El problema de la vivienda: estado de la cuestión y posibles soluciones

Jesús Lizcano Álvarez

El problema de la vivienda es actualmente uno de los más importantes a nivel económico y social en nuestro país, y especialmente para una parte tan importante de nuestra población como son los jóvenes. Una primera y dura realidad es que existe una notoria y preocupante escasez de oferta de vivienda, tanto para la venta como para el alquiler, lo cual viene generando un aumento significativo de los precios y unas importantes dificultades de acceso a la misma para los ciudadanos.

Entre las características y problemas específicos asociados a esta escasa oferta podemos citar las siguientes: a) Construcción insuficiente: Desde la crisis financiera de 2008 la construcción de viviendas nuevas se ha reducido drásticamente, lo que ha generado un déficit estructural de viviendas, estimándose que faltan entre seiscientas mil y un millón y medio de viviendas para cubrir la demanda actual. B) Falta de suelo: La escasez de suelo disponible para la construcción, especialmente en las grandes ciudades, es otro factor que limita directamente la oferta de viviendas. c) Reducido nivel de vivienda social: España cuenta con un porcentaje muy bajo de vivienda social en comparación con otros países europeos, lo que agrava el problema para las personas con menos recursos.

Si hacemos una referencia más específica a los problemas de los jóvenes, podemos destacar adicionalmente los siguientes hándicaps: a) Precios elevados de la vivienda (tanto en venta como en alquiler), con incrementos considerables de éstos en los últimos años, y superando ampliamente con ello el poder adquisitivo de muchos jóvenes. b) Inestabilidad laboral: la alta tasa de desempleo juvenil y la precariedad laboral dificultan el acceso a financiación para la compra de una vivienda y generan incertidumbre sobre la capacidad de pago del alquiler. c) Ahorro: La dificultad para ahorrar debido a los bajos salarios y los altos costes de vida, especialmente en las grandes ciudades, impide a muchos jóvenes reunir el dinero necesario para la entrada de una vivienda o para el depósito o fianza del alquiler. d) Emancipación tardía: Como consecuencia de estos problemas, muchos jóvenes se ven obligados a vivir con sus padres durante más tiempo, retrasando su emancipación y la formación de sus propias familias. Algunos datos recientes (Consejo de la juventud) señalan que un muy alto porcentaje (el 87 %) de los jóvenes emancipados comparte vivienda con otras personas, debido fundamentalmente a la necesidad de reducir gastos; además, alrededor de un 30 % de dichos jóvenes necesita el apoyo económico de su familia para poder pagar el alquiler.

Una primera y dura realidad es que existe una notoria y preocupante escasez de oferta de vivienda, tanto para la venta como para el alquiler, lo cual viene generando un aumento significativo de los precios

Vamos a hacer referencia a continuación a algunas de las posibles soluciones que vienen proponiendo algunos expertos e instituciones, y que en algunos casos se han adoptado de forma similar en otros países: 

A) Modificaciones de la Ley del Suelo dirigidas a aumentar notablemente la oferta de suelo para vivienda. Entre ellas se pueden citar: a) Agilización de trámites, simplificando y acelerando los procesos administrativos para la aprobación de planes urbanísticos y licencias de construcción, lo cual reduciría los tiempos y costes asociados al desarrollo de nuevos proyectos. b) Flexibilización de usos, permitiendo una mayor flexibilidad en la utilización del suelo, facilitando la conversión de terrenos industriales o de oficinas en viviendas, siempre y cuando cumplan con los requisitos de habitabilidad y sostenibilidad. c) Incentivos fiscales para los propietarios de suelo que lo destinen a la construcción de viviendas, tales como reducciones en el IBI o en el impuesto de transmisiones patrimoniales.

B) Planificación urbanística: a) Desarrollo de nuevo suelo urbanizable en zonas con demanda de vivienda, y priorizando la construcción de viviendas de protección oficial y asequible. b) Rehabilitación de zonas urbanas degradadas o infrautilizadas, permitiendo la construcción de nuevas viviendas en áreas ya consolidadas. c) Densificación sostenible, estudiando la posibilidad de aumentar la densidad de construcción en zonas bien comunicadas y con servicios, siempre y cuando se garantice la calidad de vida de los residentes y se evite la saturación de infraestructuras.

C) Otras medidas institucionales: a) Impulsar la colaboración entre el sector público y el privado para el desarrollo de proyectos de vivienda, aportando suelo público y facilitando la financiación. b) Fomentar el alquiler, implementando políticas que lo fomenten como una alternativa a la compra, así como la creación de un parque de vivienda de alquiler social y la regulación de los precios en zonas tensionadas. c) Establecer ayudas específicas para los jóvenes, como subvenciones para la compra o el alquiler, avales para facilitar el acceso a la financiación y programas de apoyo a la emancipación. d) Construcción industrializada, promoviendo el uso de técnicas de este tipo de construcción, que permiten reducir los tiempos y costes de construcción, de cara a propiciar la moderación de sus precios, así como mejorar la calidad de las viviendas. e) Mayor transparencia y control, reforzando la transparencia en la gestión del suelo y la lucha contra la corrupción, evitando la especulación y garantizando el acceso a la vivienda en condiciones de igualdad.

Los problemas e insuficiencias anteriormente referidos, así como medidas o posibles soluciones como las que hemos expuesto, hacen en todo caso realmente urgente que se actúe ante este acuciante problema de la vivienda para un parte muy importante de nuestra población, y es por ello que los políticos y responsables públicos deben cambiar sus actuales conductas partidistas y de permanente conflicto (que tanto hartazgo y nivel de desconfianza generan en la ciudadanía), y buscar urgentemente soluciones y medidas de consenso para atajar a corto y medio plazo este prioritario problema social.

Y para ello, creemos necesario que dichos políticos afronten el problema en base a los trabajos y recomendaciones de un grupo multidisciplinar de expertos, sin adscripción política alguna, y en el que participen representantes de distintas disciplinas y profesiones con experiencia en materias de vivienda y todos aquellos diversos aspectos relacionados con la misma. A tal efecto, creemos necesario que participen expertos tales como: Urbanistas, economistas, juristas, arquitectos, sociólogos, geógrafos, ingenieros civiles, psicólogos, antropólogos, tecnólogos de la información, ingenieros de sistemas, estadísticos, educadores y demógrafos. Los puntos de vista tan diversos y eventualmente enriquecedores provenientes de todas estas disciplinas pueden hacer que las decisiones de los políticos sobre la vivienda sean por una vez fundadas, apartidistas, objetivas y eficaces económica y socialmente. Una vez tenidas en cuenta las recomendaciones de los expertos basadas en la evidencia y la experiencia, los representantes políticos deberían firmar un pacto de Estado por la vivienda que hiciese plausible afrontar eficaz y consensuadamente los distintos problemas y limitaciones anteriormente descritos. A los ciudadanos no nos queda esperar sino que de una vez los políticos encuentren el diálogo y el consenso necesarios a través de este Pacto en aras de velar por las urgentes necesidades de los ciudadanos en relación con la vivienda.

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Jesús Lizcano Álvarez es catedrático emérito de la Universidad Autónoma de Madrid, Académico de la Real Academia de Ciencias Económicas y Financieras, cofundador y expresidente de Transparencia Internacional España y director de la revista Encuentros Multidisciplinares.

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