la costa mediterránea y las islas fueron los lugares de España donde más subió el precio de la vivienda nueva: en diciembre, un 11,5% interanual en ambos archipiélagos y un 8,9% en el litoral mediterráneo, de acuerdo con un informe publicado esta semana por la consultora Tinsa. Otro dato que ayuda a poner en perspectiva la evolución de los precios es que, desde que tocaron fondo (durante la crisis inmobiliaria) hasta ahora, el valor medio de la vivienda acumula una revalorización del 46,7%.

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Los expertos apuntan que saturar la oferta no es una medida que pueda resolver por sí sola el problema de los precios. “Es un problema poliédrico en el que además es importante que intervenga la administración pública con modelos de vivienda protegida o con promotoras […] es algo que se lleva haciendo desde hace un siglo en lugares como Austria”, matiza el profesor de urbanismo y arquitecto Gerardo Roger. Aunque en los últimos años, tras la crisis inmobiliaria de 2007, se desplomó drásticamente el número de viviendas que se ponían en el mercado y esta es una tendencia que se intenta corregir. De hecho, si se observa la evolución de los visados de vivienda nueva, se puede apreciar el agujero que dejó el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera.

Si se desciende más al detalle en las cifras, en 2024 el número de transacciones de vivienda nueva aumentó en los primeros nueve meses y se firmaron casi 500 más que en el mismo periodo de 2023, de acuerdo con los datos del Ministerio. No así en vivienda protegida, donde la cifra de transacciones inmobiliarias cayó en 230 con respecto al mismo periodo del año anterior. En cuanto a los hogares, hay 19,4 millones, según las últimas cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) y la tendencia es que sigan creciendo. En concreto, el organismo estima que lo hará en casi 3,7 millones en los próximos 15 años si se mantienen las tendencias demográficas actuales. 

Cada vez somos más y las clases medias cada vez están más lejos de los precios de compra. De hecho, del mar de datos que explica el gran problema de conseguir una casa, uno de ellos apunta que también a nivel global los salarios corren tras los metros cuadrados, pero no logran recortarles distancia. Así, los compradores pueden permitirse un espacio habitable un 40% menor que en 2021, antes de que subieran los tipos de interés, según un informe de UBS Global Real State. En España las medidas que ha propuesto el Gobierno esta misma semana tratan de atacar el problema en varios flancos, pero en el caso concreto de la construcción de vivienda, se centran en promover vivienda pública, fomentar la colaboración con empresas privadas y agilizar los trámites previos para la puesta en marcha de las obras. Además, ha anunciado un PERTE destinado a modernizar las compañías y los procesos del sector y pondrá en marcha una Empresa Pública que también construirá nuevos inmuebles.