LA RESACA DE LA BURBUJA INMOBILIARIA

Los planes de Adif para convertir sus estaciones en centros comerciales terminan en fracaso

Los planes de Adif para convertir sus estaciones en centros comerciales termina en fracaso

La larga alianza entre Adif y Riofisa puede estar dando sus últimas bocanadas. Como tantas otras empresas y particulares en España estos últimos años, el gestor de infraestructuras ferroviarias está a punto de cerrar la aventura inmobiliaria que en plena burbuja le llevó a proyectar toda una red de centros comerciales, bajo la marca Vialia, en las estaciones de Renfe. No es para menos: Necsa, la sociedad que creó con Riofisa en 1996, cerró 2013 con unas pérdidas de 23,67 millones de euros, y ya sólo se encarga de la explotación de dos centros comerciales, en Salamanca y Sevilla. De hecho, Riofisa estaba en 2014 en causa de disolución y el pasado enero solicitó el preconcurso de acreedores.

Paradigma del estallido de la burbuja inmobiliaria, Riofisa formó parte de la cartera de compras de Luis Portillo, el constructor sevillano que llegó a entrar en la lista Forbes y terminó en la ruina. Cuando presidía Colonial, pagó 2.000 millones por la empresa en 2007; tres años más tarde sólo valía 252 millones de euros. Su antiguo consejo de administración le demandó por 696 millones de euros.

Así que en 2009 Adif y Riofisa tuvieron que renegociar su acuerdo: la filial de Colonial no podía “asumir sus compromisos de inversión”. Necsa se quedó con los centros comerciales de Málaga, Sevilla y Salamanca. El de Madrid, ubicado en la antigua estación de Príncipe Pío, fue vendido a la holandesa Corio ese mismo año por 126,5 millones de euros. Adif se ocupa directamente de los centros de Bilbao y Pontevedra. La gestión de Vialia Albacete fue adjudicada en 2011 a Aguirre Newman por 1,43 millones de euros. En 2014 el centro de Málaga fue vendido a la brasileña Global Phobos por 63 millones de euros.

Además, Adif rescindió el contrato que tenía con Riofisa en otra empresa conjunta, Nefsa, encargada del diseño, y construcción de los centros Vialia. De forma que se quedaron en el tintero los centros comerciales proyectados en A Coruña, Alicante, Valladolid, Cartagena, Zamora y Miranda de Ebro.

En 2013 Adif puso en marcha un “plan de racionalización de activos”, que incluía la venta de 1.500 inmuebles. Se está deshaciendo de aparcamientos –72, situados en 51 estaciones, un total de 22.000 plazas, de cuya explotación se encargará la sueca Saba por 66,6 millones de euros–, 800 viejas estaciones de tren, el solar de 13.000 metros cuadrados junto a El Corte Inglés del Paseo de la Castellana en Madrid, por 136,48 millones de euros... “No me extrañaría que Adif nos llamara y nos propusiera liquidar la sociedad”, asegura el responsable patrimonial de Riofisa, Luis Hernández. Adif no niega que tenga planes para Necsa, pero tampoco los revela. “Hasta que las negociaciones con los acreedores estén cerradas y se hayan analizado todas las implicaciones económicas y jurídicas, Adif no tomará una decisión sobre qué hacer con los activos que gestiona conjuntamente [con Riofisa]”, se ha limitado a explicar un portavoz de la empresa pública.

La empresa pública con más pérdidas

Lo cierto es que, según Hernández, Riofisa ya ha alcanzado un acuerdo con sus acreedores  –debe 340 millones de euros– y no tendrá que llegar al concurso. Y, en cualquier caso, añade, Necsa queda fuera del ámbito del preconcurso. Un triste final –o casi–  para una empresa que en 2005 presumía de haber cuadriplicado sus beneficios en cuatro años, tenía previsto rehabilitar 12 estaciones de tren y contaba con un plan general de inversiones de 3.000 millones de euros hasta 2008. Tres años después, Riofisa trasladó todos sus activos tóxicos a Asentia, una suerte de banco malo. Y en marzo de 2014 Asentia era adquirida por la firma de reestructuración de créditos Mainspring y la consultora Eneas Real Estate.

Por su parte, Adif, que es la empresa pública más endeudada  –16.686 millones de euros– prevé cerrar el ejercicio de 2014 con 297,3 millones de pérdidas, que la convierten también en el grupo estatal con el récord en números rojos. Es decir, no se puede permitir el lujo de seguir asociada con una empresa de incierto futuro en un segmento de negocio que no le es propio.

Es más, puede que el momento para deshacerse de los centros comerciales sea el adecuado. El año pasado, las inversiones en centros comerciales se reactivaron “de forma extraordinaria”, en palabras del presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales, Javier Hortelano de la Lastra. “Han pasado de ser el patito feo a la niña bonita”, describe Susana Pérez de Zabalza, responsable de Leasing de la consultora Cushman & Wakefield. Hortelano de la Lastra cifra en 25.000 millones de euros el volumen de las transacciones cerradas en 2014. Este año se prevé que la recuperación se note aún más en el sector.

Según Pérez de Zabalza, los centros grandes, “dominantes”, son los que atraen a los inversores. El problema, admite, es que “los niveles de desocupación son altísimos en otros centros”. En 2014, por ejemplo, se vendió Islazul, un centro comercial de 90.000 metros cuadrados en Madrid, por 232 millones de euros… una buena cifra si se obvia que es un 10% menos de lo que costó construirlo en 2008. O el Complejo Marineda City de A Coruña, por 260 millones. La responsable de Cushman & Wakefield cree, no obstante, que otros centros “no dominantes”, de entre 25.000 y 30.000 metros cuadrados ya “tienen compradores”.

Pequeños y con bajos niveles de ocupación

Claro que los centros Vialia de Adif son mucho más pequeños. Vendidos ya los de mayor tamaño y número de clientes  –Príncipe Pío y Málaga, con 45.000 y 64.000 metros cuadrados, respectivamente–, el resto no supera los 14.000 metros cuadrados  –Albacete– ni los 40 locales. Y sus niveles de ocupación nunca han sido para tirar cohetes. Según las fuentes consultadas –arrendatarios de los locales– ni en Pontevedra ni en Salamanca ni en Albacete se supera el 40% en número de tiendas alquiladas. La rotación de negocios es continua.

El motivo, se quejan los arrendatarios, no es otro que los precios del alquiler. Se quejan de que son desorbitados. Y que el número de pasajeros/clientes nunca ha sido el adecuado para hacer rentables las tiendas. Adif da otras cifras de ocupación, y sólo referidas a los centros comerciales que explota directamente –Bilbao, Albacete y Pontevedra–: una media de superficie del 84%.

Los números cambian, en cualquier caso, si la ocupación se mide en tiendas. En Pontevedra “no hay ni quiosco de prensa”, explican a infoLibre las fuentes. Cuatro locales están abiertos y otros seis, cerrados. Los cines que alberga el centro comercial sí atraen clientes  –son los únicos de la ciudad–,  pero los lleva una empresa distinta de la que comenzó con el negocio, Ábaco Cinebox, que dejó a deber 1,3 millones de euros de alquiler.

Gastos de comunidad por las nubes

Otro tanto ocurre en Albacete, donde “un local de 50 metros cuadrados debe pagar una renta de 2.000 euros, cuando fuera del centro comercial no pagaría más de 200 euros”, se queja un comerciante que ha tenido que cerrar y trasladarse a otro recinto más económico. Asegura que Vialia sólo es rentable para grandes enseñas  –Mercadona, cines, cadenas de gimnasios–, pero resulta letal para los pequeños locales. El directivo de Riofisa reconoce que el centro de Salamanca “no va bien” y que el de Sevilla, situado en la antigua estación de Plaza de Armas, es un edificio “difícil de mantener” y de muy pequeño tamaño, que no cuenta con la ventaja de los clientes de una estación viva.

Pero Luis Hernández niega que los alquileres sean abusivos. “Estos años de crisis tuvimos que bajar las rentas, y aun así se iban los arrendatarios, pero nuestros precios no eran bajos, sino bajísimos en algunos casos”, explica. Los que sí resultan “muy altos”, matiza a continuación, son los gastos de comunidad, que no existen en un local ubicado en la calle. “En un centro comercial ubicado en una estación de tren tienes el horario de una estación, no el horario comercial al uso, lo que implica unos gastos generales, en luz, calefacción, etcétera, muy superiores”.

El directivo de Riofisa confía en que la llegada del tren de velocidad alta a Salamanca en el primer semestre del año permitirá mejorar la afluencia de viajeros al centro comercial, por tanto también elevar los niveles de ocupación. Salamanca y Sevilla no están en venta, pero casi. “Si un jeque árabe nos da 60 millones por los dos Vialia, les ponemos un lazo y los vendemos en dos horas”, advierte Luis Hernández. “Pero como lo que nos van a pagar”, admite, “va estar acorde con la situación comercial de los centros… posiblemente no nos interese”.

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