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¿Tipo fijo o tipo variable? Guía para evitar que el banco te la cuele en estos momentos de confusión

Una mujer señala una escritura de compraventa de una hipoteca, a 30 de mayo de 2022, en Madrid (España).

Las personas con una hipoteca a tipo variable llevan ya meses siguiendo la evolución del euríbor, muchas de ellas bloqueadas ante un mar de dudas: ¿hay que pasarse al tipo fijo? ¿O esperar a que pase el temporal? ¿Cuánto tiempo durará la subida de los tipos del interés? ¿Hasta dónde llegará el euríbor? Y la más importante: ¿podrá soportar el presupuesto del hogar la subida? El aumento de los gastos anuales podría superar los 2.000 euros, especialmente para aquellas personas que se han hipotecado recientemente, lo que dejará a muchos en situación de vulnerabilidad. ¿Qué se debe hacer ante esta situación?

El euríbor, desde que volvió al terreno positivo en abril de 2022, ha mantenido un ascenso imparable. El último dato disponible, del pasado viernes, es del 2,5%, una cota no alcanzada desde enero de 2009. Y va a más. Ante la previsión de que el Banco Central Europeo seguirá subiendo los tipos de interés en las próximas sesiones programadas de su Consejo de Gobierno, está previsto, de momento, que este índice alcance el 3% en diciembre

Las personas hipotecadas a tipo variable, que sufren el ascenso del euríbor en cada renovación semestral o anual de la cuota, tratan de despejar incógnitas para tomar decisiones, pero hay pocas que se puedan resolver. La evolución del euríbor depende de las subidas de los tipos de interés. Esto depende a su vez de las altas tasas de inflación, que a su vez dependen de los precios energéticos y alimentarios, que siguen disparados por varias razones, fundamentalmente por la invasión rusa de Ucrania. Hasta que esta madeja no se desenrede en su origen, poca información sólida encontrarán los hipotecados para tomar sus decisiones. Lo que sí es posible es comparar ahora mismo, con las cartas sobre la mesa, qué opción es más viable. 

Tengo una hipoteca a tipo variable, ¿qué hago?

“El primer consejo es buscar una subrogación o cancelación y apertura de nueva hipoteca”, explica a infoLibre Laura Martínez, que es portavoz del asesor hipotecario iAhorro. Martínez aboga por un cambio de cultura en cuanto a las hipotecas: cambiar de condiciones tantas veces haga falta, algo común en otros países pero no en la tradición financiera doméstica española: la misma hipoteca para toda la vida. “Le recomendaría a la persona que está hipotecada a tipo variable que compare, y si encuentra algo mejor, que se cambie. Fundamentalmente que se cambie a tipo fijo o mixta. En algunos casos recomendamos también el tipo variable, dependiendo de lo que ofrezcan los bancos” explica Martínez. 

Asufin, que es la asociación que gestiona las reclamaciones de personas hipotecadas, aboga por el cambio al tipo fijo: “Así las familias hipotecas disponen de un blindaje y una previsibilidad en sus economías que, en estos momentos, se encuentran tensionadas por la inflación e incertidumbre”, explica la organización en un comunicado. Asufin ha hecho una estimación de cómo ha evolucionado en dos años la cuota de una hipoteca del 1% más euríbor. Partiendo de una hipoteca media (100.000 euros a 25 años), la cuota pasaría de 355 euros en diciembre de 2020 a 527 euros en un par de meses. Esto supone un incremento de 173 euros cada mes, una cifra significativa para el presupuesto de un hogar de clase media, unos 2.078 euros anuales.

“Esto al final es coger un papel y un boli, o un excel, según la pericia de cada uno, y hacer cuentas”, explica Laura Martínez. "Un tipo variable del 1% más euríbor, una figura muy común en España, ahora con el nivel del euríbor (2,6%) se queda en un 3,6%. Si en diciembre cierra en el 3%, la cuota se queda en un 4%. El euríbor es imprevisible, el año que viene no se sabe si podría llegar al 4% o 5%”, explica la portavoz del portal asesor hipotecario iAhorro. 

Esta empresa aboga por un “cambio cultural”: “Lo que queremos transmitir es que el cambio de hipoteca es ilimitado. En España no existe esa cultura. En Reino Unido hay una oferta y demanda muy fuerte del mercado hipotecario. Es como lo que está ocurriendo con la factura de la luz: con las hipotecas debería ser igual. Si nos cambiamos de compañía eléctrica para ahorrar 8 euros… ¿por qué no cambiar de hipoteca para ahorrar 100 euros?”, explica Martínez. Esta asesora añade un consejo común que se le da a los hipotecados: “Una idea sería la hipoteca mixta. Cuando terminen los cinco primeros años de la cuota fija y empiece la variable, se evalúa cómo está el mercado. Si no compensa, se vuelve a cambiar por otra hipoteca”, explica. 

Consejos para familias con apuros para pagar la cuota

La subida del euríbor, con toda seguridad, va a poner en aprieto los presupuestos de las familias más vulnerables. Con los niveles actuales, para muchas familias ya supondrá un aumento de casi un tercio de su cuota, especialmente para las que se hayan hipotecado recientemente. Esto es así porque en la cuota de la hipoteca van paralelamente dos conceptos: el pago de los intereses al banco y la devolución del capital que este ha prestado. Según el modelo de amortización imperante en Europa, la mayor parte de los intereses bancarios se acumulan al principio de la vida de la hipoteca. Por eso, en los primeros años, la cuota es más sensible a los movimientos del euríbor. 

La OCU aconseja a las familias con dificultades pedir una ampliación del plazo para devolver el crédito, que puede suponer un alivio temporal en un momento de estrés financiero familiar. La organización de consumidores pone como ejemplo una hipoteca de 80.000 euros al 2%. “Si quedaran pendientes 10 años, quedaría una cuota de 736 euros. Ampliando el plazo cinco años más, la cuota se reduciría a 514 euros, lo que supone una rebaja de la cuota de 221 euros al mes”, explica la OCU en su web. También pone de ejemplo que si quedaran 15 años por pagar, una cuota de 514 euros se quedaría en 404. 

Asimismo, la organización destaca dos medidas que se pueden negociar con la entidad bancaria. Por un lado, solicitar un período de carencia parcial. Según esta medida, el hipotecado solo tendría que pagar durante un período de tiempo la parte correspondiente a los intereses del banco, pero podría dilatar en el tiempo la devolución de lo correspondiente al capital prestado. Por otro lado, podría pedir un período de carencia total, es decir, dejar de pagar la cuota durante un tiempo establecido. Aunque cuando se reanude el pago quedará menos plazo, por lo que la cuota será más elevada. Esta medida podría combinarse con la ampliación del plazo de la devolución, para que en la práctica se congele el pago de la hipoteca y se reanude cuando la situación de la familia sea más favorable. En cualquier caso, hay que revisar en la renegociación que el banco no trate de modificar cualquier otra cuestión que altere el futuro de la hipoteca.

La asociación Asufin ha detectado algunas “prácticas dudosas” que han sufrido clientes que han tratado de cambiarse de hipotecas variables a tipo fijo. Por ejemplo, indica que algunas entidades están haciendo ofertas a “más clientes de los que pueden asumir” en las condiciones. Así que cuando reciben un determinado número de clientes, cambian las condiciones, sin respetar el tiempo fijado de la oferta. “Muchos clientes que tenían hasta fin de mes para pensarse una oferta a tipo fijo del 1,95%, se han encontrado que la han cambiado al 2,55% antes de que acabe el plazo”, explica Asufin. 

Por otra parte, también denuncian que han detectado problemas en las renovaciones de las hipotecas. Aquí existen dos posibilidades. Subrogación es el acto de pasar una hipoteca a otra entidad bancaria y novación es renovarla en la misma entidad en la que se encuentra. “En una subrogación (la entidad competidora emite una oferta más favorable y el usuario cambia de banco), la entidad del cliente es conocedora de los términos en que se ofrece la propuesta y puede contraofertar. Si se puentea mediante la cancelación del préstamo anterior y la constitución de uno nuevo, se evita la retención por parte de su propia entidad del cliente, pero se añaden costes para el consumidor”, explica Asufin. Sobre la novación, cree que en las novaciones se están produciendo obstaculizaciones. 

Medidas para familias vulnerables: aún a la espera

Partiendo del problema que esto supondrá para muchas familias, numerosas organizaciones y partidos han pedido al Gobierno que tome medidas, para evitar que las más vulnerables se queden en la estacada. Como informó Marta Monforte en infoLibre, en el seno del Gobierno se generó el debate, aunque fue rápidamente cerrado. Unidas Podemos envió una propuesta a la parte socialista del Ejecutivo para establecer un tope temporal a la subida de las hipotecas variables, lo que supondría frenar hasta esos 173 euros mensuales que estimaba Asufin. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, lo zanjó en TVE: alegó que este tipo de topes “no están permitidos” en el seno de la Unión Europea. La ministra de Hacienda, María Jesús Montero, conminó a la líder de la parte morada del Gobierno, Ione Belarra, a buscar medidas conjuntas aunque, de momento, no se conocen avances. 

Hace unos días, la banca propuso al Ministerio de Asuntos Económicos extender el plazo de las hipotecas de las familias más vulnerables que se encarezcan más de un 30%. Siguiendo el ejemplo mencionado anteriormente, una hipoteca cuya cuota era de 355 euros en diciembre de 2020 ya superaría este 30% desde septiembre. La prolongación del plazo permitiría repartir las cuotas en más tiempo, por lo que serían más pequeñas. Por lo tanto, no se reduciría el pago de los intereses ni la propia devolución del capital prestado por la entidad, simplemente se alargaría su devolución en el tiempo para hacer la cuota más asequible en este momento.

Según adelantó El Periódico, CaixaBank propuso al resto de entidades bancarias congelar las cuotas de las hipotecas variables de las familias vulnerables durante un año. Según indica Europa Press, esta medida ha sido bien recibida por el resto del sector bancario, aunque las conversaciones continúan. De momento, no ha trascendido quién podría beneficiarse, cuándo se aplicaría la congelación, ni a qué interés, o si se revierten partes de las cuotas ya abonadas tras la escalada del euríbor. 

Pocos creen que pueda repetirse un escenario de la magnitud que se vivió durante la crisis financiera. En primer lugar, porque las entidades bancarias siguen con la reputación deteriorada desde entonces. El Banco de España advirtió en 2019 a las entidades que debían tomar medidas para recuperar la reputación perdida: “La recuperación de la reputación es fundamental para que los intermediarios bancarios puedan afrontar con éxito el contexto (...) competitivo [actual]”, advertía el organismo en su informe anual. 

En segundo lugar, ahora es más difícil firmar hipotecas basura. La ley que aprobó el Gobierno en 2019 ha favorecido que los hipotecados sean más conscientes de lo que suscriben: “Ahora es obligatorio que el notario haga un test al usuario. Este está obligado a leerse la hipoteca. Siempre van a quedar cosas por hacer, pero creo que vamos por el buen camino”, expresa Laura Martínez, de iAhorro. 

Otro factor es la mayor cultura financiera, auspiciada por las autoridades, pero también por las empresas y los medios de comunicación: “Los usuarios están aprendiendo. Antes, cuando ibas a tu banco de toda la vida, ahí sí te lo colaban todo. Ahora estamos notando un cambio. Si un banco no trata bien a un cliente, se va a ir a otro. Se está haciendo mucha educación financiera”, señala Martínez.  

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