Decreto antidesahucios: ni favorece la ocupación ni disminuirá los desahucios
El mal llamado decreto antidesahucios (en realidad el RDL 2/2026 de 3 de febrero, publicado el 4 de febrero en el BOE) está creando una gran confusión y desconcierto entre la ciudadanía, en parte por la desinformación interesada de las derechas diciendo falsamente que favorece la ocupación, y en parte por falta de explicación suficiente por parte del Gobierno que lo ha aprobado.
El objetivo de la norma es la suspensión (moratorias) de los procedimientos de desahucio y lanzamiento para hogares sin alternativa habitacional.
Con el ánimo de contribuir al mejor conocimiento de las medidas propuestas y ofrecer datos sobre las moratorias anteriores, que se vienen produciendo desde 2020, se redactan estas líneas.
El real decreto contempla dos tipos de situaciones: las producidas por impago de alquileres o expiración del plazo de duración del contrato y las ocasionadas por las personas que estén ocupando una vivienda sin título habilitante para ello.
Impago de alquileres
Ante el impago de alquileres o la negativa a desalojar la vivienda al término del contrato, el propietario puede iniciar un proceso judicial que busca el desahucio del inquilino en un juicio verbal. En ese caso, el inquilino puede solicitar la suspensión del desahucio o lanzamiento ante el juzgado por encontrarse en situación de vulnerabilidad. En todo caso se trata de una moratoria que durará hasta el 31 de diciembre de 2026, salvo que se vuelva a prorrogar en 2027.
Se inicia así un proceso dirigido judicialmente que incluye informes de los servicios sociales. Al mismo tiempo el arrendador puede argüir que la suspensión del lanzamiento le ocasiona, a su vez, una situación de vulnerabilidad.
El nuevo real decreto ley 2/2026 introduce una importante novedad respecto a años anteriores. Si el arrendador es propietario de dos o menos viviendas –el caso típico de propietario que posee su vivienda habitual y otra arrendada–, queda excluida la posibilidad de atender la solicitud del inquilino; es decir, se producirá el desahucio inexorablemente, no habrá posibilidad de moratoria.
En lugar de utilizar el miserable término de 'inkiocupación' esperemos que todas las fuerzas políticas se esfuercen en reducir al mínimo los casos de impago de alquileres
De este modo, la primera consecuencia de este nuevo real decreto es que aumentará el número de desahucios. En España (según datos del Observatorio de la Vivienda basados en fuentes oficiales) existen 3,9 millones de viviendas arrendadas, de las cuales 2.485.601 pertenecen a propietarios de un solo alquiler (el 64% del total) que, por lo expuesto, quedan excluidas de la posibilidad de moratoria.
La afirmación de que aumentará el número de desahucios se basa, desgraciadamente, en que es difícil una mejora sustancial de la situación de hogares vulnerables y del problema general de la vivienda a corto plazo.
Si no se da la situación anterior y queda acreditada la situación de vulnerabilidad del inquilino, el juez podrá decretar la moratoria de desahucio hasta el 31 de diciembre de 2026. Las administraciones públicas tienen el deber de adoptar las medidas que hayan sido propuestas en los informes de los Servicios Sociales que garanticen el acceso a una vivienda digna, en cuyo caso se levantaría la suspensión del desahucio.
Sin embargo, en muy pocos casos se llega a producir esa situación. Según un informe de la Plataforma Antidesahucios (PAH) y del Observatorio Desca, sólo en un 2% de los casos las administraciones públicas ofrecen una solución habitacional a los desahuciados. El 77% de los casos reciben ayuda económica.
La escasez de vivienda social hace imposible ofrecer soluciones habitacionales incluso en los casos de emergencia social como es la de los desahuciados.
Las compensaciones a los propietarios
Desde el primer decreto que estableció las moratorias a los desahucios por situaciones de vulnerabilidad (RDL 37/2020) se reguló un sistema de compensaciones a los propietarios afectados, sistema que sigue vigente para 2026, de acuerdo a los establecido en el citado RDL 2/2026.
La compensación consiste en el valor medio que corresponde a un alquiler de vivienda en el entorno en el que se encuentra el inmueble afectado por la moratoria más los gastos originados al propietario por el mantenimiento y situación de la vivienda durante la duración de la moratoria.
Aunque no existen datos oficiales sobre el número de moratorias aprobadas desde 2020 hasta hoy, un estudio de la PAH y el Observatorio Desca ha calculado en 58.000 los casos desde 2020 hasta 2024. Incluyendo una cifra proporcional de 12.000 casos por año, hasta 2025 tendremos 70.000 casos, es decir el 0,0179% de las viviendas arrendadas.
Sin embargo, únicamente 6.400 propietarios (el 9,1% de los afectados) han solicitado las compensaciones, según un estudio publicado en diciembre pasado por Javier Galán en El País, la mayor parte de ellos personas jurídicas. Las razones de la escasez de solicitudes se desconocen, aunque abogados expertos en las materia han señalado el desconocimiento de los afectados sobre la existencia de las compensaciones. Puede haber otras razones, pero sería una especulación sin sentido mencionarlas al no tener datos fiables. La mayoría de las solicitudes han sido atendidas, con un 15% de denegaciones.
En lugar de utilizar el miserable término de inkiocupación esperemos que todas las fuerzas políticas se esfuercen en reducir al mínimo los casos de impago de alquileres. Se trata de conjugar el derecho de propiedad con el derecho a la vivienda, y hay que saber conjugar ambos.
Casos de habitación sin título habilitante
También en estas situaciones la norma regula moratorias.
En primer lugar, hay que señalar en qué casos no se producirá nunca la moratoria del desahucio, es decir que ante la ocupación procederá siempre el desahucio:
a) Si el inmueble es propiedad de una persona física y es su domicilio habitual o segunda residencia.
b) Si la vivienda es propiedad de una persona física o jurídica, que la ha cedido a una persona física para que ésta tenga en ella su domicilio habitual.
c) Cuando la entrada en la vivienda se haya producido de forma violenta o con intimidación o se realicen en ella actos ilícitos.
d) En inmuebles de titularidad pública destinados a vivienda social y que tuvieren asignado beneficiario.
Juzgue el posible lector si estas medidas fomentan la ocupación.
Para que opere la suspensión del lanzamiento el propietario tiene que ser una persona jurídica o física con más de 10 propiedades y la persona ocupante estar en situación de vulnerabilidad acreditada por los servicios sociales y valorada por un juez.
Las situaciones de vulnerabilidad quedan reducidas a que el ocupante sea una persona dependiente o víctima de violencia de género o mujer sola con menor o persona dependiente a cargo.
En infoLibre y en Librepensador@s se han publicado artículos sobre la magnitud de este problema, por lo que no se insiste en los datos sobre la amplitud muy distorsionada del problema.
La desinformación es otra forma de no abordar los problemas. Aportando información contribuiremos a la solución. Que así sea.
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Julián Lobete Pastor es socio de infoLibre.
