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Plaza Pública

Jóvenes y burbuja de alquiler en España

Publicada el 16/10/2018 a las 06:00 Actualizada el 13/10/2018 a las 19:20
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En estos momentos se observan todos los síntomas de una nueva burbuja especulativa en España centrada en el sector inmobiliario: si la anterior tuvo que ver con la compra de vivienda ahora el epicentro se sitúa en el vector del alquiler.

Es esta una modalidad de acceso a la vivienda que debiera facilitar la movilidad geográfica de las personas más jóvenes en su búsqueda de una vida digna, pero que está degenerando en expulsión de los residentes del centro de las ciudades y en ofertas sin privacidad o en opciones suburbiales.

Los factores de fondo que alimentan esta nueva burbuja son, por un lado, el muy escaso tamaño de la oferta de alquiler (en relación a la oferta para acceso a la propiedad por vía hipotecario-bancaria) y, por otro, una simultánea explosión de la demanda para usos distintos a la vivienda habitual: turística de alquiler vinculada a intermediarios on-line, como forma de inversión para dichos alquileres, o para colocar capitales que no obtienen rendimientos en los mercados financieros. Una bomba que se acrecienta en grado sumo en el centro de nuestras ciudades más turísticas.

Los damnificados son múltiples: los expulsados con viejos alquileres, los que quedan excluidos de los nuevos alquileres, la calidad de vida social de barrios emblemáticos, y hasta la capacidad para una virtuosa movilidad y concentración urbana de los recursos humanos que favorezca la innovación. Mientras tanto los beneficiados se reducen a una minoría de inversores, con mucha frecuencia foráneos.

Sobre la muy reducida dimensión de la oferta de alquiler en España baste recordar aquí los datos a escala europea de un informe reciente que recogemos en el Gráfico 1.
   
Fuente: Cuadernos de Información Económica nº 266, octubre 2018

Como bien se observa España es el país europeo con mayor porcentaje de vivienda en propiedad mientras que Alemania es el que tiene menor porcentaje. La vivienda en alquiler se situaría entre nosotros el 33% mientras que en Alemania alcanza el 48%.

Este escaso peso poco tiene que ver con que exista una escasa demanda de alquiler y sí una escasa (y cara, como veremos) oferta. Puesto que en un país con record de paro en Europa y con unas tasas de pobreza y devaluación laboral galopantes, es obvio que son muy pocos los que pueden enfrentar los compromisos de un endeudamiento hipotecario a largo plazo.

Esa demanda latente podemos visibilizarla en el número de jóvenes mayores de edad que mantienen su residencia en el domicilio familiar y que no pueden independizarse. Los datos más recientes nos indican que entre los jóvenes de 25-34 años en España anotamos el mayor porcentaje de Europa en seguir viviendo con sus padres (cerca del 40%, mientras en Alemania la cifra está por debajo del 20%).

Es esta una demanda latente (aunque no solvente por falta de ingresos) que se ve reforzada por vectores de alquiler para residencia no habitual (sobre todo turística) que presiona al alza los precios. De forma que ya en el año 2015 para los jóvenes españoles entre 16-29 años el coste de la opción del alquiler en relación al salario superaba al coste de la opción de compra (un 60% para el alquiler, frente a un ya escandaloso 54% para compra) (INJUVE-Ministerio de Sanidad, ver aquí página 68).

Y no obstante lo anterior el deterioro de las opciones de trabajo estable para nuestra juventud explicaría que entre 2006-2016 (según se observa en el Gráfico 2) el porcentaje de jóvenes que se ven obligados a vivir en alquiler haya pasado del 28 al 53%, mientras que los que pueden hacerlo en una vivienda de su propiedad ha caído del 58% al 28%. Sin comentarios.
 
Evolución del régimen de tenencia de la vivienda entre los hogares de 16-29 años

Fuente: INJUVE-Ministerio de Sanidad (ver aquí página 137)

Esta presión de la demanda de alquiler, ya sea turística o por ser hoy inviable para la inmensa mayoría de nuestros jóvenes la opción de compra, empuja los precios hacia arriba y explicaría así una rentabilidad record para los propietarios del parque de alquiler de nuestras ciudades más turísticas. Rentabilidad sin parangón en otras latitudes como recogemos en el Gráfico 3. Entrado así el sector en un círculo vicioso especulativo.
   
Fuente: Cuadernos de Información Económica nº 266, octubre 2018

Siendo así que la actual burbuja de alquiler es un vector que refuerza el que “la vivienda actúe como una sanguijuela que chupa la renta disponible” (en palabras de Antón Costas, 2017: 139 y 141) si además le añadimos todos los demás gastos en servicios asociados (agua, gas, electricidad) gestionados por monopolios de servicios domiciliarios sin apenas competencia real.

La alternativa a este orden de cosas pasaría necesariamente al menos por:
 
  •  medidas fiscales y económicas que penalicen la acumulación de patrimonio inmobiliario en unas manos (como sancionó estos días nada menos que nuestro Tribunal Constitucional para el País Vasco)
  • una fuerte inversión pública que ponga en oferta vivienda de alquiler asequible, además de introducir competencia real en todos los monopolios de servicios domiciliarios (Costas, 2017: 206)
  • una limitación zonal de la oferta de alquiler para usos distintos a la residencia habitual por parte de nuestras administraciones públicas
__________

Albino Prada es doctor en Economía y miembro de ECOBAS
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