La oferta de vivienda ha empezado a despegar en España, pero esta dinámica sigue lejos de traducirse en una moderación de los precios. El índice de precios de la vivienda aumentó un 12,2% interanual en el primer trimestre de 2025, el mayor crecimiento desde 2007, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). A la vez, el ritmo de construcción comienza a acelerarse, al cierre de 2024 se habían solicitado el mayor número de visados de obra nueva desde 2008, el número de vivienda nueva vacía encadenó tres años al alza (llegando a las 455.280 en diciembre, un 1,6% más que en 2023 y un 2,3% más que en 2022). Además, por primera vez en la historia, el parque de viviendas en España superó los 27 millones.
El número de casas del país ha crecido ininterrumpidamente desde hace 23 años, según los datos que aporta el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Sin embargo, una demanda que no cesa y la concepción de la vivienda como un bien de inversión cada vez más rentable sostienen la tensión en el mercado. Así, por el momento, el hecho de que haya más casas no hace que su precio baje. Además, factores estructurales como el hecho de que la creación de hogares sea muy superior al ritmo de construcción —tal como advierte el Banco de España (BdE)— atizan estas tendencias alcistas. Los expertos coinciden en que no se dan las condiciones para hablar de burbuja inmobiliaria en los mismos términos que hace dos décadas porque el crédito está más controlado que en los momentos previos a la Gran Crisis. Sin embargo, lo que sí hay es una cierta euforia sobre la rentabilidad de los inmuebles que anima a concebir la vivienda como un objeto seguro de inversión.
En 2024 se solicitaron 127.721 visados de obra nueva, la cifra más alta desde 2008, de acuerdo con los datos que proporciona el Ministerio de Vivienda. Esto llevó Banco de España (BdE) a corregir sus previsiones y, de un déficit de vivienda de 600.000 unidades que había calculado, bajó su proyección hasta las 400.000. Sin embargo, expertos como el arquitecto y profesor de urbanismo, Gerardo Roger, advierten que aunque se necesiten más casas, esto por sí solo no solucionará el problema.
“Entre 1998 y 2007 se construyeron más del doble de viviendas que la demanda (hasta 600.000 y 700.000 al año frente a una demanda de 300.000) y, sin embargo, los precios se duplicaron”, señala. “Es cierto que aún se está haciendo poca vivienda, pero el precio de esta no depende directamente del número de casas. Porque una casa en el centro de Barcelona vale lo que vale, por mucho que se hagan más en otros sitios”, explica. El profesor apunta que la clave está en un parque de vivienda público con envergadura suficiente para garantizar una casa a quien la necesite, más allá de otros usos como pueda ser la inversión. “Un ejemplo clásico es el modelo de Viena”, concluye.
Hace unas semanas, el analista del think tank económico Funcas, Raymond Torres, señalaba en una columna en El País que España sufría una “burbuja de expectativas”. Para explicarlo, argumentaba que la decisión de comprar una vivienda ya no se tomaba solo en base a ingresos, tipos de interés o precios, sino que también influía la previsión de poder obtener con la compra una rentabilidad cada vez mayor por la constante subida de los precios. Y es que, en este sentido, los mercados tienen algo de profecía autocumplida. “Una burbuja inmobiliaria ocurre cuando todo el mundo piensa que los activos inmobiliarios solo pueden ganar valor y el acceso al crédito es fácil y relativamente barato”, explicó a infoLibre Elena del Rey Canteli, catedrática de economía aplicada de la Universidad de Girona. Sin embargo, matiza, en la actualidad el crédito se mantiene a raya y la construcción, aunque aumenta, no está descontrolada. Así, aunque como se ve en el gráfico, el número de casas ha tocado en 2024 los 27 millones, la curva de evolución no es acusada, como si lo fue en los años previos a la crisis inmobiliaria.
¿Dónde está el techo de los precios?
Los extranjeros ricos cambian el Mediterráneo y Canarias por el norte de España para comprar casa
En la coyuntura actual, preguntarse cuándo dejarán de escalar los precios puede parecer ingenuo. Sin embargo, el analista de Funcas pronosticaba que se produciría una moderación “en un horizonte no muy lejano”. Esto se debería a que los precios se han alejado de los valores reales, algo que terminará produciendo, señala el investigador, una inevitable corrección. Un síntoma de este ánimo inversor está, por ejemplo, en el porcentaje significativo de personas que compran a tocateja, que el año pasado llegó a ser de un 34% sobre el total de las transacciones, según el INE.
Menos optimista se muestra el economista Carlos Balado, profesor de OBS Business School y director de la consultora financiera Eurocofín. “Habrá un momento en el que el mercado alcance la cima con respecto a los precios, pero quizá no esté tan cerca”, explica a infoLibre. En su opinión, las condiciones materiales del mercado siguen explicando los altos precios, ya que el aumento de la población y los flujos migratorios seguirán impulsando una alta demanda de vivienda con respecto a una oferta que aún no es suficiente. “El desajuste entre las oferta-demanda y unos planes urbanísticos antiguos —solo el 30% son posteriores a 2008— son problemas estructurales que dificultan que el mercado se corrija”, cuenta.
En lo que sí coinciden todos los expertos, es en que no es previsible que los precios sigan avanzando al ritmo que lo hacen. Según la estadística registral, la variación anual del precio de las casas se situó un 11,4% por encima del año anterior, alcanzando los 2.226 euros el metro cuadrado. “Es poco probable que avancen a ese ritmo durante mucho más tiempo, pero eso no quiere decir que hayamos llegado a la cima”, concluye Balado.
La oferta de vivienda ha empezado a despegar en España, pero esta dinámica sigue lejos de traducirse en una moderación de los precios. El índice de precios de la vivienda aumentó un 12,2% interanual en el primer trimestre de 2025, el mayor crecimiento desde 2007, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). A la vez, el ritmo de construcción comienza a acelerarse, al cierre de 2024 se habían solicitado el mayor número de visados de obra nueva desde 2008, el número de vivienda nueva vacía encadenó tres años al alza (llegando a las 455.280 en diciembre, un 1,6% más que en 2023 y un 2,3% más que en 2022). Además, por primera vez en la historia, el parque de viviendas en España superó los 27 millones.