Más alquiler social y menos ladrillo: los modelos europeos que inspiran la empresa pública de vivienda

España dista mucho de estar entre los primeros países europeos en vivienda pública. Con un porcentaje del 3,4%, según datos de Gobierno, ocupa uno de los puestos más bajos y el modelo aún dista mucho del de Países Bajos, que tiene un 30%; del de Austria, que tiene un 24% o del de Dinamarca, con un 20,9%. Por encima del 15% se encuentran también Francia, Reino Unido o Suecia. Cada región tiene características y medidas propias, pero la intervención pública en el mercado es uno de los elementos diferenciales que han empujado los parques de vivienda a lo largo de los años. 

El modelo más conocido es el Viena, pero hay otros como el de Helsinki, en Finlandia, el de Países Bajos o el británico, que dan algunas pistas sobre como hacer crecer el número de vivienda social y gestionarlo una vez edificado. En España, el Gobierno está dando pasos en esta dirección y esta misma semana ha comenzado a poner en marcha una empresa pública inmobiliaria a partir del embrión del Sepes, la entidad de suelo sobre la que se diseñará la futura compañía estatal. Por el momento, el Ministerio de Vivienda ha anunciado que transferirá 40.000 casas procedentes de la Sareb (más conocido como “el banco malo”, ya que absorbió los activos tóxicos de los bancos en 2012 para tratar de rentabilizarlos) y 2.400 suelos para construir 55.000 viviendas más a precios regulados.

“Es cuestionable que una entidad que estaba avalada con dinero público, como la Sareb, no transfiriese sus activos de vivienda al Estado en un momento de crisis habitacional”, explica Manuel Gabarre, investigador de vivienda del observatorio económico CODE. “Esta transferencia a Sepes es un paso positivo y hay que considerarlo también una victoria de los movimientos sociales. Ahora bien, es una cantidad poco relevante en relación con los 400.000 bienes inmobiliarios que declaró tener en su momento”, concluye. Porque otros países, como Irlanda, dejaron esta gestión en manos públicas desde el principio.

“El criterio general para cualquier país es que la empresa estatal se responsabilice de un parque de vivienda que se mantenga en manos públicas. Que la protección de la vivienda se descalificase a los 10 o 15 años fue el mayor error del modelo que ha tenido España. Si no hubiese sido así, hoy tendríamos más de tres millones”, explica el arquitecto y profesor de urbanismo, Gerardo Roger. Además de este detalle, el experto apunta que lo normal sería que este tipo de entidades garantizasen la transparencia de los procesos y se ocupasen de aspectos como el mantenimiento, la gestión de cobros o la interacción con los usuarios para evitar comportamientos especulativos. 

En España no ha habido nunca una empresa que gestione a nivel nacional y de forma integral la vivienda, pero sí existen empresas públicas, autonómicas y locales. Un ejemplo es el plan Alokabide del País Vasco, que gestiona 17.000 activos inmobiliarios. La nueva estructura que prevé crear el Gobierno tendrá competencias para construir y gestionar, pero aún se desconocen los detalles sobre cómo serán los procesos de adjudicación. Sin embargo, los modelos de nuestros países vecinos pueden dar alguna pista.

“El modelo centroeuropeo de vivienda ha estado gestionado en general por empresas públicas o colectivos sociales. En España, en cambio, la vivienda protegida se planteó subvencionando a promotores privados para construir y controlando el precio temporalmente, pero se renunció a gestionarla como un arrendador público”, explica Roger, algo que nos separa de otras regiones europeas. El resultado fue la pérdida gradual de miles de inmuebles que han ido pasando al libre mercado. 

En Finlandia el sinhogarismo también es no poder pagar una casa

El modelo Finlandés pivota sobre una entidad denominada Y-Foundation, un proveedor de vivienda social que funciona desde hace más de tres décadas y que ofrece casa de alquiler a personas en riesgo de no poder pagar o a aquellas que viven sin hogar. Para estas últimas es para quienes han desarrollado su plan más conocido, el Housing First, que pretende atajar el sinhogarismo cambiando los tradicionales albergues por pisos sociales. Como curiosidad, la definición que su legislación acepta para personas sin hogar, incluye a “aquellas que temporalmente residan con personas conocidas, amistades o familiares, por falta de vivienda”.

Otro de sus pilares es que en ciudades como Helsinki, alrededor de un 25% de la vivienda que se construya tiene que ser social y estar distribuida en distintas áreas, para evitar guetos. Para que esto sea así, el Ayuntamiento es quien figura como dueño del suelo y la construcción se realiza cediendo los terrenos a los promotores bajo condiciones estrictas para garantizar el acceso a los ciudadanos. Así, si por ejemplo un propietario quiere alquilar, debe revisar las condiciones antes de elegir un inquilino. 

No basta con construir si no se gestiona 

El modelo vienés o cómo la vivienda pública puede ayudar a bajar el alquiler en el mercado privado

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La evolución histórica del sector inmobiliario en España, explica el profesor, muestra que no basta con construir, sino que se requiere una gestión efectiva de los alquileres y los modelos de venta, para poder garantizar un mercado que cubra las necesidades de los ciudadanos. Un ejemplo que conjuga estos dos aspectos es el de Países Bajos. Su modelo gira sobre la intervención pública y también sobre la gestión que realizan entidades privadas sin ánimo de lucro (denominadas housing associations) que median en los alquileres, en las adjudicaciones de vivienda y movilizan casas vacía con fondos propios. Además de esto, el sistema holandés cuenta con empresas privadas que gestionan alquileres, pero lo hacen sujetas a restricciones de precio para limitar la especulación.

Este modelo de housing associations opera también en Reino Unido. Los precios desbocados se replican en todo el continente y el país británico ha anunciado hace unas semanas la mayor partida presupuestaria desde hace décadas. En concreto, 46.000 millones de euros destinados a la vivienda para comprar casas vacías y construir otras nuevas. Bajo este marco, las asociaciones sin ánimo de lucro juegan un papel central, ya que son los mayores proveedores de viviendas nuevas de alquiler, según los datos del propio Gobierno. En España la presencia de estas entidades es aún testimonial, pero se calcula que algunas como Hábitat3 en Cataluña y Provivienda en Madrid, gestionan alrededor de 1.000 viviendas cedidas que salen al mercado a precios asequibles.

La vivienda es un problema que rebasa las fronteras nacionales. En menos de una década, entre 2015 y 2023, los precios de la vivienda en la Unión Europea aumentaron de media un 48%, de acuerdo con Eurostat y los aumentos no han respetado a ninguna región. Al cierre del año pasado, Bulgaria encabezaba las subidas de precios, con un aumento del 18,3%. A continuación se situaron Hungría (13%); Portugal (11,6%); España (11,4%); Países Bajos (10,8%); Polonia (10,4%) y Croacia (10,1%). “El problema no es que existan viviendas caras, sino que se garanticen casas asequibles para cubrir las necesidades de la población”, concluye el profesor.