A Coruña, primer municipio de Galicia en ser declarado zona residencial tensionada
Ya es oficial. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana incluye A Coruña entre las nuevas zonas tensionadas para el alquiler con el objetivo de frenar la subida desproporcionada de los precios. Así lo ha recogido este martes el Boletín Oficial del Estado (BOE), que declara la ciudad coruñesa, Donosti, Pamplona y otras 20 localidades navarras —además de un distrito en el municipio vasco de Galdakao— como zonas de mercado residencial tensionado.
A Coruña es el primer municipio gallego en ser declarado zona tensionada y Galicia, la primera comunidad del PP que activa la medida del Ministerio
A Coruña se convierte así en el primer municipio de Galicia en acceder a esta declaración, que pronto incluirá también a Santiago de Compostela. Se une así a los alrededor de 300 municipios en el Estado con mercados tensionados, donde residen más de 8 millones de personas, y que podrán congelar alquileres y ofrecer bonificaciones fiscales a los arrendadores para intentar paliar la grave crisis de vivienda.
La declaración de A Coruña como zona tensionada supone también que Galicia sea la primera comunidad gobernada por el PP que activa este procedimiento que contempla la ley de vivienda para frenar la subida de precios, aunque la Xunta haya manifestado en numerosas ocasiones su desacuerdo. Cataluña, la primera en adherirse y que solicitó la declaración para la mayoría de sus municipios, Euskadi y Navarra son los otros territorios que la han activado.
Según los datos aportados por el ministerio, la declaración de zona tensionada en Cataluña provocó, un año después de su entrada en vigor, la reducción de los precios de los alquileres en un 4,7% de media, en casi un 9% en Barcelona y en un 5% en las áreas específicamente incluidas en la medida. Además, no se redujo la oferta y hay mayor estabilidad en los contratos. "La medida funciona", reivindican desde el departamento que dirige Isabel Rodríguez.
La medida impide subir los precios del alquiler más de lo que marque el índice de referencia, incluye bonificaciones fiscales a los arrendadores y limita los importes que fijan los grandes propietarios
Ahora, la declaración de A Coruña como zona de mercado tensionado supone que, por ejemplo, los nuevos contratos de alquiler que formalicen los pequeños propietarios deberán mantener el precio del contrato anterior, salvo la actualización anual de la renta basada en un nuevo índice. Tampoco podrá añadirse ningún coste o gasto que no estuviera contemplado y la subida del importe, en caso de obras o mejoras en la accesibilidad, tendrá un límite máximo del 10%. Además, entre las bonificaciones fiscales a los arrendadores se incluyen deducciones de hasta un 90% de los impuestos que paguen por sus rendimientos si bajan los alquileres un mínimo del 5%. También habrá ventajas para quienes introduzcan en el mercado viviendas alquiladas a personas de entre 18 y 35 años.
En el caso de los grandes propietarios —propietarios con más de diez inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial y arrendadores con más de cinco viviendas en zonas tensionadas— deberán fijar los precios de los nuevos contratos de alquiler en base a un sistema de referencia creado por la ley de vivienda. Esta misma referencia es aplicable a los pequeños arrendadores que alquilen por primera vez o no lo hayan hecho en los últimos cinco años.
Además, la norma obliga a los municipios declarados zonas tensionadas a elaborar un plan de medidas específicas a tres años —hasta 2028— para incrementar la oferta de alquiler y frenar la subida de precios. El Ayuntamiento de A Coruña lo presentó la pasada semana antes de remitirlo a la Xunta y al Ministerio de Vivienda para que le den su visto bueno y entren así en vigor las medidas previstas en la declaración.
La declaración obliga al Ayuntamiento a un plan para frenar precios y aumentar la oferta: A Coruña prevé construir mil viviendas protegidas o accesibles, dará ayudas a la rehabilitación y movilizará pisos vacíos
Entre las medidas anunciadas por el Ayuntamiento se prevé la movilización de suelo para construir unas mil viviendas protegidas o de alquiler accesible, establecer importantes ayudas a la rehabilitación y movilizar pisos vacíos (se calcula que hay unos 19.000 en A Coruña) a través de la cesión por parte de particulares que permitan que puedan ser alquilados a precios razonables.
El aumento de la vivienda pública es clave en el plan, en cuya presentación la alcaldesa, Inés Rey, recordó que "son necesarias" 8.000 viviendas de este tipo o protegidas "para adaptarse a la media europea". Así, recordó que el parque municipal cuenta con 870 pisos de carácter público o protegidos cuando hay más de 3.700 solicitantes, lo que demuestra lo "insuficiente" de la cifra. El pasado mes de mayo, la regidora calculaba que la declaración de zona tensionada supondría un ahorro de 400 euros anuales a los inquilinos.
Criterios cumplidos
A Coruña inicia así un camino que pronto emprenderá también Santiago de Compostela, otra de las localidades de Galicia que solicitó su declaración como zona tensionada. Para lograrlo, las ciudades deben cumplir con dos criterios que marca la normativa de Vivienda. El primero es que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
En el caso de A Coruña, la memoria justificativa que acompaña la declaración explica que, en base a los datos del Observatorio de Vivienda de Galicia (OVG) de 2023 y 2024, el esfuerzo financiero de los hogares sobre la renta media neta de cada uno "supera el 30%", situándose por encima de lo establecido en la ley: "1 punto por encima en el año 2023 y 2 puntos por encima en el año 2024". Además, y teniendo en cuenta los últimos datos del Ministerio, de 2022, el esfuerzo financiero que representa el pago de la hipoteca en los hogares del municipio supone el 28% de su renta neta mensual.
En lo que se refiere a los precios del alquiler, el Ayuntamiento recuerda que "en el 30% de los distritos más del 50% de sus secciones censales cumplen los valores", es decir, se supera ese 30% del esfuerzo financiero sobre la renta. Además, el 80% de los distritos tienen secciones censales en las que también se dan estos requisitos. En resumen, la administración local indica que el 42% de las secciones censales de A Coruña (78 de 186) presentan esta circunstancia.
En el 42% de las secciones censales de A Coruña la carga del alquiler supone más del 30% de la renta media del hogar
El otro de los criterios a cumplir para la declaración de zona tensionada es que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración "un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente".
El Ayuntamiento recuerda que los datos del OVG indican que "el crecimiento acumulado del precio del alquiler supera en más de tres puntos el crecimiento acumulado del IPC para los cinco años del período 2018-2022, siendo 15,70 puntos superior" y que incluso los datos más conservadores del Ministerio también indican que las cifras superan el umbral marcado.
La subida del alquiler entre 2018 y 2022 en A Coruña fue casi 16 puntos superior al incremento del IPC
La firma de hipotecas se dispara un 54,4% en mayo y suma ya once meses al alza
Ver más
En el caso de la compra de vivienda libre, indica que los precios facilitados por el IGE "sitúan la diferencia del crecimiento del precio de compra de vivienda, 12,2 puntos por encima del crecimiento del IPC". Además, señala que en casi la mitad de las secciones censales (el 49%) del municipio se cumplen los criterios.
Como resumen, y con todos los datos recogidos, el Ayuntamiento advierte que en A Coruña "existe un riesgo especial de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente en condiciones que la hagan accesible" de cara a la declaración de zonas tensionadas en determinados ámbitos territoriales del municipio. Con todo, y en un "análisis final de conjunto", el informe recuerda que el 50% de los distritos cumplen con los requisitos A y/o B que indica la ley, al tiempo que "el criterio A y/o B se cumple para el 70% de las secciones censales".
"En A Coruña hay un riesgo especial de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población en condiciones accesibles"
El Ayuntamiento considera que todos estos datos "permiten considerar la posible idoneidad de la extensión de la declaración de zona tensionada a todo el municipio" y que sea el plan que acompaña a la declaración el que "evalúe y ajuste las medidas correctoras más adecuadas para las casuísticas y características de los distintos distritos y del municipio en su conjunto". Finalmente, el BOE confirmó la declaración de todo el municipio como zona tensionada, una medida que tendrá efecto inmediato, al hacerse aplicable el día siguiente a su publicación en el boletín oficial.
