Tope de 90 días y acceso sin pasar por el portal: así son las normas contra el alquiler turístico que Competencia intenta tumbar

El mercado corre más que la política. El boom del alquiler turístico se ha extendido por la mayoría de capitales españolas con mayor tirón para los visitantes sin que se haya desarrollado una normativa específica de ámbito estatal. Durante sus etapa en el Gobierno (2011-2018), el PP se limitó a insistir en que era un tema que correspondía a las comunidades. Cuando una moción de censura finiquitó a Mariano Rajoy, los ministerios de Energía y Justicia trabajaban en una fórmula para que los vecinos pudieran vetar los pisos turísticos. La cosa quedó en nada. Ahora el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, con competencias en vivienda, ha anunciado una regulación, pero sin detalles. Y su compañera en la cartera de Industria, Comercio y Turismo, Reyes Maroto, ha afirmado su intención de revisar la normativa –presumiblemente la Ley de Arrendamientos Urbanos– para definir con exactitud qué es una vivienda de uso turístico. Así están las cosas: plataformas como Airbnb, Homeaway, Niumba o Wimdu revolucionan un mercado cuyo auge está acelerando procesos de gentrificación y turistización, con drásticos incrementos del precio del alquiler en los núcleos urbanos de las grandes urbanos, y a nivel institucional aún se está en en una fase normativa preliminar.

Algo más se ha avanzado en el segundo nivel competencial. Comunidades como Cataluña, Madrid, Euskadi, Valencia y Baleares han establecido una serie de exigencias legales para el alquiler turístico, como la obligación de comunicación a la autoridad y la inscripción en un registro, que a su vez implica el cumplimiento de requisitos que acrediten que la vivienda está en buenas condiciones. Los observadores del sector han advertido de que estas normas chocan con el déficit de recursos de inspección y con el frenesí de un mercado lucrativo y difícil de controlar. Además la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha interpuesto recursos contra normativas autonómicas de Madrid, Castilla y León, Galicia y Canarias.

Lo que sí hacen las normas de las comunidades es brindar a los ayuntamientos un marco para insertar sus propias medidas, normalmente de alcance limitado y dependientes de un músculo inspector del que los consistorios carecen. De ahí que haya ayuntamientos que han exprimido sus competencias propias en materia de urbanismo para empezar a poner trabas al alquiler turístico, con el triple objetivo de evitar la saturación, rebajar el precio de los arrendamientos y reducir molestias vecinales. Y también aplacar a sectores vecinales que –sea por ruido, conflictos o precios del alquiler– piden soluciones. Pero aquí la CNMC ha vuelto a actuar, poniendo tres normativas locales en el punto de mira: las desarrolladas por los ayuntamientos de Madrid (Ahora Madrid), Bilbao y San Sebastián (ambos del PNV), tres ciudades con un creciente saturación turística y donde los efectos asociados a este fenómeno forman parte de la agenda política y social.

Competencia, además de oponerse a normas autonómicas y de cuestionar la pretensión de Hacienda de obligar a los intermediarios –Airbnb, por ejemplo– a facilitar información tributaria, cree que las reglas urbanísticas de la capital y las dos ciudades vascas "son contrarias a la competencia y a los principios de regulación económica eficiente", por lo que "perjudican a los consumidores y usuarios".

Su recurso, que se produce después de que los ayuntamientos ignorasen los requerimientos previos de Competencia para que retirasen sus normativas, aboca el caso a los tribunales por la vía contencioso-admnistrativa. En última instancia, se dirimirán en el Tribunal Supremo, previo paso por los respectivos Tribunales Superiores de Justicia de Madrid y el País Vasco. Las normativas objeto de recurso por parte de Competencia son: en Madrid un acuerdo de la Comisión de Seguimiento del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y otro de la Junta de Gobierno; en Bilbao la modificación del PGOU; y en San Sebastián la ordenanza municipal reguladora del uso de vivienda turística y de alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico en San Sebastián, aprobada en marzo de este año.

Competencia no hizo este martes público el recurso, que también anticipa posibles problemas para otros ayuntamientos con medidas para limitar el alquiler turístico en agenda, como Barcelona o Palma de Mallorca. A falta de conocer cuáles son los aspectos concretos que la CNMC considera "restrictivos" y un freno para la "calidad", la "inversión" y la "innovación" en el sector, infoLibre analiza lo que dicen las normativas urbanísticas de las tres ciudades denunciadas.

  MADRID: LICENCIAS Y ACCESOS

En Madrid la regulación para los barrios de la ciudad más aquejados por el fenómeno, los céntricos, pretende "frenar la tendencia por la que las viviendas se convierten en alojamientos temporales exclusivamente para turistas". Se establece que una vivienda que se alquile durante más de 90 días al año está desarrollando una actividad comercial y no residencial. Por tanto, debe solicitar una licencia de uso terciario, concretamente de hospedaje. El plan afecta a una superficie de 52.768.610 metros cuadrados que se reparte en tres anillos establecidos en función de la saturación de alojamientos turísticos. El primero coincide con los límites del distrito Centro. El segundo comprende el distrito de Chamberí completo y parte de los de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca. El tercero se expande a barrios de los anteriores distritos, a los que se suman otros de de Tetuán, Usera, Carabanchel y Latina.

El plan prácticamente elimina la posibilidad de cambiar un uso residencial por un uso de hospedaje en un edificio completo, lo que pretende evitar procesos especulativos a gran escala, por ejemplo mediante la entrada de fondos de inversión que compran bloques enteros. Para ese cambio de uso es necesario contar con un plan especial que estudie el impacto en el entorno y que debe ser aprobado previamente por el pleno.

En los edificios de uso residencial de los anillos 1 y 2 para los que se pida una licencia de hospedaje sólo para una parte, es necesario que la vivienda tenga "acceso independiente". Es decir, no pueden utilizar puertas de entrada, portales o ascensores comunes. Esto dificulta hasta el extremo que puedan ser viviendas de uso turístico las que no estén en la planta baja, dejando fuera más del 90% de la actual oferta existente. La normativa madrileña establece un periodo de un año, ampliable a otro más, hasta que se puedan otorgar de nuevo licencias en determinados distritos de la capital: en el distrito centro, para toda clase de hospedaje, y en Palos de Moguer, Recoletos, Goya, Trafalgar y Argüelles para viviendas de uso turístico.

"Defenderemos nuestras medidas en los tribunales", señalaron este martes desde el Ayuntamiento, donde reafirmaban su derecho a proteger el derecho a la vivienda y regular "un sector donde también están hostales y hoteles". Un portavoz oficial expresaba su extrañeza por la impugnación de una medida que todavía no había sido aprobada definitivamente, y estaba lejos de su entrada en vigor, prevista para final de año.

  BILBAO: PLANTAS Y REGISTRO

En el caso de Bilbao, solo pueden ser viviendas de uso turístico las plantas bajas o primeras de los inmuebles, salvo que tengan acceso independiente a la calle (cosa difícil desde un segundo piso). Además, se exige autorización y registro para las viviendas de uso turístico y límites para las mismas. También se incluyen otros obstáculos, como exigencias de oferta máxima de tres habitaciones por vivienda. En las zonas de la ciudad adscritas al ámbito del Plan de Rehabilitación del Casco Viejo y al del Plan Especial de Rehabilitación y Reforma Interior de Bilbao La Vieja se dan mayores restricciones, ya que sólo se permite un uso turístico por edificio.

El Ayuntamiento de Bilbao recordó este martes que el pleno municipal de 31 de mayo rechazó por unanimidad la petición la CNMC para anular la regulación de los pisos turísticos. La Autoridad Vasca de la Competencia sí consideró necesario regular el fenómeno de las viviendas particulares dedicadas al uso turístico en Euskadi, pero no explicitó qué nivel de la administración debía encargarse.

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En San Sebastián la ordenanza reguladora establece que la vivienda debe disponer de estancia, cocina, comedor, un dormitorio doble, un cuarto de baño y un tendedero. Si se trata de habitaciones, estancias y recintos de la vivienda destinados al uso turístico –no la casa completa–, la norma señala que "la superficie útil de los espacios destinados al uso turístico no superarán ni la mitad de la superficie de la vivienda ni 125 metros cuadrados". La normativa limita también las viviendas de uso turístico a las plantas bajas o primeras de los inmuebles salvo que tengan acceso independiente a la calle.

Además prohíbe nuevas viviendas turísticas en algunas zonas del centro de la ciudad. La zonificación es muy estricta. Hay una zona considerada "saturada", donde "quedan prohibidas totalmente implantaciones del uso urbanístico de vivienda turística, así como el alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico", y otra "de alta demanda", en la que se permite la ocupación parcial de una edificación residencial para uso de vivienda turística pero con ciertos requisitos.

"No compartimos en absoluto la lectura de la CNMC", declaró este martes el alcalde, Eneko Goia, que afirmó que el Consistorio "va a defender siempre la facultad [municipal] de regular los usos del suelo en base a su competencia urbanística, un instrumento fundamental para poder articular la convivencia entre ciudadanos". Y añadió: "Esta interpretación lo único que hace es dar alas al libre mercado sin tener en consideración ningún otro principio ni valor".