El boom inmobiliario del norte de España no convence a los fondos de inversión pero sí a los particulares

Hace un tiempo que las casas de la costa cantábrica se han puesto de moda. Veranos más frescos, precios moderados con respecto a los del litoral mediterráneo o una presión turística menos patente han hecho que el sector inmobiliario en las regiones del norte esté al alza. Pero, lo que en principio suele ser una buena noticia, se torna preocupante cuando aparecen los fantasmas de la especulación y las subidas de precios. De hecho, Asturias (3,4%) y Cantabria (2,1%) son también las regiones donde más había aumentado el precio de la vivienda durante el último trimestre de 2024, según la consultora inmobiliaria Tinsa. 

La especulación suele ser uno de los fantasmas que se conjuran cuando un destino se pone de moda. Sin embargo, los datos del Consejo General del Notariado señalan que el interés de las sociedades de inversión aún no está en los niveles de otros destinos turísticos tradicionales como Canarias o Cataluña, dónde la compra de vivienda por parte de personas jurídicas alcanzó al cierre del año pasado un 16,4% del total y un 15,4%, respectivamente. “Ahora mismo no hace falta que aparezcan grandes fondos de inversión para generar problemas estructurales: hay un fenómeno creciente de pequeños especuladores, personas con cierto poder adquisitivo de fuera de Asturies que compran segundas residencias para desconectar o teletrabajar y luego rentabilizan esa inversión vía alquiler vacacional o de corta duración a precios inasumibles”, explican desde la asociación AMA Asturies, que se integra dentro de un colectivo amplio de plataformas que luchan en esta comunidad por mejorar el acceso a la vivienda.

“El interés por parte de personas jurídicas es menos pronunciado en las regiones del norte de España”, coincide un informe del organismo notarial. De hecho, en comunidades como País Vasco, Asturias y Navarra, el porcentaje de compra por parte de personas jurídicas en el mercado de la vivienda alcanza un 4,6%, un 6,4% y un 6,6%, respectivamente, según los datos del notariado. Muy por debajo de los dos dígitos que se observan en las islas y Cataluña. 

Por el momento, para explicar la demanda que tira de los precios en el norte hay que fijarse en las transacciones entre personas físicas. La compra de segundas residencias es uno de los principales motores que animan los precios y que, muchas veces, los alejan de la capacidad de compra de las familias. Un ejemplo es la compra de vivienda por no residentes. En Cantabria se han vendido un 33,5% más de casas a extranjeros y es la comunidad en la que más han crecido los precios: aumentaron un 25,8% en este corte de compradores. La siguiente comunidad en la que más crecieron estas transacciones fue Castilla y León (28,7%), seguida de Asturias (28,6%). 

En el mercado de la vivienda española el factor inversor es importante, pero la inflación de los precios no viene solo por la actividad de las sociedades o los fondos de inversión. “Un determinado porcentaje de demandantes de vivienda compran no solo con una finalidad de uso de dicha vivienda, sino como reserva de valor”, puntualiza la Estadística Registral Inmobiliaria de 2024. Y puntualizan que es “una característica que desde hace ya unos cuantos años se le viene asociando al mercado inmobiliario español”. En la misma línea, desde el Observatori DESC de la Vivienda, apuntan que normalmente los fondos suelen centrarse en “grandes paquetes de vivienda” y al no haber una oferta amplia de este tipo, el mercado podría estar atrayendo más a particulares “que tratan de hacer negocio vacacional o de temporada”, concluyen. 

Pero entre los datos y las cifras también empiezan a aflorar colectivos que ponen rostro a estas dinámicas y protestan sobre los efectos que generan. “Si bien todavía los fondos buitre no estén comprando de forma masiva en Asturies, sí estamos viendo una transformación muy profunda y preocupante del mercado de vivienda que responde a dinámicas especulativas”, explican desde el colectivo de vivienda. 

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En la presentación del plan de vivienda que el Gobierno lanzó en el mes de enero, uno de los puntos que se abordaban era el efecto arrastre que tiene la compra de vivienda por parte de extranjeros no residentes sobre los precios. “Solo en 2023 compraron 27.000 casas y pisos. No para vivir en ellas, lo hicieron principalmente para especular, para ganar dinero. Algo que en el contexto de escasez que vivimos no podemos permitirnos”, señalaba el presidente del Ejecutivo, Pedro Sánchez, en la clausura del Foro de Vivienda. Son dinámicas especulativas diferentes de las que se pueden observar en los fondos de inversión, pero que también tienen un efecto pernicioso. 

Esto ha propiciado, por ejemplo, que el Gobierno decretase el fin de las conocidas como Golden Visa (visados de oro en castellano), que permitían a quienes adquirían casas de más de 500.000 euros residir en España. Además, el peso de compradores con países con rentas medias muy superiores a la de España como Estados Unidos, Suecia o Alemania también funciona como un componente inflacionista. De hecho, el precio medio que pagan estos ciudadanos por una casa en la península ronda los 3.300 euros por metro cuadrado, frente a una media nacional de 2.200 euros. Además, según los datos ofrecidos por CaixaBnak Research, en 2024 un 35% de las compraventas realizadas por extranjeros se realizó a tocateja. 

Otro factor que impulsa los precios en la costa norte son los inversores que deciden abandonar el sur y venden sus casas por un importe superior al que, en general, suelen costar los inmuebles en comunidades como Asturias. Por ejemplo, si acudimos a los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el último trimestre de 2024 el índice de precios de la vivienda en Andalucía se sitúa en 165.457 euros de media, frente a los 146.552 de Galicia, casi 19.000 euros menos. Pero pese a este margen, el avance de los precios ya es palpable. “Un joven o una familia que quiere alquilar en zonas como la costa asturiana o en ciertas zonas rurales, no solo se encuentra precios muy por encima de lo que pueden asumir (alquileres de 700, 800 o 900 euros donde antes rondaban los 400-500), sino que además se enfrentan a una enorme inestabilidad: contratos temporales, estacionalidad turística o desarraigo forzado”, concluyen desde la plataforma asturiana. La solución la tienen clara y remarcan que se debería frenar “a quienes solo ven oportunidad de negocio a costa del bienestar colectivo”.