Liberalizar el suelo dobló la oferta mientras los precios se disparaban: por qué fracasó la receta de Aznar

El suelo es la materia prima necesaria para construir vivienda. En un contexto como el actual, donde los precios no paran de subir y el presupuesto de las familias cada vez se queda más lejos de poder acceder a una casa, construir más para reducir la tensión en la oferta es una de las soluciones en las que coincide casi todo el mundo. Pero esto lleva inevitablemente a resucitar fantasmas del pasado. Hacer un recorrido por las políticas que han regulado y desregulado el suelo en España conduce también a pensar en la crisis económica de 2007, en la burbuja inmobiliaria que se llevó por delante al sistema financiero y con él, las economías familiares. “Poner suelo público no es liberalizar”, puntualizaba la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, al referirse a las medidas del Gobierno para fomentar la construcción de más casas en España.
Además de cuidar los términos, de aquellos tiempos de crisis algunos expertos también extraen la conclusión de que más casas no supondrán mejores precios. “No se puede confundir el comportamiento del precio del suelo con el del pollo. Una vivienda o un solar tiene un valor de localización que vale lo que paga el que más pueda ofrecer de por ella”, explica Gerardo Roger, arquitecto y profesor de Urbanismo. Así, matiza Roger, “una casa en el barrio de Gràcia de Barcelona tendrá siempre una localización privilegiada y no bajará de precio por mucho que haya más casas en España”, resume.
Las leyes de suelo regulan la planificación y el uso. La primera que se dictó en España apareció en 1956, pero es a partir de la promulgada por el Gobierno de José María Aznar en 1998 cuando surge la polémica sobre qué detalles de esta norma pueden provocar que los precios de la vivienda se desboquen. La lógica detrás de esta regulación era que si se ponía a disposición más suelo para construir, el precio de los terrenos bajaría, se construirían más casas y la vivienda sería más asequible. Para poner más solares en el mercado, se recurrió a eliminar las restricciones sobre su uso. De hecho, cuando se habla de liberalizar, se hace referencia a ese enfoque que tiende a no restringir demasiado la promoción urbanística y recalificar cuanto más suelo mejor. Con todo, la solución se tornó en desastre y el precio de la vivienda siguió subiendo hasta que en 2007, ya con otra ley en marcha, esta vez de Jose Luis Rodríguez Zapatero, llegó la Gran Crisis. Se llegaron a construir en los momentos de bonanza alrededor de 700.000 viviendas al año, ahora, la cifra ronda las 90.000.
Y de las consecuencias de aquellas medidas, pueden encontrarse algunas lecciones para el presente. “No se puede resolver el problema del acceso a la vivienda de las clases medias sin una empresa pública. Resulta que en los diez años de la burbuja se edificó y se urbanizó el doble de la demanda normal. Según esa teoría, las viviendas se tendrían que haber regalado, pero resulta que subieron más que nunca”, apunta Roger.
Las dinámicas especulativas generaron lo que se conoce como burbuja inmobiliaria. Los suelos se convirtieron en activos codiciados, aumentó la demanda de inversión y los precios —respondiendo al tirón de la demanda— siguieron inflándose. En el lado económico, los bancos aumentaron el crédito y los ciudadanos se endeudaron hasta que la burbuja estalló, de la mano, además, de una crisis a nivel mundial.
No basta con aumentar la oferta. Lo que importa es que dentro de esta haya vivienda protegida y destinada al alquiler
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Más de una década después, la necesidad de contener los precios pasa por construir más vivienda, pero no a cualquier precio. “No basta con aumentar la oferta. Lo que importa es que dentro de esta haya vivienda protegida y destinada al alquiler”, apunta Julio Rodríguez, economista y exdirector del Banco Hipotecario de España. De momento, explica que la oferta a corto plazo es rígida, pero esto está cambiando a largo plazo: “Ya en 2024 han crecido en más de un 15% las viviendas iniciadas, a un ritmo de 125.000 al año, y es espectacular el aumento de los nuevos préstamos a comprador de vivienda”, concluye.
Medidas a derecha e izquierda
La barra libre al sector inmobiliario no dio muy buenos resultados, y cualquier medida de las que se propone hoy, tiene sobre sí la sombra de aquella crisis. “Esta es la política del Gobierno de coalición progresista. Una política que se niega a repetir los errores del pasado y a volver a dejar el mercado inmobiliario en manos de la especulación”, señalaba el presidente del Gobierno en el foro sobre vivienda, dónde anunció un paquete de 12 medidas para combatir los precios en este sector. Entre las propuestas que se dieron a conocer ayer, el Gobierno incluye la transferencia a la Empresa Pública de Vivienda de más de 3.300 viviendas y casi 2 millones de metros cuadrados de suelo residencial para construir viviendas sociales. Además, dotará de prioridad a la entidad pública para la compra de viviendas y suelos frente al derecho de las Comunidades Autónomas.
Del otro lado, las propuestas que el Partido Popular dio a conocer esta semana también se enfocan en movilizar suelo y apuntan hacia un mercado de “vivienda asequible”, aunque no concreta cifras. El documento pide “impulsar el desarrollo de nuevos suelos urbanos y ampliación de las ciudades”, modificar la actual ley de suelo para “un urbanismo ágil, eficaz y con seguridad jurídica” o movilizar suelo público para promoción “de vivienda pública, social y asequible, en alquiler o en propiedad”. El objetivo de ambas propuestas va en la misma dirección, sin embargo, los medios para alcanzarlo serán, previsiblemente, los protagonistas del debate político en 2025.