Portugal es el país de la Unión Europea en el que los precios de la vivienda más han subido en el primer trimestre de 2025. Así lo reflejan los datos de Eurostat de julio que recogen una subida sin precedentes: un 16,3%. Echando la vista atrás, en los últimos 15 años el valor de los alquileres ha subido un 130%.
Los números reflejan la profunda crisis de la vivienda que se vive hoy en el país luso, en especial en las grandes ciudades. Según datos del portal inmobiliario Idealista de junio de 2024, comprar casa en Lisboa era, en ese momento, un 25% más caro que hacerlo en Madrid o Barcelona. Una realidad que, sumada al poder adquisitivo de los residentes – el salario medio en Portugal es de 1.602 euros brutos al mes, según los últimos datos del INE– hace de la vivienda uno de los principales quebraderos de cabeza de los portugueses.
La tormenta perfecta se viene creando desde hace más de 10 años, cuando Lisboa, ciudad cosmopolita pero poco visitada, se catapultó como destino turístico. En 2024 Portugal recibió cerca de 29 millones de turistas y la mayoría de ellos pasó por la capital.
Agosto dejó de ser ese mes en el que los lisboetas podían circular fácilmente por la ciudad, aparcar en cualquier sitio y cenar sin reservar. Ahora hay tuk-tuks subiendo las empinadas cuestas, autobuses de turistas en cada rincón, tiendas de suvenires iguales a las de cualquier capital de mundo y terrazas, cafeterías y restaurantes llenos a cualquier hora del día.
“Lisboa está de moda y la demanda de casas es casi infinita. Está en el epicentro de la inversión turística pero también inmobiliario. Han crecido de forma desorbitada los hoteles y los alojamientos turísticos, pero también el sistema inmobiliario de especulación”, explica Luis Mendes, investigador del Centro de Estudios Geográficos. “Están los nómadas digitales, los residentes no habituales, toda una clase de jubilados extranjeros con poder adquisitivo que fija su residencia fiscal en Portugal, y una ley de alquiler neoliberal, que viene de 2012, y que no impone topes a los precios”.
Limitaciones a los pisos turísticos
En las calles de la Baixa de Lisboa, una mirada atenta va descubriendo unas siglas que se repiten, edificio tras edificio: AL, Alojamiento Local, la expresión portuguesa que define los alojamientos turísticos. Entre 2014 y 2018, la capital vio crecer el número de alojamientos turísticos un 100% al año. Actualmente son cerca de 18.000. La crisis y la búsqueda de soluciones rápidas, llevó a los gobiernos de entonces —tanto el de centro derecha de Passos Coelho, como el de izquierdas de António Costa— a impulsar el turismo y los negocios asociados a ello.
En 2023, el Gobierno de António Costa, alarmado por el problema de la vivienda, decidió crear el programa Más Vivienda en el que, entre otras medidas, ponía límites al alojamiento turístico. Así, la concesión de nuevas licencias en todas las regiones del país con presión urbanística fue suspendida, las licencias existentes tendrían que ser evaluadas y renovadas en 2030 y las nuevas licencias concedidas tendrían que renovarse cada cinco años.
Además, se introdujo un nuevo impuesto para los alojamientos turísticos, a la par que beneficios fiscales para los propietarios que retiraran su vivienda del mercado turístico para destinarla al alquiler de larga duración. Con la nueva ley, las comunidades de vecinos tenían también la potestad de prohibir los pisos turísticos en sus edificios y, si el propietario decidía vender el piso, la licencia no se podía pasar al nuevo dueño.
Las medidas entraron en vigor el 3 de octubre de 2023, pero la salida prematura de António Costa del Ejecutivo y las consecuentes elecciones, hicieron decaer el programa. Un año después, ya con la coalición de centro derecha liderada por Luís Montenegro al frente del Gobierno, el Ejecutivo derogó el plan y acabó con las restricciones a los pisos turísticos. Ahora son los municipios, a través de su legislación propia, los que pueden, o no, poner trabas a los pisos turísticos.
“Portugal siempre ha estado en contra ciclo. Cuando ya toda Europa estaba tomando medidas para frenar los pisos turísticos, aquí teníamos a un presidente del Ayuntamiento de Lisboa, Fernando Medina, que decía ‘aun no sé lo que significa turismo demás’”, explica Mendes. “El alojamiento turístico es claramente una de las causas estructurales de la crisis de vivienda porque desvía casas de uso residencial y, al hacerlo, aumenta el cuello de botella de la pobre oferta de vivienda accesible en las ciudades, en especial en los centros históricos”.
Pérdida de población
Los últimos censos, de 2021, han puesto números a la realidad percibida por todos y dan cuenta de una pérdida acentuada de población residente en casi todos los distritos de Lisboa. Los distritos del centro histórico perdieron cerca de 8.000 residentes en un periodo de 10 años.
En 2018, para intentar frenar este ciclo, el Ayuntamiento de Lisboa aprobó la creación de 10 zonas de presión urbanística donde, por existir más de 20% de viviendas dedicadas al alojamiento turístico, ya no podrían ser concedidas más licencias. “Eso hace que el ratio no aumente, pero no que disminuya. Las familias que se han ido de los barrios ya no van a volver”, insiste Mendes. Además, “los pisos turísticos informales siguen existiendo, porque el Ayuntamiento no tiene recursos para hacer una fiscalización efectiva”.
Hoy, las calles del centro histórico de Lisboa, que hace 15 años se quedaban casi desiertas a partir de las 20.00 horas, son zonas vibrantes y llenas de movimiento y alegría, pero también, por muy contradictoria que pueda sonar, “territorios vacíos”. “Parecen territorios vivos, porque tienen una gran dinámica diaria pero, en realidad, están muertos porque no hay residentes permanentes, personas capaces de apropiarse del espacio y crear referencias, identidad y una memoria estable”, añade.
En los últimos años, las zonas céntricas de Lisboa han visto como la gentrificación se adentraba en sus barrios y expulsaba a los residentes para convertirlos en zonas turísticas o, en el mejor de los casos, zonas residenciales descaracterizadas de su esencia.
“A partir de los 2000 asistimos a una súper gentrificación, alimentada por los grandes flujos transnacionales de capital, con grandes inversiones extranjeras, que expulsa a las personas que vivían en los barrios para que entre otra, de estatus socioeconómico más elevado”, dice el investigador.
El impacto se da en las viviendas pero también en el espacio público, que se transforma y “se privatiza”. “Se construyen terrazas, se hacen obras urbanas que siguen aumentando el valor… una hamburguesería gourmet, una tienda de arte, un pub… en el fondo, aunque se trate de un espacio público adquiere cierto valor privado y de consumo. Además, destruye toda la identidad del barrio y sus características tradicionales y acaba con las redes sociales cohesionadas que existían, le daban forma y se apoyaban entre ellas”.
La crisis inmobiliaria se apodera de las movilizaciones sociales en Portugal
En un país donde, según los últimos datos del INE, faltan 136.000 casas para responder a las necesidades de las familias, hace falta un cambio estructural para solucionar el problema. “Lo primero pasa por movilizar los inmuebles vacíos del Estado. Saber cuántos son, dónde están y si tienen vocación residencial o se pueden convertir. Luego, tenemos un parque público de viviendas del 2%, de los más pequeños de Europa y eso hay que cambiarlo”, dice Mendes.
Este junio, Bruselas le daba un tirón de orejas al Gobierno, diciendo que las medidas actuales son insuficientes para combatir el problema. El documento señalaba tres vías de actuación prioritaria, una de ellas justo los inmuebles vacíos, públicos o privados. Las otras dos serían el tope a los precios de los alquileres y las restricciones a los pisos turísticos.
“Hay que hacer un ordenamiento turístico de los pisos y de los hoteles también, que solo en Lisboa han duplicado en los últimos años. Y hay que regular los alquileres, porque el mercado, por si mismo, no lo va a hacer”, insiste el investigador. “Hay un desfase muy grande entre la profundidad del problema y la profundidad de las medidas políticas que, a veces, son rehenes de los intereses de mercado y se toman tan solo de forma superficial”.
Portugal es el país de la Unión Europea en el que los precios de la vivienda más han subido en el primer trimestre de 2025. Así lo reflejan los datos de Eurostat de julio que recogen una subida sin precedentes: un 16,3%. Echando la vista atrás, en los últimos 15 años el valor de los alquileres ha subido un 130%.