Las hipotecas se encarecen un 5% en España mientras su coste cae el doble de media en la zona euro

El coste de las hipotecas ha subido en España un 5,3% en el último año, medido entre los meses de julio de 2018 y 2019. Según las estadísticas que elabora el Banco Central Europeo (BCE), el indicador compuesto de coste de los nuevos préstamos hipotecarios era del 1,97% el pasado mes de julio, mientras que 12 meses antes se quedaba en el 1,87%. El tipo de interés del dinero que los bancos prestan a los particulares para comprar una vivienda comenzó a escalar el pasado enero y llegó a su máximo en mayo, cuando alcanzó el 2,16%: un crecimiento del 9,6% en cinco meses. Pero en verano no ha hecho más que bajar, de forma que se ha recuperado el valor de diciembre de 2018.

Aun así, los préstamos hipotecarios en España son un 22,3% más caros que en la zona euro. Hace un año esa diferencia era de sólo un 3,3%. El motivo estriba en que su coste cayó de media en la zona euro un 11%, mientras en España subieron ese 5,3%. En España los créditos hipotecarios son más caros que en Alemania –1,50%–, Francia –1,34%–, Italia –1,70%– y Portugal –1,26%–, pero más baratos que en Grecia –3,27%–, Holanda –2,25%–, e Irlanda –2,96%–.

Las cuentas y la tendencia no difieren mucho si en lugar del índice compuesto se utiliza la TAE –que incluye tanto el tipo de interés nominal como las comisiones– como unidad de comparación. También según revelan las estadísticas del BCE, la Tasa Anual Efectiva de los nuevos créditos en España el pasado mes de julio era del 2,23%, por debajo del 2,34% de enero y del máximo del 2,40% que alcanzó en mayo.

“Las diferencias con el resto de Europa no son espectaculares”, aclara Julio Rodríguez, quien presidió el Banco Hipotecario entre 1984 y 1995 y recuerda cuando en España los tipos de los créditos para comprar una vivienda “tenían dos dígitos”. Entonces el índice estaba referenciado a los tipos de los siete grandes bancos, por lo que “era fácilmente manipulable”, subraya. Con el nacimiento del euríbor, en 1999, los tipos se normalizaron en España, se disparó la competencia entre las entidades y empezó a hincharse la burbuja inmobiliaria.

Desde entonces, los tipos de interés hipotecarios fueron más baratos en España que en la eurozona, un diferencial que el catedrático de la Universidad de Valencia Joaquín Maudos cifra en 100 puntos básicos en un artículo publicado en los Cuadernos de Información Económica de Funcas, la fundación de las cajas de ahorro, del pasado febrero. Aunque desde 2012, precisa, los tipos españoles no se distancian mucho del promedio de la zona euro.

Además, en las estadísticas del BCE se muestra cómo los TAE han seguido evoluciones parejas en España y en los países de su entorno. Repuntaron durante los peores años de la crisis, cuando en Alemania alcanzaron máximos del 4,83% en enero de 2009 o el 5,83% en Francia y el 4,91% en Italia. En España llegaron al 4,97%. Pero en 2015 ya bajaron del 2% en Alemania y del 3% en Italia; en Francia perdieron el 3% en 2016. En España cayeron del 3% a finales de 2014. No podía ser menos: gracias a la política del BCE, los tipos de interés se han desplomado a mínimos históricos.

Sólo un 38% de tipos variables

Aparte del nacimiento del euríbor, en España se produjo otro cambio histórico: del reinado absoluto del tipo fijo hasta la década de los 90, al tipo variable, que terminó siendo el elegido por el 98% de quienes contrataron una hipoteca durante los años de la burbuja inmobiliaria. Pero con la caída de los tipos a negativo, han resucitado los tipos fijos. Así, según los últimos datos suministrados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), del mes de junio, los variables sólo representan el 55,5% de los préstamos hipotecarios. En Italia equivalen al 30,2%, mientras que en Alemania no sobrepasan el 11,5% y en Francia sólo son el 2,2%, detalla Joaquín Maudos. 

El auge del tipo fijo fue la causa que esgrimió la ministra de Economía, Nadia Calviño, para justificar el encarecimiento de las hipotecas con el nuevo año. Respondía así a un informe del Banco de España, publicado el pasado mes de junio, donde alertaba de que el coste de los préstamos hipotecarios había aumentado en 30 puntos básicos entre septiembre de 2018 y abril de 2019 y lo relacionaba con la aprobación de la Ley de Crédito Inmobiliario en marzo –no entró en vigor hasta junio–. La norma obliga a los bancos a asumir todos los gastos de la hipoteca excepto los de la tasación, abarata los intereses de demora y de amortización anticipada, aumenta los meses de impago antes de que el banco pueda embargar la vivienda y amplía las obligaciones de información a los clientes. Antes, en noviembre de 2018, un decreto del Gobierno trasladaba a las entidades financieras el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Según los cálculos que hacía entonces el Banco de España, de los 30 puntos en que se habían encarecido las hipotecas hasta abril, 20 puntos correspondían al aumento de los tipos de interés y los 10 restantes, al alza de las comisiones bancarias. Esas subidas, resaltaba, no se estaban produciendo en el resto de los países de la UE.

Por el contrario, Patricia Suárez, presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros Asufin, no cree que la subida se deba tanto al impacto de la nueva ley como al auge del tipo fijo. “Los bancos se han lanzado al tipo fijo para cubrir así sus costes cuando los tipos están y van a seguir tan bajos”, explica a infoLibre. De acuerdo con los cálculos del INE, el tipo de interés medio variable para comprar una vivienda es del 2,29%, mientras que se eleva hasta el 3,01% en las hipotecas de tipo fijo, una diferencia de 72 puntos. El pasado diciembre se situaban en el 2,42% y el 2,98%, respectivamente: han bajado las de tipo variable pero subido las de tipo fijo. Suárez apunta que las hipotecas empezaron a subir ya antes de que se aprobara la conocida como Ley Hipotecaria, por efecto del decreto sobre el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de noviembre de 2018.

Julio Rodríguez también ha observado ese repunte al comenzar el año, pero advierte de que el efecto ya ha pasado en los últimos meses como consecuencia de la fuerte competencia entre los bancos por hacerse con nuevos clientes. Según desveló la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) en julio, sólo Banco Santander y Liberbank habían incorporado de forma apreciable los nuevos costes al precio de sus hipotecas.

Crédito promotor, sólo en España

Otra de las peculiaridades del mercado hipotecario español durante la burbuja fue el papel protagonista que tuvo el crédito promotor. “Es una figura que no existe en otros países”, resalta Julio Rodríguez. Y que contribuyó a abaratar el coste de los préstamos en España. Los bancos concedían créditos a los promotores –dueños del suelo y de las licencias urbanísticas– en buenas condiciones y después los compradores de los pisos se subrogaban en las hipotecas que tenía cada vivienda. El banco recuperaba el crédito cuando el promotor vendía las viviendas. La fórmula tuvo tanto éxito que el crédito promotor creció un 28% en 2004, el 32,5% en 2005 y hasta un 50% en 2006, mientras que el crédito hipotecario a los particulares sólo aumentó un 22% ese último año, según el Banco de España.

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Con el estallido de la burbuja el crédito promotor se hundió. Pero ahora resurge. O al menos las entidades financieras parecen de nuevo interesadas en resucitarlo, advierte Julio Rodríguez. Así, Bankia, que lo tuvo prohibido hasta el 1 de enero de 2018 por imposición del rescate comunitario, lo incluye en su plan estratégico hasta 2020. Su intención es conceder más de 400 millones de euros al año y alcanzar una cuota de mercado de hasta el 8%.

Para el expresidente del Banco Hipotecario, es una señal de lo que llama la “miopía del desastre”: “Las malas experiencias del pasado se olvidan pronto”. Y vuelven los viejos malos hábitos, como conceder créditos por encima del 100% del valor de la vivienda o sin tener en cuenta el adecuado porcentaje entre renta y deuda del cliente. Es también lo que teme la presidenta de Asufin. “Si la ley no establece una sanción al banco que no evalúa correctamente la solvencia del cliente, no se corregirá ese comportamiento irresponsable”, sostiene. Además, su asociación ya ha detectado cómo las ofertas de algunas entidades incluyen de nuevo productos vinculados, “que son los más oscuros”. “Sólo se pueden ofrecer paquetes si son más baratos que cada producto por separado”, alerta. Otros bancos han empezado a regalar la tasación, lo que Patricia Suárez considera una “trampa” para “capturar” al cliente. “Es mejor que el usuario pague su propia tasación, porque le permite comparar”, concluye.

Finalmente, Joaquín Maudos llama la atención sobre algunos cambios en el comportamiento de la banca a la hora de prestar para la compra de vivienda. Ahora exigen más garantías, también cobran más comisiones. Pero, al mismo tiempo, han “relajado los criterios que utiliza para dar financiación”, sobre todo porque las entidades perciben un menor riesgo en las operaciones. Además, han disminuido su tasa de préstamos rechazados.